为啥那么多人都去买投资房？投资房真的能赚吗？（更新：增加web版软件，增加老公刚写的Android app下载地址）

fyang1024

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:22
你要是挑这个区租价高的肯定是能找到的。
我是参考的跟这个房子类似的价位的房子的租金：
http://house.k ...

你不能那一个三房2010年的租金说事，看我207#的回复。
对墨尔本不熟，看了一些这个区的房子，感觉不便宜，投资价值不高，类似于悉尼的2E，但考虑到目前的租金和现金利率，也没有贵到太离谱

Tasha

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:28
你说的房子在on the house上估价本来就高。
要不这样，你要是想准确的话，你把我顶楼的计算完全按照这个 ...

墨尔本租金太低了，悉尼要好些。

折翅的飞鱼

你算的不对吧？

135 买的房子，至少得付个30万吧，就算贷款105万，利息，按照5% 的利率好了，也就是一年52500利息。4年也就是21万利息，哪有你说的32 万利息。

4年后，以165 万卖出，30万增值，增值率约为 22% 。 和按照4.5% 利息存135万在银行几年赚的差不多，可你只用了30万就得到了。

所以总投资回报率为： Gross  capital gain 300 k / 实际投入成本 300 K  ＝ 100% 。

存银行四年的回报为：约为20% ，但是要乘以的是你的本金，也就是300k × 20% ＝ 60K


所以 投资房产的 好处就是 利用银行的现金 杠杆来leverage 你的回报率。

当然我不是中介，也不是卖房产的。我也不觉得投资房一定会赚，我觉得要看房产的情况以及每个人各自的情况，可能同样的房子，别人赚，你就不赚，这里面学问大了。

但是我还是觉得，如果各方面研究做到位，房产投资是可以有高于银行存款的投资回报率的。

ddwwhhkk

smart_qpet 发表于 2013-9-26 22:21
楼主计算上可能有所偏差了。如果贷135w，银行可以给很高的DISCOUNT，这几年的平均按5%计算全贷款4年利息为2 ...

这个不知道呢，在09年的时候利率大概是7%左右吧，那时候会银行会因为135w给出到5%的discount？discount可以有这么大？这个真不了解，有知道的同学说说。

另外你说得对，如果是100%贷款的话，就不会有别的利息一说了，但是我感觉不改变这个投资真是很失败的事实

gjwtc3

其实我觉得现在买套100万的房子，3年左右涨20万差不多吧，这时候就可以卖了，不一定要长期持有的，毕竟房市又涨的快的时候，也有涨的慢的时候，楼主不能以持有至退休的逻辑来计算的，因为本身就是投资房，如果持有到退休那就变成自住房了。

ddwwhhkk

fyang1024 发表于 2013-9-26 22:28
你不能那一个三房2010年的租金说事，看我207#的回复。
对墨尔本不熟，看了一些这个区的房子，感觉不便宜 ...

墨尔本这几年租金根本没涨，不降就不错了。

另外你要是觉得我的租金估计不准确，你就直接算能查到租金和卖价的房子的投资回报好了，参考210#

fyang1024

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:28
你说的房子在on the house上估价本来就高。
要不这样，你要是想准确的话，你把我顶楼的计算完全按照这个 ...

这样算简单一些：
甲乙两人各有115万现金，现在有两家存款机构，一家叫银行，另一家是这套房子
这套房子的优惠政策是免5年房租。
甲选择存银行
乙选择存在房子里
5年后，甲获得银行利息40万，算每年8万利息收入（高息），付出房租480x52x5，12万5千（算房租均价480），算算当初的115万变成了143万5千
乙5年没付房租，出来拿到150万，去掉印花税等费用，144万

如果投资的话，甲多交的房租没有，但乙要多收入相应的房租，结果大同小异。
当然自住房增值不用交税，投资要交一点税，但比利息收入税少一半

ddwwhhkk

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-26 22:37
你算的不对吧？

135 买的房子，至少得付个30万吧，就算贷款105万，利息，按照5% 的利率好了，也就是一年52 ...

我是按照100%贷款算的，如果有20%首付应该会更亏。

09年哪里来的5%的利息？除非像上面有个同学说的，贷款135w人家银行给的discount多？

ddwwhhkk

gjwtc3 发表于 2013-9-26 22:41
其实我觉得现在买套100万的房子，3年左右涨20万差不多吧，这时候就可以卖了，不一定要长期持有的，毕竟房市 ...

3年左右卖，情况参考balwyn的

那个到退休才卖的，是有同学说大家现在投资房都是这么干的，我就来了兴趣算算

折翅的飞鱼

其实很简单， 你购买房子价值为A， 首付为A× 20%， 利息为A× 80% × 4.59%， 假设现在是4.59%利率。

好，十年之后，你的房子升值到B，你卖出，需要还银行的部分还是A×80%。你拿到的是升值部分就是B－ A× 80%。扣除 贷款利息，CGT， Stamp duty ，律师费等等，投资回报率为（B－ A×80% － others ）/ (A * 20%)

基本上，每个月的租金还是要能cover住利息才合理， 你参考的数据太老。

800K买的房，租金要能在750～800才合理。悉尼现在都是这样的。

fyang1024

fyang1024 发表于 2013-9-26 22:43
这样算简单一些：
甲乙两人各有115万现金，现在有两家存款机构，一家叫银行，另一家是这套房子
这套房子 ...

看错了原价111万5千，那当初买房的就更划得来了。
现在150万买的，再过几年回头看可能就不划算了，取决于未来几年租金和利率状况。如果利率降到2%，并且维持住的话，那将来肯定也是比存银行租房子划算的

Tasha

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-26 22:48
其实很简单， 你购买房子价值为A， 首付为A× 20%， 利息为A× 80% × 4.59%， 假设现在是4.59%利率。

好 ...

800K买的房子能租到800一周？我的怎么不能？

ddwwhhkk

fyang1024 发表于 2013-9-26 22:43
这样算简单一些：
甲乙两人各有115万现金，现在有两家存款机构，一家叫银行，另一家是这套房子
这套房子 ...

你是想说这样辛辛苦苦买房子，中间操心无数，最后跟存银行收益差不多么？

折翅的飞鱼

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:45
我是按照100%贷款算的，如果有20%首付应该会更亏。

09年哪里来的5%的利息？除非像上面有个同学说的，贷 ...

100% 贷款能买135 万的房子？ 哪家银行敢批，告诉我，我也去贷。

你这就是空手套白狼，能赚就不错了。 你这样的话，投资回报率是无穷大，因为基数是0.  那就去买个1万套，不就赚发了。

不管讲什么投资回报率，都是跟你的cost相比较。


如果能这样的话，一点门槛都没有，难民都去贷款买房了，那就共产主义了。 人人有house住。

折翅的飞鱼

Tasha 发表于 2013-9-26 22:50
800K买的房子能租到800一周？我的怎么不能？

好多能的啊。

Tasha

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-26 22:53
100% 贷款能买135 万的房子？ 哪家银行敢批，告诉我，我也去贷。

你这就是空手套白狼，能赚就不错了。  ...

买房子是有风险的。我看到因此破产的例子不少。

Tasha

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-26 22:54
好多能的啊。

所以我是赔钱的。我应该也不是大少数。

ddwwhhkk

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-26 22:53
100% 贷款能买135 万的房子？ 哪家银行敢批，告诉我，我也去贷。

你这就是空手套白狼，能赚就不错了。  ...

按照100%贷款计算只是为了计算简单。如果付首付只会赔得更多。
我只是想算个大概的来看看投资是不是真的赚钱
房子也是随便找的

折翅的飞鱼

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:51
你是想说这样辛辛苦苦买房子，中间操心无数，最后跟存银行收益差不多么？ ...

他说的是你有115万现金的情况，没有的话，只能靠银行咯。

fyang1024

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:51
你是想说这样辛辛苦苦买房子，中间操心无数，最后跟存银行收益差不多么？ ...

你没觉得我故意给存银行的哥儿们多算了利息收入，少算了房租支出吗？

再换一个算法，假设你一无所有，但能100%贷款借到111万5，5年后能拿回150万，这5年期间，只要你的利息支出少于38万5，你就白赚了。也就是每年利息支付不到7万7，你就白赚了一点钱。

当初买这个房子的哥儿们，肯定是赚到了，这一点毋庸置疑

ddwwhhkk

Tasha 发表于 2013-9-26 22:56
所以我是赔钱的。我应该也不是大少数。

安慰一下，根据我的观察，墨尔本基本所有的投资房都租不到，还差得挺远

Tasha

fyang1024 发表于 2013-9-26 22:57
你没觉得我故意给存银行的哥儿们多算了利息收入，少算了房租支出吗？

再换一个算法，假设你一无所有，但 ...

物业投资有风险，这笔帐不能就一面算。要是遇到熊市呢？

ddwwhhkk

fyang1024 发表于 2013-9-26 22:57
你没觉得我故意给存银行的哥儿们多算了利息收入，少算了房租支出吗？

再换一个算法，假设你一无所有，但 ...

老大，投资房除了房租和利息，还有叫做印花税啦中介费啦CGT诸如此类的东西，我在顶楼的算法已经尽量计算简单化了

gjwtc3

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 22:47
3年左右卖，情况参考balwyn的

那个到退休才卖的，是有同学说大家现在投资房都是这么干的，我就来了兴趣 ...

balwy那个例子中，如果按照LZ的6%计算的话4年32万利息，平均每年8万，8万除以0.06就是他贷款133.333333万，买135万贷款133万，这个人脑子有问题吧，买133万作为投资房的，按照正常人的逻辑，手中至少要有30万，再说，这个人贷款99.9%，银行愿不愿意贷给他还是个问题呢

折翅的飞鱼

肯定有风险，但是中国人就是喜欢买房。

如果你有一些现金，你除了存银行里，还有什么其他稳健的投资手段么？

我看Australian super 的分布，也是～15%是房产，30%多是international share，还有10% or so is
australian domestic share 。其他的忘了。

鸡蛋不能放在一个篮子里，投资房产只是其中一个手段，也可以尝试一下别的途径。

无敌大鸟

突然启发了我  谢谢众神的回帖

fyang1024

Tasha 发表于 2013-9-26 23:01
物业投资有风险，这笔帐不能就一面算。要是遇到熊市呢？

投资房产亏钱的多了去了，我只是针对这个案例，这个2008年111万5买入，今年150万卖出的哥儿们是个高手，赚到了。我个人觉得他卖的还是略早了一点，明年卖，会赚更多。

Dan.and.Andy

gwang 发表于 2013-9-26 13:06
一般人不会买这样的房子投资．
买个七八十万的，租金５－６００的，贷款９０％，利息负扣税，等于把个人收 ...

太绝了，就是一个长期持有的过程，其实很省脑。

ddwwhhkk

无敌大鸟 发表于 2013-9-26 23:05
突然启发了我  谢谢众神的回帖

启发了啥？分享一把吧

无敌大鸟

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 23:06
启发了啥？分享一把吧

启发就是…… 暂时不买投资房 买也不买热点和被炒热的地方， 挑冷门 搞大地