买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

happyom

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-12-7 09:21 发表
问：楼主你好，mulch放在草坪上是不是影响美观啊？mulch的功用只是做肥料用吗？如果买只有catch功能的除草机可以吗？

答： 如果您注意观察公园等大片草坪的维护，剪下来的草都是留在草坪上的。如果买普通的只有catcher 的 mower,  ...

提供一种说法，昨天割草机店里的sale说的，个人觉得有一点道理。他建议有野草的草地上不要用mulch，不然就把野草撒的到处都是了，perfect的草地上mulch是很不错的。
反正觉得价格差的不多的话，多个功能还是好的。

maomaomaomao

楼主你好，我们house的天花板老是不定时的咯咯响，不是连续的，而是不定时的“咯”响一下，不知道是什么原因，好像不像是有老鼠。

Wangmingtaoau

问： 我们house的天花板老是不定时的咯咯响，不是连续的，而是不定时的“咯”响一下，不知道是什么原因，好像不像是有老鼠。

答： 我想可能有以下若干可能性：
1. Possum, 鸟筑巢；
2. 是铁皮屋顶，热胀冷缩，连带屋架造成的响声；
3. 旧的电热水器在屋顶上发出的响声；
4. 房子很老，屋架发出的响声；

piero994

楼主好，又来向您提问了：）

距我家房子前1.5米处横着埋着几根粗木头，上次请人看告诉我是sleeping wood.
这东西有啥用？（要介绍一下，我家地有点小小坡度，下雨时水会从路面流向房子一点点，不知道会不会和这点有关系）可以拆掉吗？（看上去是潮湿的木头，出于担心长白蚁的原因想把它拆掉）
如果不能拆，可不可以用其他水泥什么的代替？

NeoLife

谢谢楼主的建议，我已经买了您推荐的割草机，首先尝试用catch，倒草很是个费事的活，看来mulch真是有用的。谢谢楼主啦！

Wangmingtaoau

问： 楼主好，又来向您提问了：）
距我家房子前1.5米处横着埋着几根粗木头，上次请人看告诉我是sleeping wood.
这东西有啥用？（要介绍一下，我家地有点小小坡度，下雨时水会从路面流向房子一点点，不知道会不会和这点有关系）可以拆掉吗？（看上去是潮湿的木头，出于担心长白蚁的原因想把它拆掉）
如果不能拆，可不可以用其他水泥什么的代替？

答： 初步听起来因为你家土地向内倾斜，将这些木头埋在那里分散一下土壤因高差而产生的压力差，有点像挡土墙的意思。这些木头都经过处理，大可不必担心白蚁的问题。你可以用水泥的代替，如果你一定要换的话。

NeoLife

楼主好！
现在房子的后面fence有个问题，可能是因为fence前后的大树太多（至少五棵，十米以上）树根已经把fence拱起，并向后面的一户倾斜，加上最近的风大，前几天查看，一部分fence已经fall down倒掉 （见图片）。问下您怎么样处理能更省力省时间省预算呢？
非常感谢您！

[ 本帖最后由 NeoLife 于 2011-1-1 15:24 编辑 ]

棉马甲

我有几个问题想请教一下楼主
1. 我家房子是新建房 最近发现车库的水泥地上有几条裂缝 别的房间因为已经铺上地毯 看不到。不知道这又没有什么影响
2. builder会把水管放到plaster 板和砖之间么。 因为我家一用水， 就能听见 更衣室墙里发出像水表转动的声音
非常感谢

Wangmingtaoau

问： 现在房子的后面fence有个问题，可能是因为fence前后的大树太多（至少五棵，十米以上）树根已经把fence拱起，并向后面的一户倾斜，加上最近的风大，前几天查看，一部分fence已经fall down倒掉 （见图片）。问下您怎么样处理能更省力省时间省预算呢？

答： 你的 fence 两侧没有高差的问题，只是树根的问题，我觉得将原有的fence 扶正，加固就可以了。跟邻居打个招呼，协商一下。

Wangmingtaoau

问： 我有几个问题想请教一下楼主
1. 我家房子是新建房 最近发现车库的水泥地上有几条裂缝 别的房间因为已经铺上地毯 看不到。不知道这又没有什么影响
2. builder会把水管放到plaster 板和砖之间么。 因为我家一用水， 就能听见 更衣室墙里发出像水表转动的声音

答： 1. 通常水泥地表明出现裂缝很普通，如果宽度不大一般不必太担心。
2. 房子的竖向管线排在石膏板后面很普通的。你的情况有可能是一些管线连接松动。

NeoLife

谢谢楼主回复，其实后面的fence从最左到最右有高度差1m多，倒掉部分的高差有几十公分，请问楼主加固需要怎样的工序呢？需要的工具和材料有哪些？如果是我自己能搞定吗？只是和邻居知会一下成本均摊吗？谢谢楼主！

Wangmingtaoau

问： 谢谢楼主回复，其实后面的fence从最左到最右有高度差1m多，倒掉部分的高差有几十公分，请问楼主加固需要怎样的工序呢？需要的工具和材料有哪些？如果是我自己能搞定吗？只是和邻居知会一下成本均摊吗？

答： 修理 fence 的费用应该是你和邻居分担的。如果您以前没有修过，最好还是请专业的人士来修理。如果您在墨尔本，可以考虑 PY Fencing, Phone: 1300 889 344 Website: www.pyfencing.com.au

Wangmingtaoau

问： 我家是板房，现家里铺地毯。想换木地板。问题是，我家现在的有比较多的地方踩上去有声间。当初做HOUSE INSPECTION的时候，报告是说因为地板UNEVEN，旧房子，这种情况很正常。如果换地板，能同时把这问题解决吗？还是我要另外找专门的人去修？ 应该找什么人？一般费用是怎么算的？

答： 你这种情况，揭下地毯后，在原有的地板上加铺一层 8 毫米的复合地板应该就可以了。在揭下地毯后，检查现有下面木地板的状况，根据情况决定是否更换一些地板。在地板上加铺复合地板冬季踩上去不会感觉那么冷。

xiuyexiuye

楼主，你好！
我想问一下，房子之前有PREVIOUS SUBDIVISION APPROVAL的，是不是代表之后一定也可以申请下来，还有这个相关的费用多少？谢谢

Wangmingtaoau

问：房子之前有PREVIOUS SUBDIVISION APPROVAL的，是不是代表之后一定也可以申请下来，还有这个相关的费用多少？

答：如果房子之前有 previous subdivision approval/planning permit/building permit, 通常以后申请下来的可能性很大。以维多利亚州为例，通常 planning permit 上都有一些条件和有效期限。如果您在有效期内开始进行开发，您不需要再做其他的申请。需要留意的是一些只是为了卖批文，自己无意开发的项目，这些项目的开发方案不一定是最佳的。如果开发批文的期限已经过期，或是您未在有效期内开发，您就要重新申请。

在房屋 settle 的过程中要向原屋主索取全部有关的文件，包括电子文件。这会节省您日后重新申请的费用，例如土地测量的图纸和电子文件。不同的项目申请费用不同，通常一个 subdivision 各项费用加起来，包括设计费， council, 土地测量，结构工程师，土壤报告，节能报告等应在 一万五，两万澳币左右。

bigbearzhu

LZ你好，今天给出offer的房子做了building inspection，房龄26年，砖墙，混凝土地面。inspector说房子结构上没有什么问题，well built, well maintained,唯一一个需要注意的问题是浴室shower附近的墙moisture比较大，他站在shower的base上跳了几下说比正常情况要软，可能在哪里有leak。他测moisture是拿一个像万用表一样的东西在墙上到处试，普通墙基本上都在表左侧的绿色区域，有问题的墙能打到右侧的红色区域甚至打满。浴室是现在的屋主5年以内翻新的，从外表看不出任何问题，但是inspector说这个问题可以变得很serious如果不找出leak的source。因为从外表上看不出来有什么问题，不知道会不会很严重？如果自己找人修要花多少钱呢？谢谢！

Wangmingtaoau

问： LZ你好，今天给出offer的房子做了building inspection，房龄26年，砖墙，混凝土地面。inspector说房子结构上没有什么问题，well built, well maintained,唯一一个需要注意的问题是浴室shower附近的墙moisture比较大，他站在shower的base上跳了几下说比正常情况要软，可能在哪里有leak。他测moisture是拿一个像万用表一样的东西在墙上到处试，普通墙基本上都在表左侧的绿色区域，有问题的墙能打到右侧的红色区域甚至打满。浴室是现在的屋主5年以内翻新的，从外表看不出任何问题，但是inspector说这个问题可以变得很serious如果不找出 leak的source。因为从外表上看不出来有什么问题，不知道会不会很严重？如果自己找人修要花多少钱呢？谢谢！

答：根据我房屋检查的经验，淋浴部分是最容易漏水出问题的地方，浴缸部分因为使用得很少，通常不会出问题。我看过三例因为浴室漏水招来白蚁的房子。你的情况，我会首先试图检查淋浴部分的 subfloor，从下面检查浴室是否漏水和地板的状况。如果没有办法检查，从淋浴部分的瓷砖状况也可以检查是否可能漏水。如果真的漏水，需要将瓷砖拆除，重新做防水，再铺瓷砖，或是用一体式的淋浴单元。

sshy

LZ帮忙看看下面几张照片。再两天就cooling period满了，到现在也没跟律师谈上一谈，合同还没对过，才收到INSPECTION，也看不出个所以然。
说是屋内屋外没发现白蚁，但因为没有SUB-FLOOR不能彻底确认无白蚁；又因天气响晴所以下水道说是建议雨天再查。但说房屋湿气很重，第一次看房无经验，也不知是否有啥问题没...
麻烦帮忙看看。谢谢！

sshy

这个地方漏水怎么处理好？

sshy

MOISTURE：At the time of the inspection high moisture readings were found on the bathroom wall.
然后建议：if high moisture was reported then you must have a building expert investigate the moisture and its cause and determine the full extent of damage and the estimated cost of repairs.

High moisture reading was noted to the hallway wall ajacent to the bathroom shower.Also,some watermark was noted to bedroom1 wall and carpet.this is an indication that the bathroom wall may be damp.It shoud be noted that shower leaks are quite common in homes as waterproofing membranes tend to breakdown with age.Due to age of the bathroom we suggest that allowance be made for possible repair to the shower recess at any point in time.may cost $1500-$2500

另“Water hammer noise”是怎样的声音，要怎么解决，修理的话大概要花费多少？

请问这个潮湿问题对于“slabs on ground and untreated softwood frames”这种构造是不是很容易引起不可见的白蚁问题。目前很是担心，请赐教。

Wangmingtaoau

根据你所提供的信息和照片，我没有看到能让我不买这栋房子的问题。

1. 你可以自己买个梯子检查 gutter, 看雨水管是否有堵塞；
2. Loose fill insulation 将来可以考虑升级为 Batts insulation R3.5, 如果你觉得夏天热冬天冷的话。如果室内有 downlight, 最好要有 downlight guard;
3. Roof gutter joints 可以用 roof 用的 silicone 封一下，如果不行再找专业人士修，同时清理 gutter 里面的东西；
4. Shower 是最容易出问题的地方之一，可以先用 silicone 修补一下瓷砖可能漏水的地方，如果还有漏水的迹象，可能要考虑整个更换瓷砖，重新做防水；
5. Water hammer 的 noise 是打开龙头 “突突”的声音，最好尽快请 plumber 来检查一下水管；
6. 这种构造的房子很难查白蚁，建议房子四周保持干燥，修好损坏的混凝土。

sshy

Thanks a lot~(sorry Chinese inputing doesn't work)

a further inspection of the property during or right after a heavy rainfall is strongly recommended-----IS IT NECESSORY PLEASE TELL US,3Q~
the hot water unit is well over ten years old and replacing may soon be necessary(date of manufacture is 11/94)----We don's know how much all the cost will be,but before the cooling period finishing may i bargain with vedor due to repairing fee?

thanks

yn2000

heheheheh......双拳难敌众手呀，这贴翻到9页啦！加油呀......

Wangmingtaoau

1. 下大雨中或之后检查会帮助你检查 a. 屋顶是否漏水； b. gutter 和 雨水管是否正常工作，有无堵塞； 但是前提要是天公作美，你可以考虑下大雨时自己驱车前往观察；
2. 94年的热水器并不算太老， 更换费用在1500元左右，建议5星级以上 gas storage hotwater unit, 或是 solar gas boosted hot water unit.

sshy

刚重起了电脑，就看到了LZ的迅捷回复，感激涕零。等俺混到可以给分的时候定回来给LZ加分~
gas的热水器也没事儿吗？不是电热水器。还有后院有个RAIN WATER TANK旧了该换了，我们不清楚是扔掉呢还是更新？

其实现在没啥头绪，就是拿到了INSPECTION后发现存在很多大小问题，一下子觉得茫然了，完全搞不懂会不会有啥隐患，看了您的回复心中有点底儿了。不过想到可能要修理很多大大小小件，有些不甘。所以下午见律师的时候想看看能不能让房主给修了。唉

帅虎

请问楼主:

今天刚做完的房子underpin, 因为一共发现外墙有两道crack所以一共做了9个underpin, 问题是
在做之前, 工人告诉我说工程之后crack会变的很小甚至看不见, 可是在工程完工之后我发现crack
依然存在且没有变化, 而工人的解释说他们试图抬高外墙却发现:墙开始向外倒, 于是没有办法只有放弃.
只是在原来的地基下面重筑了地基. 但是他们一再强调房子没有其他问题, 工程后房子不再会下沉了.

我想问一下, 工人说得有可能吗?是不是他们为省事给的借口!

另外,我还想问, 做完underpin,真的可以有效地解决地基问题呢??至少已有的crack部分应该不会加大了吧??

谢谢!

leobaby

请教楼主，刚给一个老老房做了PEST INSPECTION,在报告第2条下关于SUBTERRANEAN TERMITES: ATCTIVE TERMITES,TERMITE NEST,VISIBLE EVIDENCE OF SUBTERRANEAN TERMITE WORKINGS/DAMAGES, 都是NOT FOUND.
可是在第6条OVERALL ASSESMENT OF THE PROPERTY，又写上：AT THE TIME OF THE INSPECTION THE DEGREE OF RISK OF SUBTERRANEAN TERMITE INFESTATION TO THE OVERALL PORPERTY WAS CONSIDERED TO BE HIGH.

请问这个是前后矛盾吗？如果单从白蚁的角度考虑，现在检查没有发现，我是不是可以买下，但将来的防护工作还是要做好的？

多谢回复！

Wangmingtaoau

问： 今天刚做完的房子underpin, 因为一共发现外墙有两道crack所以一共做了9个underpin, 问题是
在做之前, 工人告诉我说工程之后crack会变的很小甚至看不见, 可是在工程完工之后我发现crack
依然存在且没有变化, 而工人的解释说他们试图抬高外墙却发现:墙开始向外倒, 于是没有办法只有放弃.
只是在原来的地基下面重筑了地基. 但是他们一再强调房子没有其他问题, 工程后房子不再会下沉了.
我想问一下, 工人说得有可能吗?是不是他们为省事给的借口!
另外,我还想问, 做完underpin,真的可以有效地解决地基问题呢??至少已有的crack部分应该不会加大了吧??

答： 从你所讲述的情况来看，他们是在你们房子底下的基础做了加固。从好的方面来看，地基更加坚固，应该裂缝不会扩大。Underpinning 有不同的施工方式，我个人的意见是除非裂缝很大或土壤承载力很差，一般5毫米以下的小裂缝不需要做 underpinning, 观察情况再说。做得好的 underpinning 是可以将很大的裂缝修复的，但取决于房屋和地质情况，不排除出现你的这种情况。

Wangmingtaoau

问： 请教楼主，刚给一个老老房做了PEST INSPECTION,在报告第2条下关于SUBTERRANEAN TERMITES: ATCTIVE TERMITES,TERMITE NEST,VISIBLE EVIDENCE OF SUBTERRANEAN TERMITE WORKINGS/DAMAGES, 都是NOT FOUND.
可是在第6条OVERALL ASSESMENT OF THE PROPERTY，又写上：AT THE TIME OF THE INSPECTION THE DEGREE OF RISK OF SUBTERRANEAN TERMITE INFESTATION TO THE OVERALL PORPERTY WAS CONSIDERED TO BE HIGH.
请问这个是前后矛盾吗？如果单从白蚁的角度考虑，现在检查没有发现，我是不是可以买下，但将来的防护工作还是要做好的？

答： 这个不是前后矛盾。检查没有发现活的白蚁，但同时房子处于白蚁活动区，房子还有受到白蚁攻击的危险，所以今后要注意防范。

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我想请教一下lz，我最近看了一个房，它原来是木头结构的，然后97年翻新的时候在外墙上加了水泥，这样的房子好不好啊？那算是什么结构啊？木头还是水泥啊？