为啥那么多人都去买投资房？投资房真的能赚吗？（更新：增加web版软件，增加老公刚写的Android app下载地址）

ddwwhhkk

gjwtc3 发表于 2013-9-26 23:03
balwy那个例子中，如果按照LZ的6%计算的话4年32万利息，平均每年8万，8万除以0.06就是他贷款133.333333万 ...

我只是随机挑了个墨尔本比较火的学区房想计算下投资回报，为了计算方便假定的是100%贷款，这个跟全贷款或者20%首付没多大关系。

ddwwhhkk

Dan.and.Andy 发表于 2013-9-26 23:05
太绝了，就是一个长期持有的过程，其实很省脑。

这个情况我算过了，见顶楼

fyang1024

fyang1024 发表于 2013-9-26 23:05
投资房产亏钱的多了去了，我只是针对这个案例，这个2008年111万5买入，今年150万卖出的哥儿们是个高手， ...

这个比楼主那个135万买168万卖的投资收益好很多，但那个135万投资4年只赚了23万(除去各种费用)，显然是个极其失败的投资

gjwtc3

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 23:10
我只是随机挑了个墨尔本比较火的学区房想计算下投资回报，为了计算方便假定的是100%贷款，这个跟全贷款或 ...

这个关系貌似很大啊，如果这个人全额付款，就可以省去33万的利息，这样就多赚了33万，不知道LZ有没有考虑过。

nmanz

Dan.and.Andy

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 13:26
按照你的例子，买80万的房，租金600，我们来粗略算算看：
购房印花税：4.3万
每年利息（长期的话按照6%算 ...

不对，不对

80万的利息是递减的，你的算法是 80W * 0.06 = 4.8 连续20年，肯定不对。随着本金的增多，利息是递减的，最初几年成本高，20年肯定正收益了。

fyang1024

gjwtc3 发表于 2013-9-26 23:15
这个关系貌似很大啊，如果这个人全额付款，就可以省去33万的利息，这样就多赚了33万，不知道LZ有没有考虑 ...

这个没关系，这个钱放在银行也能产生利息收入的。算两个极端情况，付现金，和全贷款，如果都赚钱，中间情况肯定是赚钱的

ddwwhhkk

无敌大鸟 发表于 2013-9-26 23:08
启发就是…… 暂时不买投资房 买也不买热点和被炒热的地方， 挑冷门 搞大地 ...

非常赞同，还有房租还得高，要一直往里贴钱房价要不涨也不行。

ddwwhhkk

Dan.and.Andy 发表于 2013-9-26 23:17
不对，不对

80万的利息是递减的，你的算法是 80W * 0.06 = 4.8 连续20年，肯定不对。随着本金的增多，利 ...

一回事儿的，你还进去的本金如果不还也能有利息的

20vt

Mark

ddwwhhkk

fyang1024 发表于 2013-9-26 23:05
投资房产亏钱的多了去了，我只是针对这个案例，这个2008年111万5买入，今年150万卖出的哥儿们是个高手， ...

刚算了下这个投资的确比顶楼的划算，赚了几万块。

分析一下这个房子是08年买入，13年卖出，相当于经历了两次大涨。而顶楼的房子是09年买入，13年卖出，经历了一次大涨。但是我个人感觉顶楼的投资已经算是above average的投资了吧，明年卖房子可能赚更多，但是万一房价下跌连本都保不住

挑灯亮剑

我感觉楼主还是没有理解杠杆的放大作用。213楼已经有解释了。

jennifercd

说不尽的房子的。

黄老邪

都不投资多好啊！支持投资房产是亏钱的

ddwwhhkk

挑灯亮剑 发表于 2013-9-26 23:36
我感觉楼主还是没有理解杠杆的放大作用。213楼已经有解释了。

老大，213#直接把利息少算了11万，怎么都赚的啊。

再怎么杠杆不杠杆，还是数字最能说明问题啊，我顶楼计算是按照的100%贷款计算回报的，压根没管首付，算上首付的话回报只会更少啊

ahshu008

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-26 22:53
100% 贷款能买135 万的房子？ 哪家银行敢批，告诉我，我也去贷。

你这就是空手套白狼，能赚就不错了。  ...

LZ, 他讲的是正确的，你的算法不对。

投资房的第一原则就是借钱。所以你自己先期的投入越少回报越高，因为你是在用别人的钱赚自己的钱。

第二，如果房子全额贷款，你的initial investment是0， 你的回报率是无穷大。数字的意义是用来比较的。你不能说收入一万或者2万6觉得少，但跟你的付出（0）相比，已经是很好的回报了。

gelster

一个房子如果租金回报5%的话， 二十年就回本了， 以后的都是白赚。

折翅的飞鱼

这里的同学都这么有钱，都是现金全款付清？

如果有130万，那就要买更好的豪宅去咯。

如果只有30万，4年时间，涨了35万， 房租能cover 利息或者说至少小负的话，还是赚不少的。

如果是我，我会觉得已经是不错的一笔deal 了。30万存银行 只会增值到 36 万（5% 的存款利率）

ddwwhhkk

ahshu008 发表于 2013-9-26 23:58
LZ, 他讲的是正确的，你的算法不对。

投资房的第一原则就是借钱。所以你自己先期的投入越少回报越高，因 ...

ok, 我顶楼里先期投入为0，赚了1万或者2万6，只是为了算赚多少钱方便。实际中大部分人还是要付首付的吧，付了首付最终不是还是只能赚1万或者2万6吗？有区别吗？

另外即使是100%贷款，你说回报率无穷大，但是事实还是4年只赚了这么多钱，这里面不考虑风险和这几年操的心吗？换了我我是不会要这个无穷大的回报率的

gjwtc3

ddwwhhkk 发表于 2013-9-26 23:10
我只是随机挑了个墨尔本比较火的学区房想计算下投资回报，为了计算方便假定的是100%贷款，这个跟全贷款或 ...

不知LZ有没注意过，银行贷款的利率总是比存款利率要高个1.5个百分点左右，如果付全款的话，可以省下那33万，但如果你当初把本金全部存入银行，4年到手的利率是绝对没有33万的，如果按照135W算的话，1.5%乘以4乘以135万，差不多是在8-9万，这可是一笔不小的纯利润啊

gjwtc3

fyang1024 发表于 2013-9-26 23:18
这个没关系，这个钱放在银行也能产生利息收入的。算两个极端情况，付现金，和全贷款，如果都赚钱，中间情 ...

不知道您有没注意过，银行贷款的利率总是比存款利率要高个1.5个百分点左右，如果付全款的话，可以省下那33万，但如果你当初把本金全部存入银行，4年到手的利率是绝对没有33万的，如果按照135W算的话，1.5%乘以4乘以135万，差不多是在8-9万，这可是一笔不小的纯利润啊

ddwwhhkk

gjwtc3 发表于 2013-9-27 00:17
不知LZ有没注意过，银行贷款的利率总是比存款利率要高个1.5个百分点左右，如果付全款的话，可以省下那33 ...

ubank，存款利息和贷款利率差不多的

ddwwhhkk

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-27 00:10
这里的同学都这么有钱，都是现金全款付清？

如果有130万，那就要买更好的豪宅去咯。

问题就在于，这个房租是远远远远不能cover利息的，见顶楼的计算

ddwwhhkk

gelster 发表于 2013-9-27 00:10
一个房子如果租金回报5%的话， 二十年就回本了， 以后的都是白赚。

没明白，不用还利息的？

清茶一杯

人艰不拆啊，楼主，
你这是要砸别人饭碗的节奏啊

gelster

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 00:25
没明白，不用还利息的？

利息最多抵消通胀， 资产升值往往高于通胀。

gjwtc3

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 00:20
ubank，存款利息和贷款利率差不多的

U bank是个高风险小银行，too dangerous with U Bank， 说是说back by Nab，那他是什么性质，合作吗？Nab有自己的home Loan的，U bank 的 home Loan rate我查了一下比Nab低多了，难道Nab宁愿让Ubank把自己生意被抢掉嘛，再说U Bank的知名度不高，规模不大，综上所述，我感觉U bank属于风险极大的小银行，说不定哪一年就倒闭了，所以一般人不可能把135万的巨额财产交个一个名不见经传的高风险小银行来保管，所以楼主的举例不具有可行性。

ddwwhhkk

gelster 发表于 2013-9-27 00:30
利息最多抵消通胀， 资产升值往往高于通胀。

还是没明白，就这么说吧，对于顶楼的case，你有什么想法？怎样处理那个房产是更合理的投资？

ddwwhhkk

清茶一杯 发表于 2013-9-27 00:28
人艰不拆啊，楼主，
你这是要砸别人饭碗的节奏啊

别，千万别这么说。楼主只是小菜鸟，来学习如何投资的，真心想求教啊，楼主非常非常想买投资房，但是就是找不到出路啊

ahshu008

ddwwhhkk 发表于 2013-9-27 00:15
ok, 我顶楼里先期投入为0，赚了1万或者2万6，只是为了算赚多少钱方便。实际中大部分人还是要付首付的吧， ...

我只是就你的例子就事论事。

选择投资房是要看回报率的，如果回报率因为前期投入巨大而偏低，那就说明这个房子不值得投资。所以你才会有投资房真的能赚吗这个疑问。投资首先是要保证不能亏损。另外，你的入场已经决定你的出场是赚钱还是赔钱了。

第二，风险和操心导致了专业人士的产生。比如说一个开发商投资你说的这个房子。那么2万6除于他在这个房子所花的时间就是他的时薪。越懂得操作的，时薪越高，收入也越高。我们自己买投资房也需要投入很多精力时间的，那么这些回报就是我们的薪水，只是这个PART TIME JOB的收入很多时候不可控而已。所以天上没有白掉的馅饼。

相当来说，4年对投资房来说还是比较短的。澳洲不像国内涨得那样厉害。如果你的计算是从2005年开始，相信数字会好看的多。还是那句话，你的入场已经决定你的出场会是怎样。