投资房折旧最大化之我见

ALEBABA

ialienam 发表于 2010-10-29 13:05
大意是說
"中介/賣房子的人都說depreciation的好處, 是政府幫你付錢等等. 但沒有說到其實你不是不付稅. 只 ...

解释到位，恰到好处。

ALEBABA

alias-unknown 发表于 2010-11-1 08:31
其实投资房产成功是说房子能涨价。负扣税不是说完全不能得利，而是看你买和卖时的情形。比如现在年薪10万， ...

我想这是合理的。
政府重点照顾低收入和没收入的。
同学对延后付税外又提供了一个将来省税的看法。

另外卖房子的cgt是在卖房子当年结清吗？

ALEBABA

lol 发表于 2010-11-1 13:21
折旧还是应该划算的
会降低你当年的taxable income，而且从cash flow的角度来说
会直接增加你的cash inflow ...

除非你的租金收入高于贷款利息，否则就是负现金流。
但这种情况下你省不了税。

针没有两头尖的。

ALEBABA

折旧是按decliningmethod 还是fixed rate method？

ALEBABA

wTam 发表于 2012-1-9 19:51
算是不错的投资，为你赚了五六万。

30万，投资5年挣税前9万，税后6万，你说呢？

用另外一个角度，你首付6万，5年赚6万，这样看是否安慰一点？

。。。2007年的房价到2011年，我听说应该涨的要多些。。。

colorpen

diva 发表于 2010-3-23 11:07
再续......

如果是以长期投资为目的，等待增值的投资人，则主要看房子的地点和土地的大小，对房子的新旧要 ...

rosesong

如果我房子只出租不到一年然后要转为自住，这种情况有必要做折旧么？

urban2000

收藏备用，谢谢分享。。。

judyg1602

请问楼主如果房子很旧但是最近做了浴室装修换了瓦顶，把烧电改为煤气换了炉灶和烟机车库的瓦顶也换了新的装了大锅。共花了大概花了4万左右想请问一年大概能折多少值得做么？
谢谢

diva

cdq0001 发表于 2013-8-6 13:53
折旧应该什么时候做，是房子settle之后吗，还是下一个财政年度报税之前，还是装修之后，如果自己装修（自己 ...

你好，如果业主知道投资房折旧的话，通常会在房子settle之后做折旧，这样主要是方便看房评测而且是在房子最佳展示的时候。 当然有租客后或者在年度报税的时候也可以。 如果做过折旧之后，有过大的装修和安装设备(地板，冷暖，热水之类的...)可以加入报告中， 这需要重新调整报告.  如果你在房子settle的时候，就考虑要马上装修来吸引租客提高租金，那当然可以等到装修结束之后。  关于自己装修， 我只能告诉你， 税务局规定折旧需要用到业主提供的花费信息，如果你提供给我们，我们需要参考去用，如果没有，我们会按照市场价去评估。

diva

ALEBABA 发表于 2013-8-6 16:55
我想这是合理的。
政府重点照顾低收入和没收入的。
同学对延后付税外又提供了一个将来省税的看法。

如果是个人的投资物业，CGT会计入到你个人收入税中， 所以应该是在卖房子的税务年度结算。 当然这是纯税务问题，还是以会计师的回答为准。

diva

ALEBABA 发表于 2013-8-6 17:09
折旧是按decliningmethod 还是fixed rate method？

折旧分两个部分：Capital works (建筑结构上）和 Plant and Equipment (可拆卸移动的设备。
Capital works 通常会按 每年2.5% 折旧。
Plant and Equipment 会按照ATO规定的设备使用寿命和折旧率去做，可以有两种方法:  Diminishing Value (叠加) and Prime Cost （均摊)。  我们的报告都会包含这两种计算方法的结果， 客户可以根据会计师的建议选择。

diva

rosesong 发表于 2013-8-6 18:36
如果我房子只出租不到一年然后要转为自住，这种情况有必要做折旧么？

这主要看这一年的折旧额和你的税率得到的退税， 和我们的费用相比是否划算来比较。 比如对于新房子，可能第一年会有1万多的折旧，如果你的税率是30%, 你应该得到大约3000多的退税，我们标准的费用是不到500。5，6 年的房子可能也有8,9千或者上万的折旧，这个要具体评估了，你可以短信我们更多细节。

diva

judyg1602 发表于 2013-8-10 08:51
请问楼主如果房子很旧但是最近做了浴室装修换了瓦顶，把烧电改为煤气换了炉灶和烟机车库的瓦顶也换了新的装 ...

你好，这样经过装修的房子当然值得去做折旧，即使是很旧的房子。 我已给你短信关于大致的折旧额。

yuan6610

mark

D.g

mark ~

mj3g3g

好贴

天山怪路子

收藏下

Sunmilly

楼主，我今年四月买了house，准备明年搬过去，再将目前住的townhouse转投资房。请问这样值得做house的折旧吗？ 可以留个联络号码吗？

diva

Sunmilly 发表于 2013-8-17 22:15
楼主，我今年四月买了house，准备明年搬过去，再将目前住的townhouse转投资房。请问这样值得做house的折旧 ...

Sunmilly, 你好，谢谢你的咨询。 今年四月买的house是否值得做, 可能要考虑这一年多的时候(今年四月到明年搬回去住)投资房的折旧有多少（比较新的房子会折的多些)，然后要考虑你的税率 (比如说30%)来估计你的退税，再和我们的费用比较(标准的话不超过500). 我们的联系电话在网站上(要看你是在哪个州). www.atrqs.com.au  

discus

diva 发表于 2010-6-9 21:09
会计是根据专业公司做的折旧depreciation来算出年度的taxable income，不同的专业公司算得折旧会有不同， ...

一个公司做出来的，可以用很久吧？

discus

请问楼主，我的折旧报告上的settlement date错了，比实际的造了一年，这个报告已经用了两年了，我的理解是，我的房子比报告上的还要新一年，那么其实我应当那到更多的退税？这个和我把我的房产作为投资房的时间有关吗？谢谢

diva

discus 发表于 2013-8-21 02:03
请问楼主，我的折旧报告上的settlement date错了，比实际的造了一年，这个报告已经用了两年了，我的理解是 ...

discus, 你好， 折旧报告通常只做一次， 每年（新房子40年）的折旧都已经计算出来了，只要没有设别的更换，装修，扩建等，就不用再作了。     Settlement date搞错了，这会有问题的，折旧在房子盖好之后就发生了，作为投资者，只可以申报从Settlement date开始之后产生的折旧 （或者对于自住房变成投资房，是从first available date开始之后产生的折旧）。  所以说作为投资房的时间很重要， 如果你申报了作为投资房之前产生的折旧，ATO发现的话，可能会有罚款或者审计的麻烦。  

discus

diva 发表于 2013-8-21 13:04
discus, 你好， 折旧报告通常只做一次， 每年（新房子40年）的折旧都已经计算出来了，只要没有设别的更换 ...

非常感谢，看来我要和他们说一下了

折耳猫

已经距离settle过去一年了，是不是折旧拿回来的就少了呀？

m2thez

写得好。

diva

折耳猫 发表于 2013-8-21 17:33
已经距离settle过去一年了，是不是折旧拿回来的就少了呀？

我如果没理解错的话， 你的意思是不是： 投资房已经Settlle了一年了，如果这时候做折旧是不是丢失了过去的这一年折旧？

如果你是这个意思呢，我可以告诉你： 你过去这一年的折旧通常是可以通过税务调整申报回来的，通常可以追回过去两年的折旧， 如果你以前没有申报的话。 这需要税务会计师帮你去做。 但我们的折旧报告是从投资房Settlle的时候开始的，会计师可以根据ATO相应规则进行两年以内的税务调整。具体的调整，还是以专业会计师的咨询为准。

han020573

Seiya 发表于 2010-10-29 14:38
你是说到时候你在卖掉这个房子的时候计算CGT的时候还要把这些折旧的部分再加上去？？真的吗？ ...

毫无疑问，是的。
要不ATO破产了

diva

作为Quantity Surveyor做折旧都这么多年了， 每年还是会遇到一些客户拥有投资房好几年了，但却不知道折旧可以退税的事情从而很可能丢失到以前退税的机会， 通常的税务规定是可以往前调整两年的税务（也就是说过去两年的折旧是可以补报的）。  希望通过这个帖子和足迹的朋友分享专业的知识，也使新来的足迹朋友（房产投资的新朋友）了解到折旧退税的益处。

YIFAN03

好文