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楼主:大江东去

[其他讨论] 悉尼正现金流负扣税的投资房实例 [复制链接]

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发表于 2017-8-2 18:05 |显示全部楼层
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sapsky 发表于 2017-8-2 12:29
说实话这个正现金流太理想化,所有都做到极致

说实话,我买的投资房收益比这个更极致

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发表于 2017-8-3 00:35 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-7-24 18:51
已短

请短一个折旧报告公司,VIC有吗

发表于 2017-8-3 01:29 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-7-19 20:54
已短

能短一下折旧报告联系方式吗?

发表于 2017-8-3 02:21 |显示全部楼层
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发表于 2017-8-3 08:20 |显示全部楼层
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iLeac 发表于 2017-8-2 23:35
请短一个折旧报告公司,VIC有吗

不好意思,我是在悉尼的

发表于 2017-8-4 02:06 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-13 16:52
应该不行,因为有些房子的折旧报告需要上门的

麻烦短下折旧公司,谢了。
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发表于 2017-11-15 13:07 |显示全部楼层
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这个不知道墨尔本通不通用
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发表于 2017-11-15 16:55 |显示全部楼层
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Jessie_G 发表于 2017-11-15 13:07
这个不知道墨尔本通不通用

通用的

核心就是80%贷款,104负扣税和折旧

发表于 2017-11-16 08:59 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-8-3 08:20
不好意思,我是在悉尼的

求短个折旧报告的公司,谢谢!!

发表于 2017-12-1 19:25 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 sheila_fang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sheila_fang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
其实capital gains 够高,每月稍微亏一点也可以。楼主不如开个贴写写怎么选择合适的投资房
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发表于 2017-12-1 19:34 |显示全部楼层
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sheila_fang 发表于 2017-12-1 19:25
其实capital gains 够高,每月稍微亏一点也可以。楼主不如开个贴写写怎么选择合适的投资房 ...

这个不好写

对房产的熟悉程度,钱包的厚度,家庭的资产,都是选择投资房的参考条件

比如有房产大神2.5m买入投资房,三年内(希望我没记错)获利2.5m。我以我之心去看这个投资经典实例,我是没钱又没胆去这么干。

我本小,收入低,买的都是正现金流负扣税的房子

平时赚点小钱,退点负扣税。等着我的房子缓慢增值。

没有最好的投资房,只有最适合自己的投资房

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发表于 2017-12-2 01:24 |显示全部楼层
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本帖最后由 lydiaqq1985 于 2017-12-2 01:33 编辑

有点不明白,为什么首付根印花税的116400 不算利息支出?请指教 谢谢
因为116400是你自住房里取出来的,拿也就需要算这部分产生的利息支出,是不是?
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发表于 2017-12-2 09:40 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-2 01:24
有点不明白,为什么首付根印花税的116400 不算利息支出?请指教 谢谢
因为116400是你自住房里取出来的,拿 ...

这就是218楼说的80%贷款,104%负扣税

我们计算的是对投资金额116400的投资回报

如果这116400也算利息支出

那就是104%贷款,104%负扣税。就是零首付,对零首付来说,任何一点收益回报都是无穷大的

发表于 2017-12-2 16:00 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-12-2 09:40
这就是218楼说的80%贷款,104%负扣税

我们计算的是对投资金额116400的投资回报

我的意思是这个利息也要算支出,因为这个钱你从自住里面拿出来,自主房就需要多付利息,这个利息也应该算进去,也是投资成本

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发表于 2017-12-2 16:20 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-2 16:00
我的意思是这个利息也要算支出,因为这个钱你从自住里面拿出来,自主房就需要多付利息,这个利息也应该算 ...

你想的应该是

a这个钱不买房,放自住房的贷款里能产生的收益是(24%乘以3.88%)

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

或者换一个想法,这笔钱是刚收到的奖金

发表于 2017-12-3 01:57 |显示全部楼层
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我没有重复算啊,这笔钱取出来自住房增加的利息也应该算进成本,然后整个成本跟支出比看是不是正现金流

比如50万的利息跟50万总价房子带来的正现金流比

而不能拿50万房价的租金跟40万的利息来算是不是正现金流,对不对

比如50万房价的总利息是50*0.04=2万,租金是1.5万,那就是2万根1.5万比
而不是40万的利息 40*0.04=1.6万跟1.5万比
以上是举例

因为116400有一个机会成本opportunity cost在那里,啥也不做也能产生利息抵掉自住房利息,
不能忽略这个利息支出成本来算是否正现金流与否。
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发表于 2017-12-3 09:09 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 01:57
我没有重复算啊,这笔钱取出来自住房增加的利息也应该算进成本,然后整个成本跟支出比看是不是正现金流

比 ...

如果这116400也算利息支出

那就是104%贷款,104%负扣税。

就是零首付,对零首付来说,任何一点收益回报都是无穷大的

所以首付的利息支出肯定不不应该算的

发表于 2017-12-3 13:17 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-12-3 09:09
如果这116400也算利息支出

那就是104%贷款,104%负扣税。

应该算的,因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算,但是你这个贴算的是正现金流,所以所有的支出包括这个带来的自住房利息也算
理解嘛?

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发表于 2017-12-3 13:33 |显示全部楼层
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48.5万*1.04*4.26%=21488,1.04是啥?

发表于 2017-12-3 13:39 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-6-12 14:51
首先,非常感谢大江分享。你的算法我全知道。有如下问题你没有考虑:

持续的支出

求万能计算公式
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发表于 2017-12-3 14:14 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 13:17
应该算的,因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算,但是你这个贴算 ...

肯定是不算的

不然就是零首付,

投资回报无限大
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发表于 2017-12-3 14:15 |显示全部楼层
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VchatSydBieShu 发表于 2017-12-3 13:33
48.5万*1.04*4.26%=21488,1.04是啥?

房价加4%印花税
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发表于 2017-12-3 14:17 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 13:17
应该算的,因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算,但是你这个贴算 ...

你想的应该是

a这个钱不买房,放自住房的贷款里能产生的收益是(24%乘以3.88%)

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算
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发表于 2017-12-3 14:32 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 13:17
应该算的,因为算正现金流与否这个所有的支出跟收入都算
算116400投资回报率就可以不算,但是你这个贴算 ...

如果这个钱(24%)不是我从自住房贷款里拿出来的

是我从买比特币的账户里拿出来的,你是不是还要先算算我这笔钱在比特币的盈亏,再加进去算?
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发表于 2017-12-3 14:33 |显示全部楼层
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VchatSydBieShu 发表于 2017-12-3 13:39
求万能计算公式

什么公式

发表于 2017-12-3 17:01 |显示全部楼层
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今后就算是腰斩一半增幅,按5%算,对于24%/5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算,再减去折旧部分回吐(50%算7.5%)也有到手14%左右的增幅。

请问这14%是怎么得出来的呢?
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发表于 2017-12-3 18:52 |显示全部楼层
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VchatSydBieShu 发表于 2017-12-3 17:01
今后就算是腰斩一半增幅,按5%算,对于24%/5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算,再减去折旧部分回 ...

今后就算是腰斩一半增幅,按5%算,对于24%/5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算,再减去折旧部分回吐(50%算7.5%)也有到手14%左右的增幅。

请问这14%是怎么得出来的呢?


如果是50万的房子,增值一年5%,一年就是2.5万

投资首付24%,就是12万,2.5/12=20%,

增值税按最高的45%收

2.5*45%*50%=0.56  万  

折旧6600回吐一半6600*0.5*44.5%1485刀

2.5-0.56-0.1485=1.79

1.79/12=14.9%
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发表于 2017-12-3 20:18 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 yuezhongli 于 2017-12-3 20:22 编辑
大江东去 发表于 2017-12-3 18:52
今后就算是腰斩一半增幅,按5%算,对于24%/5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算,再减去折旧部分 ...


你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息?资金难道没成本?

假设借了38万,interest only 4%,一年利息也要一万多

发表于 2017-12-3 20:47 |显示全部楼层
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yuezhongli 发表于 2017-12-3 20:18
你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息?资金难道没成本?

假设借了38万,interest only 4%,一年利 ...

房租和退回来的税都cover了
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发表于 2017-12-3 21:00 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 yuezhongli 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yuezhongli 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
cppbug 发表于 2017-12-3 20:47
房租和退回来的税都cover了

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