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楼主:大江东去

[其他讨论] 悉尼正现金流负扣税的投资房实例 [复制链接]

发表于 2017-12-3 21:09 |显示全部楼层
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发表于 2017-12-3 21:23 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-12-3 14:17
你想的应该是

a这个钱不买房,放自住房的贷款里能产生的收益是(24%乘以3.88%)


没有重复算,你算的是正现金流还是付现金流,不是算return rate
比如房价50万,你要把50万的利息根房租算,而不是40万!

不然你少算了20%首付跟印花税部分的利息Outgoing
我咨询过了税务会计朋友,


加分别手软哦

发表于 2017-12-3 21:23 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-12-3 18:52
今后就算是腰斩一半增幅,按5%算,对于24%/5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算,再减去折旧部分 ...

ok,非常感谢!

发表于 2017-12-3 22:37 |显示全部楼层
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这是最理想情况下的设想,没算中介费和保险,谁能保证永远都有租客呢?
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发表于 2017-12-4 07:42 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 21:23
没有重复算,你算的是正现金流还是付现金流,不是算return rate
比如房价50万,你要把50万的利息根房租 ...

80%贷款,104%负扣税

让你的会计朋友先看明白这个再说

发表于 2017-12-4 08:11 |显示全部楼层
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本帖最后由 lydiaqq1985 于 2017-12-4 08:17 编辑
大江东去 发表于 2017-12-4 07:42
80%贷款,104%负扣税

让你的会计朋友先看明白这个再说


早就看明白这个了,按照总投入资金来算不算贷款80%

按照你的说法  ,贷款按照80% 来算,如果没有贷款,那你利息岂不是算0了?

我自己也有正现金流房子,但是利息要按照整个支出算的

你算的是回报率,就是首付的回报率 rate of return

加上首付利息,你这个不算正现金流,

我觉得你可以谦虚点看这个事情,而不是觉得别人都不懂,

1、最后Merrylands 你算的这个加上投资方首付带来的自住房利息损失不是正现金流 ---就是116400的利息
2.capital gain我觉得那边unit并不是最优的选择,这个很多人已经回帖告诉你了
3.我就问你一句话,你把投资方首付从自住房贷款里取出来,自住房贷款利息是不是增加了?回答yes  -- 那你为什么不算这个成本?

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发表于 2017-12-4 09:15 |显示全部楼层
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我是CPA,但不从事会计工作。

大江的正现金流负扣税是一个大笑话。只有那种赚不到什么租金,又把折旧做得老高的情况下产生。

房价要涨!别封我,我怕怕

发表于 2017-12-4 09:25 |显示全部楼层
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本帖最后由 sun2012 于 2017-12-4 09:47 编辑

每个人算法不一样

一楼例子,我计算的是

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

收入52*450=23400

每年负现金流$3281

负扣税税率(32.5%),则负扣税为9881*32.5%=3211

算上折旧,最后算下来每年负现金流$70,目前市场算不错的cash flow

但前提是自己管理出租房,每年维修费限于$300。
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发表于 2017-12-4 18:34 |显示全部楼层
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yuezhongli 发表于 2017-12-3 20:18
你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息?资金难道没成本?

假设借了38万,interest only 4%,一年利 ...

这部分说的是增幅对投资的回报

利息和租金的回报,之前的正现金流负扣税已经算过了
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发表于 2017-12-4 18:39 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 08:11
早就看明白这个了,按照总投入资金来算不算贷款80%

按照你的说法  ,贷款按照80% 来算,如果没有贷款, ...

你想的应该是

a这个钱不买房,放自住房的贷款里能产生的收益是(24%乘以3.88%)

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

对这个24%首付收益肯定是要按80%的贷款算

你要按104%算贷款利息,就是零首付,这是没办法算投资回报的

如果我这24%是从比特币购买账户里拿出来的,你是不是还要按这段时间比特币的收益算?

你如果还没看懂,就是你理解力的问题
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发表于 2017-12-4 18:41 |显示全部楼层
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yepy 发表于 2017-12-4 09:15
我是CPA,但不从事会计工作。

大江的正现金流负扣税是一个大笑话。只有那种赚不到什么租金,又把折旧做得 ...

你真能瞎扯

好像折旧是你自己能做出来似的

48.5万的房子租450一周,叫赚不到什么租金

你除了羡慕嫉妒恨,还会什么?
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发表于 2017-12-4 18:42 |显示全部楼层
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sun2012 发表于 2017-12-4 09:25
每个人算法不一样

一楼例子,我计算的是

你这是零首付

不懂就别乱说
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发表于 2017-12-4 18:43 |显示全部楼层
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年月日 发表于 2017-12-3 22:37
这是最理想情况下的设想,没算中介费和保险,谁能保证永远都有租客呢?

还是租房好

妥妥的人生赢家

发表于 2017-12-4 18:45 |显示全部楼层
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本帖最后由 sun2012 于 2017-12-4 18:46 编辑
大江东去 发表于 2017-12-4 18:42
你这是零首付

不懂就别乱说


你这话说的真强硬

都没有你懂?仔细看看我的帖子,我说你首付多少了吗?在论坛上稍微厚道一点
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发表于 2017-12-4 18:49 |显示全部楼层
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sun2012 发表于 2017-12-4 18:45
你这话说的真强硬

都没有你懂?仔细看看我的帖子,我说你首付多少了吗?在论坛上稍微厚道一点 ...

80%贷款,104%负扣税

你肯定是看不懂

说事实就是不厚道了?

你更应该谦虚点

发表于 2017-12-4 18:52 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2017-12-4 18:49
80%贷款,104%负扣税

你肯定是看不懂

说事实就是不厚道了?

你更应该谦虚点


谁不谦虚谁不厚道留给其他看客去看吧,反正发言都在那里
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发表于 2017-12-4 18:54 |显示全部楼层
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sun2012 发表于 2017-12-4 18:45
你这话说的真强硬

都没有你懂?仔细看看我的帖子,我说你首付多少了吗?在论坛上稍微厚道一点 ...

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

你这还不是零首付?

让人厚道的前提是先要虚心
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发表于 2017-12-4 18:57 |显示全部楼层
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sun2012 发表于 2017-12-4 18:52
谁不谦虚谁不厚道留给其他看客去看吧,反正发言都在那里

80%贷款,104%负扣税


你先能把上面这句话看懂,才有继续讨论的意义
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银靴族

发表于 2017-12-4 18:59 |显示全部楼层
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发表于 2017-12-4 19:02 |显示全部楼层
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发表于 2017-12-4 19:06 |显示全部楼层
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sun2012 发表于 2017-12-4 18:59
你这人说话像是从茅坑里面出来的一样

我只是说每个人算法不一样,我计算现金流的时候也把20%首付的利息 ...

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

不是零首付(104%贷款利息),这个26681是怎么出来的?

你该多补习一下数学
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金靴族

发表于 2017-12-4 19:48 |显示全部楼层
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发表于 2017-12-4 20:06 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 19:48
我也觉得他算错了,标题说算现金流,然后我们指出他漏算了首付利息,他又改口说算的是投资回报率 lol 可 ...

你想的应该是

a这个钱不买房,放自住房的贷款里能产生的收益是(24%乘以3.88%)

b这个钱去买房产生的收益


你不能把这个钱重复算

对这个24%首付收益肯定是要按80%的贷款算

你要按104%算贷款利息,就是零首付,这是没办法算投资回报的

如果我这24%是从比特币购买账户里拿出来的,你是不是还要按这段时间比特币的收益算?

你的理解力低的可怜

你如果要按104%算贷款利息支出,那你首付是多少?还不是零首付吗?

先去把中文阅读提高一下吧

理解力这么低,还好意思出来显摆!
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发表于 2017-12-4 20:09 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 19:48
我也觉得他算错了,标题说算现金流,然后我们指出他漏算了首付利息,他又改口说算的是投资回报率 lol 可 ...

80%贷款,104%负扣税

先把这句话看懂再说,看不懂就虚心点
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金靴族

发表于 2017-12-4 21:16 |显示全部楼层
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发表于 2017-12-4 21:29 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 deltadelta 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 deltadelta 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
你贷款80%怎么按104%的利息来算支出的?按照你20%的首付来算负扣税额度,那应该是4982元,不是你说的9800多
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发表于 2017-12-4 21:31 |显示全部楼层
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lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 21:16
你这逻辑 lol 你拿80% 投入根104%的产出做对比,算现金流lol

等于自己给自己的投入打折! 你这个现金流 ...

说明你的水平太低

完全不懂80%和104%之间的关系

不懂不是错

但还要显摆就完全是来找抽的
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发表于 2017-12-4 21:33 |显示全部楼层
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deltadelta 发表于 2017-12-4 21:29
你贷款80%怎么按104%的利息来算支出的?按照你20%的首付来算负扣税额度,那应该是4982元,不是你说的9800多 ...

看不懂,说明你水平低

去找个会计交钱学学吧
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发表于 2017-12-4 21:38 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 deltadelta 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 deltadelta 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大江东去 发表于 2017-12-4 21:33
看不懂,说明你水平低

去找个会计交钱学学吧

看不懂才要问。你那多出来24%的利息都没产生,你是怎么把都没发生的利息计入实际支出的费用里的?请用用数字说话。大老师要是是这种水平,还是洗刷刷去吧

发表于 2017-12-4 21:40 |显示全部楼层
此文章由 lydiaqq1985 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 lydiaqq1985 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大江东去 发表于 2017-12-4 21:31
说明你的水平太低

完全不懂80%和104%之间的关系

我不会不懂装懂来发帖误导大家 lol
加分别手软哦

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