刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

wxm611

pan123au 发表于 2025-2-28 09:57
在我这里没有发生过，我都是计算过的。看房产非常准的，都是以增值为目的，租金要在5%以上。以捡漏为主。 ...

你们可真有耐心啊～ 你回复了两三次，他都是认为自己的选择更好，那就顺着他说呗～ 什么0首付买投资房，租金cover开销，他根本不想了解，还说你不会每次都这么幸运，那我们就顺着他说：“每年换一套 更贵几百万的自住房才是 这个世界上最好的投资！楼主是足迹论坛上最懂得房产投资的天才！” 皆大欢喜。哈哈哈～

c4pe

tigeriscoming 发表于 2025-2-28 09:57
不要老是生活在gpt里啊兄弟

你怎么不问问： 一个星期和老婆发生几次性关系最好？

这是认知上的区别。我们不用成为一个level。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:57
在我这里没有发生过，我都是计算过的。看房产非常准的，都是以增值为目的，租金要在5%以上。以捡漏为主。 ...

看得准，租金能cover利息，增值又高，是非常厉害的。不用理那些把讨论上升到人身攻击的人。很多东西是经过讨论后才能得出最佳答案的。

yzh1999

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

AI在结论里漏算了10年200万利息支出差异

c4pe

yzh1999 发表于 2025-2-28 10:25
AI在结论里漏算了10年200万利息支出差异

AI露了很多东西。还包括100万都买投资房了，自己住哪。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:57
在我这里没有发生过，我都是计算过的。看房产非常准的，都是以增值为目的，租金要在5%以上。以捡漏为主。 ...

你可以算算一个实际的例子。一个人花165万买了个新公寓，5年后155万卖出，他亏了多少?

ai：

• 购买价格：165万澳元
• 出售价格：155万澳元
• 亏损（基本账面亏损）：165万 - 155万 = 10万 澳元
  

额外成本：印花税

印花税因州而异，按 新南威尔士州（NSW） 计算：

• 165万的房子，印花税大约是 7.2万 澳元（参考NSW印花税计算器）。
  

中介费

卖房通常需要支付中介费，假设 2%：

• 155万 × 2% = 3.1万 澳元
  

总亏损计算亏损=账面亏损+印花税+中介费亏损 = 账面亏损 + 印花税 + 中介费亏损=账面亏损+印花税+中介费=10万+7.2万+3.1万= 10万 + 7.2万 + 3.1万=10万+7.2万+3.1万=20.3万澳元= 20.3万澳元=20.3万澳元

所以，这个人 实际亏了至少 20.3万 澳元！如果加上 房贷利息、持有成本（地税、物业费、维修费等），亏损可能更大。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:57
在我这里没有发生过，我都是计算过的。看房产非常准的，都是以增值为目的，租金要在5%以上。以捡漏为主。 ...

所以你买到租金能cover利息，还增值不错的。是非常牛的。

摩尔公园

前几年house涨价大部分高杠杆肯定受益。但是没有系统学过金融的不知道杠杆的威力，如果房价下跌或者横盘，轻的少亏，厉害的直接被平仓。不然国内一堆法拍怎么来的，现在你去问国内前两年买房的一问一个不吱声。当然，这边会说国内人口下跌什么的。前几年可不是这么说的，都说人口基数大，城镇率差得远。就是不用房价收入，或者房租比算。看看，是不是很熟悉。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-2-28 08:32
能带104%，而且不看你资产收入的话，无限量贷款是非常牛的。你怎么办到的？

现在只能贷款80%，而且更具 ...

可以贷款104％，但是不是无限贷款，这个不难理解吧？

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-2-28 10:44
可以贷款104％，但是不是无限贷款，这个不难理解吧？

理解

yzh1999

c4pe 发表于 2025-2-28 10:27
AI露了很多东西。还包括100万都买投资房了，自己住哪。

这题我会，住公寓，薅房东羊毛

c4pe

yzh1999 发表于 2025-2-28 11:00
这题我会，住公寓，薅房东羊毛

这生活质量不是差了一点半点。住像样点的公寓要十几万一年。

yzh1999

c4pe 发表于 2025-2-28 11:09
这生活质量不是差了一点半点。住像样点的公寓要十几万一年。

那就5套里住1套

天涯浪客

tigeriscoming 发表于 2025-2-28 07:32
相同点大概是当初都是穷逼一个但是却有一颗不甘平凡的心

没有人知道我每天这么拼命干嘛，或许是曾经16岁 ...

注意身体啊，真心不容易。看了你的背景，我感觉我还是比你强了不少。我本科毕业来澳读研究生的，读了一个学期觉得不合适，俩原因一个是自己学习不好还有就是太贵没钱。就换了一个糕点师的移民专业读了拿身份。来澳第二个星期就找到一份9刀一个小时的工作了。拿到身份开了一个小蛋糕店，一年后关门了，没能力。
后来就生孩子，老老实实打工，2012年开始买投资房。一路玩到了现在。三年前就躺平了，一周5天，一天5个小时工作。

Deisler

才知道啊

Luna.M.E

60W的房子，Special Levy一年交过2.4W，有没有比我更惨的说出来让我平衡下

xq052b

wxm611 发表于 2025-2-28 10:11
你们可真有耐心啊～ 你回复了两三次，他都是认为自己的选择更好，那就顺着他说呗～ 什么0首付买投资房， ...

这位仁兄的狠多贴子都这样，盖老高的楼

我觉得他跟我老婆她爸一样的顽固，老子天下第一，没有我不懂的，完全自说自话而不理会别人说的内容

Sandy_susu

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

只算资产不算投入？
投资房每年净投入四万还可以抵税，自住大house十年付进去两百万的贷款可是税后的呢。

pan123au

Luna.M.E 发表于 2025-2-28 11:57
60W的房子，Special Levy一年交过2.4W，有没有比我更惨的说出来让我平衡下

肯定有，那些买 The Mascot Towers building, Sydney Olympic Park building,还有买Hurstville 某个大楼公寓的，36户还是70户修漏水，要 200万 修理费。

everlove_

照你这么说那house收益率估计才1.5%，还有land tax。卖还有CGT，一样被收割

摩尔公园

everlove_ 发表于 2025-2-28 13:21
照你这么说那house收益率估计才1.5%，还有land tax。卖还有CGT，一样被收割

总结一句话，上涨的时候杠杆用得越多越牛逼，你10万可以翘100万，那么哪怕涨10%，不算利息费用，你的收益都是100%。但是下跌的时候，哪怕跌10万，对你来说，亏损也是100%。如果平盘，那就主要算利息和费用与房租的差异了。所谓负扣税，大部分都是朝三暮四的东西，除非最后真亏损，不然税务局都给你找回来。

c4pe

Sandy_susu 发表于 2025-2-28 12:20
只算资产不算投入？
投资房每年净投入四万还可以抵税，自住大house十年付进去两百万的贷款可是税后的呢 ...

"投资房每年净投入四万还可以抵税" “当然可以，你的租金收入也要交税。” 绝大部分时候租金比不过利息，你是亏的。

自住，没有收入，没有支出。

c4pe

everlove_ 发表于 2025-2-28 13:21
照你这么说那house收益率估计才1.5%，还有land tax。卖还有CGT，一样被收割

澳洲就不适合买投资房。除非眼光实在太好。

xq052b

摩尔公园 发表于 2025-2-28 13:59
总结一句话，上涨的时候杠杆用得越多越牛逼，你10万可以翘100万，那么哪怕涨10%，不算利息费用，你的收益 ...

cgt 有50%折扣的，然后今天的一万和10年后的一万是不一样的

当然绝大部份apt没啥搞头是正确的

摩尔公园

xq052b 发表于 2025-2-28 14:29
cgt 有50%折扣的，然后今天的一万和10年后的一万是不一样的

当然绝大部份apt没啥搞头是正确的 ...

别光看优点啊，所有年份的折旧摊销卖房的时候一下进收入，边际税率也是大大提高。像楼上几位本身收入不高的，负扣税享受不到不说，卖房盈利大头都交税局了。

xq052b

摩尔公园 发表于 2025-2-28 14:45
别光看优点啊，所有年份的折旧摊销卖房的时候一下进收入，边际税率也是大大提高。像楼上几位本身收入不高 ...

那当然啦，没税可退的自然不用折旧啦

marlene603

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

目前在维州，肯定找不到你说的那种投资房。
真实的状况是：house房租3%，到手2%（一堆的费用和地税），可能还是乐观估计，贷款6%，未来可预期会降到5%或4.5%，每年亏3%，这种情况房子会增值？就算会，增值个3%也仅仅持平，如果要卖，还要至少7%的手续费。
目前情况投资房产基本就是十死无生，关键的问题就是租金回报率太低，本质是房价太高

mfhxilc2

楼里投资高人多，帮忙看看手上这套投资房是否值得长期持有？前年中入手的几年新小HOUSE, 房价95万，现在估计涨了5，6万，104%贷款，租金770一周，自己管理，没有中介费和地税，折旧负扣税下来贴1万多一年。计划持有到退休那年卖，值得吗？

wxm611

xq052b 发表于 2025-2-28 12:18
这位仁兄的狠多贴子都这样，盖老高的楼

我觉得他跟我老婆她爸一样的顽固，老子天下第一，没有我不懂的， ...

我真心觉的这个人不适合投资房产。聊了这么多了，还没弄清楚自住房和投资房的区别。还再说买自住房赚的更多，因为自住房，没有收入，没有支出。自住房不还贷款吗？脑子缺根弦啊～ 真的服了还能跟他聊下去的人了

asschemer007

作为业内人士，我可以很负责任的说，悉尼大部分的公寓自从2017年以来就没涨，甚至有所下跌..公寓的涨幅基本上都在吃老本，都是靠2017年之前积累的增值；

2017-2025, 这8年时间并不短...

把时间线拉长，往回看10年或者20年,即使算上之前的增值，悉尼大部分的公寓，都不是好的投资，过去是，我相信今后也是...

如果有能力资产重组的话，在自己还有偿还能力的时候，尽量把手里的公寓减到最少，集中有限的资金投资优良资产..等到退休时候，就会有很大的不同。