刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

marlene603

公寓没有投资价值是市场已经证明了的，问题是墨尔本和悉尼的house同样没有投资价值，墨尔本已经被时间证明了，悉尼也会。
40年的上涨，租售比和可负担性都已经到了尽头，虽然不会像天朝那样崩盘，但是投资肯定是赚不到钱的

阿德莱德的流氓

要看你按什么价位算的成本了。

疫情时买的话，房价都已经涨了好多了。

现在买的话，只能为爱发电

c4pe

marlene603 发表于 2025-2-28 17:37
目前在维州，肯定找不到你说的那种投资房。
真实的状况是：house房租3%，到手2%（一堆的费用和地税），可 ...

house 租售比3是很正常的。悉尼也又这样的。堪培拉也差不多。

悉尼贷款现在可以做到5.9%，马上要降到5.65%了。

房子会增值的，看准了，只要人口持续增长就没问题。澳洲政府这样无耻的印钱，东西都涨。

c4pe

mfhxilc2 发表于 2025-2-28 18:24
楼里投资高人多，帮忙看看手上这套投资房是否值得长期持有？前年中入手的几年新小HOUSE, 房价95万，现在估 ...

1. 现金流情况
租金收入：770 x 52 = 40,040/年
持有成本（扣除折旧和负扣税后）：约-10,000/年
净现金流：40,040 - 10,000 = 30,040/年（不算贷款支出）
但你是 104%贷款，利息成本很关键，假设你贷款了100万，利率6%，利息支出 60,000/年，那么：

租金 - 利息 = 40,040 - 60,000 = -19,960/年
再加上其他持有成本（保险、维护等），大概率还是负现金流的。
2. 资本增值潜力
你买入价95万，目前估值约101万（涨5-6万），两年增值 5-6%，年化增值 2.5-3%，低于澳洲部分市场的平均增长率（通常5-7%）。
长期来看，房价是否能稳步上涨，取决于当地经济、人口增长、基础设施发展等。你可以查下该地区的历史房价涨幅。
3. 机会成本
如果你现在卖掉，扣除卖房成本（中介费、印花税、资本利得税），可能实际落袋利润很有限。
但如果这笔资金可以用来投资 现金流更好、增长更快的房产或其他投资，可能会更优。
4. 长期持有的可行性
你计划 持有到退休，如果房价长期上涨，未来可能卖个好价钱，但：
负现金流压力是否会影响你的财务状况？
未来利率若上涨，持有成本会增加吗？
退休后如果卖出，需要承担资本利得税，是否有税务优化空间？
结论
如果你长期看好该地区增值潜力，能承受负现金流压力，可以继续持有。
如果觉得增值空间有限，负现金流压力大，可以考虑卖掉，把资金转向更优质的投资。
你可以进一步看看： ✅ 该区域未来5-10年的房价增长预期
✅ 你的整体投资组合是否能平衡负现金流
✅ 是否有更好的投资机会（如更高租金回报的物业）

hellochina

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

你这个计算对比里面忽略了不少实际问题：
1. 首先投资房的亏损是可以抵税的，还有房屋的折旧部分也可以抵税。对于高收入人群来说，将近一半的投资亏损被税务抵消了
2. 100万首付买得到五套共500万投资房的人，基本上不可能贷到400万贷款买一套价值500万的自住房。因为投资房的租金被计入收入，而能贷出400万自住贷款能承担每年24万贷款利息的寥寥无几。所以你这种对比根本就是无意义的。
3. 从实际出发，你的计算应该是基于100万首付买500万投资房，去和100万首付买250-300万自住房的增值来做对比。重新计算之后，你的结论应该会不一样了。

c4pe

asschemer007 发表于 2025-2-28 20:05
作为业内人士，我可以很负责任的说，悉尼大部分的公寓自从2017年以来就没涨，甚至有所下跌..公寓的涨幅基本 ...

专业。你觉得买自主，这种方式怎么样？

c4pe

marlene603 发表于 2025-2-28 20:19
公寓没有投资价值是市场已经证明了的，问题是墨尔本和悉尼的house同样没有投资价值，墨尔本已经被时间证明 ...

其实当自住卖，是很可观的。

c4pe

阿德莱德的流氓 发表于 2025-2-28 20:35
要看你按什么价位算的成本了。

疫情时买的话，房价都已经涨了好多了。

疫情的时候没涨，过后马上暴涨。最赚的是疫情前买的人

xq052b

hellochina 发表于 2025-2-28 21:21
你这个计算对比里面忽略了不少实际问题：
1. 首先投资房的亏损是可以抵税的，还有房屋的折旧部分也可以抵 ...

而且房租会涨^_^

xq052b

wxm611 发表于 2025-2-28 19:28
我真心觉的这个人不适合投资房产。聊了这么多了，还没弄清楚自住房和投资房的区别。还再说买自住房赚的更 ...

木办法，房地产一直是理财鄙视链的末端嘛^_^

高端玩家都玩期货，外汇，还有我听不懂的各种高大上的金融产品

智商不够的土包子才玩看的见，摸的着的房子，手动狗头

2KMUM

asschemer007 发表于 2025-2-28 20:05
作为业内人士，我可以很负责任的说，悉尼大部分的公寓自从2017年以来就没涨，甚至有所下跌..公寓的涨幅基本 ...

也包括unit 吗？我有一套Unit 08年31.8万买入，14年50万卖出, 当时工资年收入也就7万，其实还可以吧。

hellochina

xq052b 发表于 2025-2-28 21:39
而且房租会涨^_^

是的，10年下来房租至少翻倍了。怪不得我总觉得我写漏了啥，哈哈

c4pe

hellochina 发表于 2025-2-28 21:21
你这个计算对比里面忽略了不少实际问题：
1. 首先投资房的亏损是可以抵税的，还有房屋的折旧部分也可以抵 ...

1.知道可以抵税。折旧的价值在卖房的时候全部加回来，虽然又50%disoucnt还是非常多。几乎百分之百的按最高税率收税。
2.3.很有道理。如果一个人能贷款400万买自住。初略估算可以贷款800万买投资房。但是这样算就不公平了，因为首付款变了。比如首付20%的话。一个是100万首付买的500万的自住房，另一个是两百万首付款买的1000万的投资房

天涯浪客

2KMUM 发表于 2025-2-28 20:53
也包括unit 吗？我有一套Unit 08年31.8万买入，14年50万卖出, 当时工资年收入也就7万，其实还可以吧。 ...

早期的公寓和house，townhouse价格差别不大。价格拉开本质上是政府变更土地用途的结果。为了解决人口增长与人口的矛盾，只能拼命盖高层公寓。2017年公寓价格达到顶峰之后就没啥增值了。所以2017年前买的公寓是可以赚到钱的，以后就机会小很多了。

c4pe

hellochina 发表于 2025-2-28 21:57
是的，10年下来房租至少翻倍了。怪不得我总觉得我写漏了啥，哈哈

一般的情况下是房价涨了房租跟着涨。保持一样的租售比。跌的时候租金也跌。长线来看没怎么跌过。就等悉尼人口开始跌的一天出现就会出大问题。

天涯浪客

xq052b 发表于 2025-2-28 20:42
木办法，房地产一直是理财鄙视链的末端嘛^_^

高端玩家都玩期货，外汇，还有我听不懂的各种高大上的金融 ...

看新闻我感觉养鸡或许是一个不错的投资。

hellochina

c4pe 发表于 2025-2-28 21:58
1.知道可以抵税。折旧的价值在卖房的时候全部加回来，虽然又50%disoucnt还是非常多。几乎百分之百的按最 ...

投资房在CGT 50% discount之后，即便按照最高税率47%，最终利润的税率也没超过25%，算是很低的了。怕交税的话，就一直不卖房一直top up 80%贷款，这样手里可支配的钱比卖房拿到的更多，而房子依旧在自己名下继续增值

2KMUM

天涯浪客 发表于 2025-2-28 21:58
早期的公寓和house，townhouse价格差别不大。价格拉开本质上是政府变更土地用途的结果。为了解决人口增长 ...

那现在或以后再买Unit 而不是高层公寓，还有增值空间吗？预算有限的年轻人总需要一步一步来。

c4pe

hellochina 发表于 2025-2-28 22:06
投资房在CGT 50% discount之后，即便按照最高税率47%，最终利润的税率也没超过25%，算是很低的了。怕交税 ...

我知道。那就算10年后500万的房子变成了1000万。500万的增值。自住房一分钱税不交。投资房要交117万5000

计算示例（假设持有超过 12 个月，税率 47%）
第一步：计算应税资本利得
资本增值 = $5,000,000
适用 50% 折扣：$5,000,000 × 50% = $2,500,000（纳税部分）
第二步：计算应缴税额
税率 47%（含 Medicare Levy）
应缴税款 = $2,500,000 × 47% = $1,175,000

c4pe

hellochina 发表于 2025-2-28 22:06
投资房在CGT 50% discount之后，即便按照最高税率47%，最终利润的税率也没超过25%，算是很低的了。怕交税 ...

这种一直不卖，top up 80%贷款的模式，我没有想过。怎么操作？不停的refinance，拿钱出来吗？

天涯浪客

2KMUM 发表于 2025-2-28 21:09
那现在或以后再买Unit 而不是高层公寓，还有增值空间吗？预算有限的年轻人总需要一步一步来。 ...

不好说，我个人感觉增值空间不大。我卖掉的两套unit都属于低密度的，去年卖掉的价格和2017年差别不大。所以我认为这种局面早就形成了。你再看政府对未来的规划，基本就两种，在成熟社区拼命盖高层，不太成熟的地区盖200到300平的小house。

xq052b

hellochina 发表于 2025-2-28 22:06
投资房在CGT 50% discount之后，即便按照最高税率47%，最终利润的税率也没超过25%，算是很低的了。怕交税 ...

这么操作的难度是后来repayment的能力不够了

xq052b

天涯浪客 发表于 2025-2-28 22:05
看新闻我感觉养鸡或许是一个不错的投资。

我原来觉得我挺low的，大学老师炒房

我不是数学系的，不过看到有这样的前辈，就释然了




丘成桐教授不仅有数学才华，还很有商业天赋。他在Boston地区有三十多套房产。因为Harvard是个很有钱的学校，所以有很多闲置的房产，他们会用极低的价格把这些房产卖给教授。丘成桐教授以其杰出的商业眼光，前前后后一共买了三十多套，租给他的博士后，每年盈利不可胜计，真是令人钦佩！后来丘教授又看中了一处房子，但是学校却不愿意批准卖给他，所以他让当时是系主任的Ben Gross教授去询问缘由，后来Gross说，学校得知你在Boston地区有三十多套房产，实在太多了，所以不能卖给你。大家知道，在数学界，要想组织seminar和conference，经费是必不可少的。正因为丘教授有
杰出的商业头脑和投资眼光，所以为中国数学的蓬勃发展输入了大量的物质财富，可谓是中国版的Simons。但是他的数学水平又远胜Simons，所以丘教授无愧为古往今来第一大师！

虞宅与美丽

说多都是泪

虞宅与美丽

天涯浪客 发表于 2025-2-28 21:05
看新闻我感觉养鸡或许是一个不错的投资。

在公寓里养鸡吗？

2KMUM

天涯浪客 发表于 2025-2-28 22:38
不好说，我个人感觉增值空间不大。我卖掉的两套unit都属于低密度的，去年卖掉的价格和2017年差别不大。所 ...

成熟区低密度的unit 和远郊暂时不够成熟的小house 相比呢？哪种稍微增长潜力会好一点儿？买小house出租 ，自己租近City 公寓或许也是一个办法。

pan123au

2KMUM 发表于 2025-2-28 23:38
成熟区低密度的unit 和远郊暂时不够成熟的小house 相比呢？哪种稍微增长潜力会好一点儿？买小house出租  ...

买150-200万house，自住比较好，不要买任何公寓，退一步100万townhouse或者Villa 也可以。bankstown不错。

天涯浪客

2KMUM 发表于 2025-2-28 22:38
成熟区低密度的unit 和远郊暂时不够成熟的小house 相比呢？哪种稍微增长潜力会好一点儿？买小house出租  ...

unit是和APT比好一些，小house和成熟地区townhouse或者villa比。

摩尔公园

hellochina 发表于 2025-2-28 21:21
你这个计算对比里面忽略了不少实际问题：
1. 首先投资房的亏损是可以抵税的，还有房屋的折旧部分也可以抵 ...

你这种高杠杆的操作，遇到房价不怎么涨，利息就要你的命。另外还有房产税等着你。

hellochina

摩尔公园 发表于 2025-3-1 09:38
你这种高杠杆的操作，遇到房价不怎么涨，利息就要你的命。另外还有房产税等着你。 ...

所以要确保自己收入足够高，不做假材料，走正规贷款途径，如果四大肯贷，基本上风险很低。

澳洲没有房产税，你说的是地税吧？投资房不一定非要house，unit和townhouse土地价值很低的，租金回报也相对高