物业管理权生意介绍交流

a菠萝

MARK

qdchengke

mark

a菠萝

我们很感兴趣，贵俱乐部内部有没有生意要出手的，我们有一部分启动资金，不知道有价位没有合适。我们住在昆州是偏远地区的。

zdz0105

136mydream 发表于 2014-2-7 16:20
要看生意的情况和个人资产情况。

你私信或者微信我吧，我具体给你讲。 ...

您好 我也有兴趣MR.麻烦加我微信 teresaliang。

adlaty

hellochina 发表于 2014-2-16 21:29
另外，有没有在北区做物业管理权的朋友，我们认识一下吧？北区有个northside manager club, 是这边鬼佬组织 ...

谢谢你的信息，没有分分加，抱歉。我们家在北区买了一个。10月1日settle紧张等待面试。

northrocks

翻出来马克一下

opaldreamworld

花了两天时间读完了,对各大侠岂止是景仰.不过,好像没有holiday letting 的,有朋友做吗,能分享下经验吗?

squall

谢谢LZ无私分享，现在也再看这方面生意。找个好的银行经理很重要，学习了

zhangwei7461

adlaty 发表于 2014-8-27 19:07
谢谢你的信息，没有分分加，抱歉。我们家在北区买了一个。10月1日settle紧张等待面试。 ...

我也准备在北区近期内置购一个，希望能够多多交流

adlaty

zhangwei7461 发表于 2014-9-9 23:12
我也准备在北区近期内置购一个，希望能够多多交流

好啊，互相学习

justinfan2008

继续关注。大家安好。

ronwang999

136mydream 发表于 2014-2-24 08:48
重新开帖了

[QLD] 【物业管理权俱乐部】物业经理聚会交流 || 物业管理权转让信息 || 生意房产买卖咨询

Dream, 我是Ron， 怎么没有权限看这个新开的贴啊？

zync1001

昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了，知道生意的风险在哪里，性价比值不值得。在做任何投资之前把这些都了解清楚，才不至于把自己的辛苦血汗钱轻易付诸流水。
 
这个生意本质就是赚生意的资本收益（yield）和所用资本的机会成本之间的差，并通过杠杆把这差极大化。
 
先算yield= 实际资本收益/投入资本
 
我们先假如一个生意的收入是25万，目前的multiplier是5.2，而房子的价格是60万（50万加20%的premium）。那么这个生意卖价是25*5.2+60 =190万。另外加上5%的印花税、经纪、银行、律师、会计等费用，这个投入资本就是199.5万了。
 
再来看收入。买生意基于收入是25万。但是实际上资本收益率是多少呢？首先这个25万是账面上的，由于如下原因，实际能拿到手的可能少于这个：
 
1． Letting Pool长期而言只会下降，这是因为a）外面经纪的竞争b）长期而言（特别是当房价处于高点的时候）投资客获利了结退场，进场更可能是自主客 
2． Maintenance & Repair 方面的收入需要Handyman & Trade手艺，很多不一定能赚到 
3． 卖主为了卖好价，有些费用隐匿不报
 
假设长期而言letting income减少2万、Maintenance & Repair方面实际收入减少1万5、实际费用增加5千，所以真正能拿到手的可能只有21万。但是21万的总收益，我们还要扣除一些劳动收益，（由劳动而不是由资本得到的收益，比如维持小区清洁等）。这些劳力付出假设值得5万。（最低基本工作，用来维持基本生活）
 
实际资本收益应该是21-5 = 16万。生意的yield就是16/199.5 = 8.02%。
 
机会成本其实就是银行利率。也就是说，如果你持有199.5万元资本存入银行的收益。或者说银行把这个199.5万元钱的资本借给你，银行的收益。
 
目前的利率大约6-7%，基于如上假设，yield 〉机会成本，还是有赚。
 
如果利率上升超过8%，这个生意就要赔了。
 
假如上升到10%，这时候因为还贷，现金流的压力可能迫使你不得不把生意卖掉。试想这时候能卖什么价呢？买主一定要求实际资本收益（yield）不低于机会成本。16万/10% = 160万。你199.5万买进，到时候不得不以低于160万卖出。(160万卖出的multiplier = （160万 – 60万）/25万 = 4！也就是说，利率上升àmultiplier一定下调， 在上面的例子，如果利率升到10%，multiplier只有低于4这个生意才有吸引力）
 
那么未来几年利率上升的可能性有多高呢？
第一，  澳洲目前的利率是25年历史最低水平，过去25年的房贷利率大家可以去网上查。
第二，  美国的货币宽松计划已经停止，美联储预计明年加息。
 
所以：
 
·         如果你是前几年买进的生意，恭喜你，你在一个低利率，而且multiplier不怎么离谱的情况下买了一个不错的生意。你的生意从买的时候到目前已经大幅升值，你无论是获利了结，还是继续持有投资，都是合算的。
 
·         如果你是现在考虑来买这个生意，请一定记住：目前低利率即将结束而且multiplier偏历史较高的情况下，风险已经大幅提高。你要确认自己能承受那些风险。
 
上述例子只是用来以尽可能简洁的方法说明利率上升可能造成的损失。大家没有必要就这个例子的枝节讨论，比如说那些assumptions是不是appropriate。如果讨论枝节很容易混淆重点。我想说明的重点是，
 
1． 这个生意最大的风险恰恰在于利率。
 
2． 利率一定会上升，只是时间早晚，和升到多少的问题。
 
3． 利率上升后你的损失是两方面的：一是要付的利息要高很多，二是这个生意的价值因为利率上升而下降。
 
如果大家对我这三点结论有异议的话，欢迎讨论

lijian3627

楼上说得很对。我们刚买了一个生意 但我也不得不承认，现在不是好时机，风险已经很大了。利率升高是一大风险，letting pool减少也是风险，还要一个也很重要，commission rate, 现在大多是8%左右，长期来看，很难一直维持这么高的水准。所以建议现在准备入手生意的同学要谨慎

阿德莱德的流氓

请教一下，可以管理apartment吗？如果管apartment的就是strata company了吧？

happystep

飞儿 发表于 2014-2-19 21:11
hehe，理解理解。。。

回头咱NSW也建 一个群哈

我刚在http://www.managementrightsclub.com/上注册会员了，请问这是NSW还是QLD的群？我在悉尼，想加入NSW，能麻烦给个群的链接吗？

飞儿

happystep 发表于 2014-11-13 12:24
我刚在http://www.managementrightsclub.com/上注册会员了，请问这是NSW还是QLD的群？我在悉尼，想加入NS ...

悉尼的暂时还没有华人群哈。。。这类的生意太少了

Gelen

飞儿 发表于 2014-11-13 14:28
悉尼的暂时还没有华人群哈。。。这类的生意太少了

飞儿开一个群吧，我也加入

飞儿

Gelen 发表于 2014-11-13 13:40
飞儿开一个群吧，我也加入

有对附近的朋友不懂读写中文。。。或许回头可以建设个英文微信群。。。 ：）

happystep

飞儿 发表于 2014-11-13 14:46
有对附近的朋友不懂读写中文。。。或许回头可以建设个英文微信群。。。 ：）
...

好啊！建了一定要来说一声

还有飞儿姐发的物业学习总结的帖子，我的阅读权限不够看不了 能不能麻烦你私信发给我一份？谢谢啦！

飞儿

happystep 发表于 2014-11-13 19:23
好啊！建了一定要来说一声

还有飞儿姐发的物业学习总结的帖子，我的阅读权限不够看不了:lovel ...

不好意思，其实是我把贴子关了，因为不想太高调了。

看这个贴子足够啦

dlcat

zync1001 发表于 2014-11-5 21:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

没入行已经分析的很好了，一个问题是房子价格不能掺杂进来，买别的生意也要住房。另一个是潜在的一些收益不在报表中，比如卖房，比如卖人，倍数确实高，现在鱼龙混杂，就像房价一样。

Poweregg

zync1001 发表于 2014-11-5 20:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

可怜的孩子，因为帖子在广告区，回帖都要分分，居然成了臭鞋族，连发贴都不行了
本想给你加分，可惜本区又不能加分

觉得上述的分析过于理性化

1.忽略了 caretaker的钱每年都会增长，也忽略了租金增长导致letting commission和letting fee上涨带来的收入

2，作为一个工薪人士，如何实现退休后有200万？
a）打工，理财，投资股票房子，但这些都很难直接增加你的cash flow，而cash flow决定了你的“投资购买力”
b) 贷款，买生意（不一定要MR生意，但相比较MR生意的确比较稳定，也不容易做“砸”了），只要这个生意的cashflow能够支付贷款本金/利息，通过n年的劳动后：
                       i) 贷款本金下降，可用cashflow增加，可以进行投资或者更快偿还
                       ii）若干年后，把生意卖掉，如果没有贷款的话就有200万（实际随着生意和房子增值，收入该更多，当然，n年后的300万也许也就值200万）

×当然，生意有风险，哪怕再稳定的MR，都要有各种心理准备

Poweregg

zync1001 发表于 2014-11-5 20:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

当然， multiplier 5.2我觉得太高了，4～4.5该是比较合理的指数

另外，生意和打工的灵活性，无论是时间还是收入分配上，是不能相比的

Poweregg

zync1001 发表于 2014-11-5 20:32
昨天晚上乱七八糟地想了一下，今天还是决定把一些想法写下来。因为我觉得同胞们一定要把这个思路弄清楚了， ...

机会成本其实就是银行利率。也就是说，如果你持有199.5万元资本存入银行的收益。或者说银行把这个199.5万元钱的资本借给你，银行的收益。
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199.5万的钱存银行，除了利息，10年后还是199.5万
199.5万买房子，生意，只要不是太衰的话，10年后都该远远不止

happystep

Poweregg 发表于 2013-8-20 22:03
飞儿你和你LG想买这个生意可以咨询我 请我中午吃个盒饭就行 呵呵
QLD不熟悉 NSW我还是很熟悉的（当时做了 ...

不知Poweregg有没有时间，让我LG请你和家人吃个饭，我们想咨询一些这类生意有关的信息。

这个周末花了2晚时间，总算翻完了这个61页的帖子，信息量真丰富！

其实之前就考虑过这类生意，因为其他事情耽误了，现在又重新回到起跑线。

我们俩之前迟迟没有迈出这一步，就是被这个onsite office hour吓退了。我们本身的工作都处于上升期，而且各自的公司都不太可能让我们像飞儿姐那样半天工作，就是不知道雇人onsite的话，收益是否合算？

还有不知道你对strata management的生意熟悉吗？这些的这些，是否能向你当面请教。

方便的话，可以pm我你的微信吗？

再次感谢你在这个长帖里的无私分享！

Poweregg

happystep 发表于 2014-11-17 00:32
不知Poweregg有没有时间，让我LG请你和家人吃个饭，我们想咨询一些这类生意有关的信息。

这个周末花了2 ...

微信不太用，最近也比较忙，有事PM吧，必回复

个人观点， 不管什么生意，一定是亲生参与，哪怕是full managed的生意，老板也要做到踢掉谁都能顶上，然后才能放心的让人家去full manage

生意和纯粹的投资不同，回报率和风险都高些，自己亲身参与管理提高了回报率，也降低了雇人引起的风险
反之，如果双方都有事业，想纯粹请人管理，个人觉得风险大增而且回报也降低了

Poweregg

happystep 发表于 2014-11-17 00:32
不知Poweregg有没有时间，让我LG请你和家人吃个饭，我们想咨询一些这类生意有关的信息。

这个周末花了2 ...

QLD是特例，很多生意几乎没有office hour

NSW更像花钱买个传达室大爷的工作

strata manage的工作如果是生意的话，方方面面需要用到的人多，也更杂（涉及不同building）

huqingqing

kentwang 发表于 2013-7-2 14:19
好吧，这个属于不可抗拒力

这个问题同样可以通过保险来解决：

1、物业是应该有保险，一般情况下，能通过保险将物业恢复到损失前的状态，说白了就是重建。
2、生意本身也是有Business Overhead Insurance的。一旦出现外力造成你收入和支付成本，保险公司会赔偿。

huqingqing

momoying 发表于 2013-7-5 12:21
我在brisbane呆了差不多5年搬来雪梨 其实当初我真的有想过买来自己做property manager，大布很多的twonhous ...

QLD 这种Management Right的生意是一种商业模式的创新（相比Property Management来说）。保障了Building的日常管理。这点也是QLD独有的法律保障（比如25年的管理权的保障）。