原创: 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来(20240719更新)

superdigua

Forthistime88 发表于 2021-8-5 20:51
讨论这些宏观经济问题，特别是上面比较激烈的表达观点的人，
先问问自己口袋告诉听众自己有多少钱。有个5m, ...

随便聊聊，何必那么认真呢？

闲着也是闲着。

Pippa

天涯浪客 发表于 2021-8-5 08:26
所以我说不要用自己的钱去还贷款。我现在所有投资房的平均租金回报接近7%了。按照现在2.29的贷款利率，风 ...

请问一下，租金回报率的公式是？租金收入/贷款额吗？

Nui

有趣的现象，在美国华人网站也看到不少人不知道怎样准确地计算回报率。房产的准确年回报率就是一个房子当下的年租金收入除以当下的市场价值。净回报率往往因人而异，参考意义相对不大。

有人以现在的租金除以十年前的买入价计算回报率，属于错位计算，并不准确。但是个人喜欢那样算，也没啥。
因为这个计算带来的良好感觉而导致自己投资判断走偏，就很遗憾。

天涯浪客

Pippa 发表于 2021-8-5 21:43
请问一下，租金回报率的公式是？租金收入/贷款额吗？

所有投资房租金除以所有投资房买入价，我个人觉得这样算能比较容易把握风险。因为在投资过程中，我会用refinance, 比如30万买一套房子，五年后refinance 20万去买另一个投资房，第一套房子的现金流已经改变，所以我用所有投资房一起计算。

这只是我个人的计算方法。

天涯浪客

Nui 发表于 2021-8-5 22:36
有趣的现象，在美国华人网站也看到不少人不知道怎样准确地计算回报率。房产的准确年回报率就是一个房子当下 ...

按照现有租金和房价计算，其实不用算，realestate上面有每个区的数据，直接去查就好了。

我认为即使在同一时间，同一条街买入相同的户型，都会有不同的租金回报，而投资人的作用就是找到相对好的投资物业。

superdigua

天涯浪客 发表于 2021-8-6 07:07
按照现有租金和房价计算，其实不用算，realestate上面有每个区的数据，直接去查就好了。

我认为即使在同 ...

租金回报肯定是基于当前房价，而不是（二十年前的）买入价。

这样才能区分已经获得的利润，和未来预期利润。

是否买房，当然基于未来预期利润。

天涯浪客

superdigua 发表于 2021-8-6 07:12
租金回报肯定是基于当前房价，而不是（二十年前的）买入价。

这样才能区分已经获得的利润，和未来预期利 ...

我已经说清楚了，去查就可以了，数据都在那里。

同一条街，同一时间，同样户型，租金回报不同，例子太多了。

天涯浪客

superdigua 发表于 2021-8-6 07:12
租金回报肯定是基于当前房价，而不是（二十年前的）买入价。

这样才能区分已经获得的利润，和未来预期利 ...

我再说一个实际的例子好了，几年前我买的一套投资房43万，月初买的。我朋友正好月末也买了一套房子，在同一条街上，都是公寓，两栋楼距离30米左右，57万买的。现在我的房子租金540一周，他的房子550一周。这样比较可以吗？投资人不就是干这个事情吗？

天涯浪客

superdigua 发表于 2021-8-6 07:12
租金回报肯定是基于当前房价，而不是（二十年前的）买入价。

这样才能区分已经获得的利润，和未来预期利 ...

另外20年前我还没来澳洲呢，所有的投资房是2009年到2014年买的。现在住的房子是2018年买的。我是澳洲人的投资方法，只买不卖。

我是05年来的读书，我读的不是大学，是类似TAFE的学校。08年拿到PR。07年开始做二房东，280一周租一套三房，分租两间给学生，一间150。家具基本是路上捡的，家电是网上淘的二手。09年底用存的几万加上父母支持的几万，买了第一套房子。

Pippa

Nui 发表于 2021-8-5 22:36
有趣的现象，在美国华人网站也看到不少人不知道怎样准确地计算回报率。房产的准确年回报率就是一个房子当下 ...

房子一旦买入就很少会在五年内抛售的。我对投资房的分析更着重现金流。我理解，只有在打算售卖的时候才会考虑收益率吧。持有的时候，现金流做得好就可以了，收益率意义好像不大。但我发现大家晒投资房的时候都很喜欢抛出这个租金回报率。所以很想看看大家是怎样算的。城主网友的公式有借鉴意义。如果只是当前租金收入除以当下房产估价，这对投资者个人来说毫无意义啊，因为每个人买入点不同、贷款规模不同、资金的机会成本甚至房子维护成本都不一样，算出来是金鹅不等于你揣在兜里的就是金鹅啊。

天涯浪客

Pippa 发表于 2021-8-6 09:51
房子一旦买入就很少会在五年内抛售的。我对投资房的分析更着重现金流。我理解，只有在打算售卖的时候才会 ...

188楼我写了同一个时间，同一条街的例子。

Pippa

天涯浪客 发表于 2021-8-6 08:13
我再说一个实际的例子好了，几年前我买的一套投资房43万，月初买的。我朋友正好月末也买了一套房子，在同 ...

这是我对你的公式的理解：假如你算出来是1，但当前平均收益是2，那说明你的组合亏的很惨，是时候考虑重组投资了。反过来，你是2，当前平均值是1，说明你的组合非常好。如果你打算再买一个房子，放进公式算出来是1.5（之前是2），那说明这个房子不值得你考虑（除非还有其他考虑因素）。反之则然。

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-6 07:12
租金回报肯定是基于当前房价，而不是（二十年前的）买入价。

这样才能区分已经获得的利润，和未来预期利 ...

不完全赞同。未来预期利润要看目的。对投资房来说，考量不仅仅是租金投资回报率，还有未来升值潜力，甚至现金流转正的速度等等，视乎你个人经济情况才能确定哪一条对你是最关键的。比如说我，现金流转正比租金投资回报率可能更重要一些，那我要找的房子就未必是租金最好的那一个。诸如此类。投资分析一定要切合自己的经济情况来建立模型才能给予自己最好的建议。

Pippa

天涯浪客 发表于 2021-8-6 08:56
另外20年前我还没来澳洲呢，所有的投资房是2009年到2014年买的。现在住的房子是2018年买的。我是澳洲人的 ...

09到14年，完全踩中了悉尼房产繁荣的时间啊。我投资的时间比你晚几年，悔恨啊，当年只顾着玩耍、旅游、谈恋爱，没考虑賺钱 还有一次，已经下定金了，爸妈国内忽然要买房，我就把定金退了，把钱寄了回去。那楼花建好就升了好多啊。幸好国内买的房子也升值了，不然真要命了。

天涯浪客

Pippa 发表于 2021-8-6 09:57
这是我对你的公式的理解：假如你算出来是1，但当前平均收益是2，那说明你的组合亏的很惨，是时候考虑重组 ...

我是用大量看房来做出选择的，计算并不详细。我判断一个房子是不是正现金流只需要几秒的时间，不是就直接看下一套，是了再做更详细的分析。我用的是千分之一定率，一周租金是房子买入价的1000倍。这样几秒就够了。我看房超过2000套，买的房子不到10套。平均要看200套以上才会买一套。

天涯浪客

Pippa 发表于 2021-8-6 10:06
09到14年，完全踩中了悉尼房产繁荣的时间啊。我投资的时间比你晚几年，悔恨啊，当年只顾着玩耍、旅游、谈 ...

楼花是要回避的选项啊，至于买什么类型的公寓，我的理论来自于足迹名人＂多多哥哥＂。我挑选的是2000年附近年盖的全砖公寓。一栋楼三层12户的这种类型。这种公寓比较结实，还有十几年的历史可以做strata report。三层12户，每层四户，可以保证每套房子都是方正户型双朝向，我希望我的邻居们都能卖个好价钱。。。

Nui

Pippa 发表于 2021-8-6 09:51
房子一旦买入就很少会在五年内抛售的。我对投资房的分析更着重现金流。我理解，只有在打算售卖的时候才会 ...

回报率是一个经济学概念，也是一个基准用来做参考。
确实个体投资者的情况千差万别，很难对比。

sunnyocean

superdigua 发表于 2021-8-5 12:26
ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?
https://www.fool.com/investing/how-to-invest/etfs/etf- ...

这里面的内容基本基于美国的税收体系， 美国的养老金账户灵活性很大，投资收益免税。 大神可否指点下澳洲如何操作税务上比较好？

sunnyocean

billspace 发表于 2021-8-5 09:26
投资美股的ivv和ndq，进入门槛很低。只要眼睛闭着定投，啥也不管，特别是股灾的时候，属于小成本躺着赚钱。 ...

我也在看ivv 和 ndq， 一直没下手，不知道怎么买。想用comsec股票账户买， 手续费很贵啊。可否指点一二？

billspace

sunnyocean 发表于 2021-8-6 10:56
我也在看ivv 和 ndq， 一直没下手，不知道怎么买。想用comsec股票账户买， 手续费很贵啊。可否指点一二？ ...

我目前是定投，就是每个月买点，手续费看起来很贵，其实如果买入长期不动，比如10年以上的年份只买不买，手续费基本上忽略不计。个人感觉ivv和ndq属于阶段性高点，不过绝大多数人很难判断高点和低点，都是事后诸葛。

sunnyocean

billspace 发表于 2021-8-6 11:03
我目前是定投，就是每个月买点，手续费看起来很贵，其实如果买入长期不动，比如10年以上的年份只买不买， ...

多谢。ndq我觉得还好， ivv 和spy好贵啊！！

billspace

指数etf定投的核心是，看好标的物，不管涨跌都看好，才能获得长期稳定收益。跌的时候加倍买入等，还有可能获得超额收益。如果做不到坚定看好标的物，不建议长期投资。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-6 10:01
不完全赞同。未来预期利润要看目的。对投资房来说，考量不仅仅是租金投资回报率，还有未来升值潜力，甚至 ...

》对投资房来说，考量不仅仅是租金投资回报率，还有未来升值潜力

是的，本贴的目的就是进行比较。

superdigua

sunnyocean 发表于 2021-8-6 10:53
这里面的内容基本基于美国的税收体系， 美国的养老金账户灵活性很大，投资收益免税。 大神可否指点下澳洲 ...

SMSF。

对于长期投资（只买不卖），不需要过度担心缴税问题。

superdigua

billspace 发表于 2021-8-6 11:12
指数etf定投的核心是，看好标的物，不管涨跌都看好，才能获得长期稳定收益。跌的时候加倍买入等，还有可能 ...

是的。

本贴就是想分析，SP500 指数基金是否是好的标的。和投资房相比。

jslu

楼主是用self management super fund 买 index fund 吗？

superdigua

jslu 发表于 2021-8-6 11:21
楼主是用self management super fund 买 index fund 吗？

。。。。。。不要问这种让我觉得尴尬的问题。

MBA

涨知识

billspace

sunnyocean 发表于 2021-8-6 11:12
多谢。ndq我觉得还好， ivv 和spy好贵啊！！

贵和便宜，不是看etf的价格，而是要看标的物。ndq看起来便宜，如果把10股ndq合成一股就是300多。其实对应的标的物还是一样的。

同理，3000多美金的亚马逊看起来很贵，但是如果1拆100，变成30一股，是不是就便宜了。其实还是一样的，标的物没变，只是分割出来的数量变了。

sunnyocean

billspace 发表于 2021-8-6 11:42
贵和便宜，不是看etf的价格，而是要看标的物。ndq看起来便宜，如果把10股ndq合成一股就是300多。其实对应 ...

多谢指点，今天没分了。