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[行情讨论] 负扣税的分析 [复制链接]

发表于 2015-6-12 00:02 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 darkman2003 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 darkman2003 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
以下是Jetty精彩论述论证 比专家分析的还透彻 怕大家没看到 特别再次转发

整理了一下思路,简单说,负扣税这个东西,就是给投资房的特别补贴。

打个比方,房价90万时建筑公司的利润是合理的。
但是,有NG,卖价100万。因为国家铺贴20万,但它不补贴给自住的!相当于投资买房只要付80万,自住买房要付100万。

首先分析房价平衡点:
1.投资者:已有投资房取消NG,有部分100万买下来的投资房就养不了了。因为买房时实际的负担能力只需要80万。怎么办?需求不会短期突然增加,立即涨租等于找死。挺到新需求上来,挺不过去就卖房,这种情况下旧房供应增加。能否挺到需求/供应变化到房租上涨,取决于下面的反馈结果。
2.租房者:房租什么情况下会上涨?出租房的需求/供给变化。需求是全局或局部(例如悉尼)人口增加。供给最后取决于新建住房。再取决于下面的反馈。
3.房价和建筑商:首先,取消NG房价短期上涨显然没依据,相反,房价会先降,因为投资者负担能力降低总买家少了。首先是取消补贴->投资者负担能力下降->购房者减少->房价下跌
比如跌到85万,租房者里面支付能力85万-99万的自住者买房了。
然后建筑商利润降低新房供应减少,房价回升。但是会回升到比有NG高?肯定不会,因为是负反馈过程。最终升到它的实际价值90万。自住和投资购买价格都回到相同的90万。
这一步反馈到2,部分租房者转为自住,如果新增需求-转走需求>新房供应,则房租上升,同样,因为是负反馈,新房租<原房租+负扣税。租房者的实际开支成为90万。反馈到1,负担能力80-90万的人把房子卖了,90万以上的人仍旧继续提供出租房。

租房者,投资者,建筑商,自住购房者都到达90万的真实水平,重新平衡后的结果。
(数字只是举例,另外考虑通货膨胀,利息成本等,数字可以理解为加权值)

四方得失:
投资房转为自住或者少赚了,租房者多付钱了,自住者少付钱了,建筑商少赚了。
投资者减少,租房者减少,自住购房者增加。

这个得失结果是必然的。因为投资者是NG的最大受益者。NG本质是在这四方里面,单独补贴给投资者的,然后投资者把这部分补贴分别分了一部分给租房者和建筑商。有NG的情况下,自住购房者是最大的输家。

这个单独补贴合理吗?首先投资者比租房者和自住者富裕,道义上是"补有余"的嫌疑。
NG的依据是投资。花钱作为投资而不是消费的依据是它能创造就业或者推动经济,而对NG,经济上的合理性也有待思考。

NG省下来的钱如何处理?补给其它三方里任何一方都至少能达到有NG的情况下增加供给的结果。但是补给不同方效果不同:

补给租房者:新房租-补贴<旧房租。优点是“补不足”。另外投资者和建筑商也可以分到部分。缺点是增加供应效果不直接,管理成本高。
补给建筑商:增加供应效果直接,也方便调控。弱点是有“补有余”补富人的嫌疑。但是因为方便调控,可以控制。
补给自住购房者:兼有上面的优点,可以增加供应,自住房可以分租,租房人减少,都可以降低房租。但是每一点效果都没上面强。

最后给负扣税一个定义:负扣税就是,国家从所有的产业税收的一部分,补贴给房地产产业,并且只补贴给四方里投资者一方的一个特别补贴。
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发表于 2015-6-12 00:14 |显示全部楼层
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发表于 2015-6-12 01:26 |显示全部楼层
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听了 以后 感觉势必要取消了 。。。。
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发表于 2015-6-12 14:23 来自手机 |显示全部楼层
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取消了好啊
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发表于 2015-6-12 14:25 |显示全部楼层
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似是而非

发表于 2015-6-12 14:27 来自手机 |显示全部楼层
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干货~
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发表于 2015-6-12 14:47 |显示全部楼层
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本帖最后由 jackotman 于 2015-6-12 13:49 编辑

好像看了最近他们提出的方案, 都是新人新办法, 老人老办法。

我觉得这就意味着:
1. 投资客不会卖房也不会买房。 因为已有的投资房可以继续负税来达到收支平衡。 但是再买的话就不一定了。
2. 市场上旧房减少。 很简单。 留着继续负税。 卖了,赚的钱去哪里投资啊??
3. 房价变得缓和。价格不一定会掉下去。 原因在于:
     a. 旧房子投资客不买了, 但是市场上房源也少了
     b. 新房子带地的继续上涨。 因为毕竟有很多人要买独立房子,改善生活。 地只会越来越少。
     c. 新公寓价格迟缓或者下降。因为第一明年有大批公寓上市, 但是不要忘了,海外投资者和负税没有直接联系。 他们可以接盘。
   
但是一件事情是真的, 取消NG要出现2位数的年增长在近5年内是不太可能的了。

发表于 2015-6-12 14:47 |显示全部楼层
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完全miss NG的point.得出的结论也错的离谱。
可纳税收入是要扣除所有投资的cost,为啥投资房的cost例外?免除NG后房租收入是否纳税?投资房的亏损和炒股亏损,个人小生意亏损有啥区别?为啥是特别补贴?
没有了NG,投资者减少,建房减少,更多的人没有地方住,政府要盖更多的公房,花费可能更大,这才是NG存在的真正原因。

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Mushroomm + 3 你太有才了

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发表于 2015-6-12 16:15 |显示全部楼层
此文章由 xixiha 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xixiha 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
apple101 发表于 2015-6-12 13:47
完全miss NG的point.得出的结论也错的离谱。
可纳税收入是要扣除所有投资的cost,为啥投资房的cost例外?免 ...

闲来无事,凑个热闹,误伤和气


完全miss NG的point.得出的结论也错的离谱。
m不miss NG的point不知道,仅就结论来说是靠谱的。无非就是经济学中的税收在需求-供给-价格曲线的应用。取消NG实质就是加税,加税导致需求下降,在供给不变的情况下,商品价格下降

可纳税收入是要扣除所有投资的cost,为啥投资房的cost例外?免除NG后房租收入是否纳税?投资房的亏损和炒股亏损,个人小生意亏损有啥区别?为啥是特别补贴?
不动产与动产的区别。税收本质上是个财富再分配的过程,政治和经济上的权衡决定了税种及税负。不动产的价值最终取决于相关动产的价值。设想一下一个地区没有了商业活动,房价也不会高

没有了NG,投资者减少,建房减少,更多的人没有地方住,政府要盖更多的公房,花费可能更大,这才是NG存在的真正原因。
NG的存在客观上刺激了生产者(建设更多的房屋,银行更多的收入,等等),但同时也导致房价上涨。这种税收调节是不公平的,房价对所有群体都是上涨,而税收补贴只针对富有的投资者。挤出效应反而会导致更多的人没地方住。同时政府失去了这部分税收


结论,尽管NG对自住需求无益,取消或调整还是极度困难的,现有的利益格局很难打破。

PS:
就像信用卡制度,消费者本质上是受害者,金融机构才是最终获益者,然而作为消费者我们并无其他选择。

发表于 2015-6-12 16:45 |显示全部楼层
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取消它只会打击经济活力,靠这个致富的也只是收入中间地带的人,哪个富豪靠这个。
工党还不如共产党会管理经济,加大基础设施投入才是正道。

发表于 2015-6-12 17:01 |显示全部楼层
此文章由 鱼羊鲜 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 鱼羊鲜 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
都赤字了 哪有钱
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发表于 2015-6-15 10:15 |显示全部楼层
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xixiha 发表于 2015-6-12 15:15
闲来无事,凑个热闹,误伤和气

条理分明,很有见地!高人啊
尽管不完全赞同

发表于 2015-6-15 11:10 |显示全部楼层
此文章由 chickid 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 chickid 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
支持取消付扣税

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