澳洲买房之经验略谈。-（冷饭）

melbren

光阴似箭，昨天还举大锤催体检签证的朋友，今天已经开始关注买房了。买房，这个对绝大多数人来说是一辈子中为自己做的最大的一次买卖，自然会十分谨慎。俺也只买过一次房，且在多年以前，经验有点，但不多，在此只是抛砖引玉。一家之言，仅供参考。

1。有买房想法后，第一件事就是翻翻你的箱底，看看你手里究竟有多少钱可以用于买房。到处找找，把院子里的西红柿底下埋的财宝都挖出来吧。
2。数清手里的芒泥后，你需要搞清楚你可以借多少钱。能借多少钱，和你的家庭工作总收入有关（大部分银行及贷款机构会要求你两口子中至少有一人有正式永久工作），还和你手里的芒泥有关。算算你的每月的还款额。注意，现在的利率算是较低的，你最好是看看把利率提到9-10，算算你还能不能还得起（我买房时利率是8.5。）。下面的计算器也许对你有用。
http://hlc1.westpac.com.au/hlc/hlc/Splash.do
估计经过一番计算，你基本上清楚了你最高的买房价格。提醒一点，银行及贷款机构一般最多能贷给你90%的款，但超出80%的部分，你需要为他们买贷款保险。你如只贷80%以内，则没有这笔开销。
3。选择银行或贷款机构。当然是越便宜越好，注意其陷阱，什么月管理费，提前还款有无费用，等等。。。我主张你不要管它那个蜜月期利率如何如何低，请记住银行的工作就是算钱，你占不了它的便宜的。。。选择后，申请个pre-approval certificate，告诉你他初步同意借给你多少钱。如果你的养老金在里面的话，我给你推荐我贷款的机构“super member home loans"。从近7-8年的历史来看，它一直是最低的之一。http://www.membersequity.com.au
4。知道自己买房最高上限后，下一步就是选区和房子种类。选区和房子种类，这是两个相辅相成的因素。举个例子，你的预算是34万，你如果想选boxhill，你就不可能要求3房砖房且有600平米以上的地。如果你一定要求这样的话，那你就得在ringwood以远来找了。。。。因此，当你在选区和房子种类找到平衡后，你很快就为自己选定几个区。这个范围仍然太大了点。每个区里的不同部分也还不一样，比如ringwood区，就有ringwood, ringwood north和ringwood east。其中ringwood north最贵。为什么？我下面讲。

5。选择房子种类时，要考虑你的最大目的。如果你有孩子，或在为以后有孩子做计划，你就不得不为孩子的安全，教育着想，如果经济允许，你当然希望买有后院的house，离主要马路有些距离，周围的邻居也大多是有稳定工作，养儿育女的人家。court location当然是首选，有个600平米以上的地的house当然是最佳选择。如果你是两人世界，且暂时没计划增加人口，那么你的最大目的可能是舒适，保值，方便。这种情况下，离火车站近，离shopping centre 近可能是重要的因素。以ringwood为例子：如果你开车在ringwood north转，你会发现，这儿几乎是清一色的砖房，几乎很少有unit或flat。小路里面车辆很少，绿化很好，除了鸟叫，很少有其他声音。这就是典型的养儿育女的区。因为unit或flat很少，住户多为上班供房贷的一族。。。而在距火车站及eastland shopping centre很近ringwood，你会发现，有很多很新的unit，另外还有些占较大地的木质老房子。有很多unit或flat，这表明有很大租房市场，而租房者流动性很大，安全方面较自住房差。从投资角度来说，却是上佳地段。

6。你选定了几个区，选定了房子类型，下一步就是痛苦的看房了。如果你运气，一下子就找到你各方面都满意的房，我祝福你。可大部分人都没那么幸运。因为平时上班，一般只能周末看房。开始时，你看哪个房子都不错，当你看了那么10-20个房子后，你基本上就有了你到底想要的房子的大概框架条件。你的眼光也变得苛刻起来，同时，你对房子的估价变得很有信心。。。建议你开车在你选定的几个区随便兜一兜，你会发现你忽然觉得同一区的这一块地方是你的首选，而另一块地方，你看都不要看。。。

7。不同的区，卖房的方式有区别的。boxhill区，多以拍卖为主。拍卖我就不想多讲，举手贝。ringwood以远，则以private sale为主。private sale的标价有几种方式：如329000，或300k+，或300k-350k。要价329000，意思是说，我要这么多钱，你可以还价，至于还多少，和当时市场热度及有无竞争者有关，一般地说，在310000-325000之间成交。当然如市场很差，且房主急售且房子已上市有一段时间，你可以给的更低些。要价300k+，意思是说低于300k就不要烦我了，房主的心理价位可能在310000-320000之间。不过你可以就从300k给价。要价300k-350k，不用我多说了吧。 （想请spirit1给我们从卖方角度谈谈这方面的要点）

8。当你选定了区，你最好和本地房地产公司的sales联系上，不能仅靠看报纸，查网络。我发现，好房子，如果价格合理，常常在刚上市的1-2个星期内就卖掉了。我家对面的房子，报上刚登，第一次还没open时，已经卖掉了。我已前也多次遇到这种事。我自己的房子，第一天上市，我第一个看，第2天看第2次，当晚给价接受。等我贤?记┝耍?衿?懦隼矗??挥盟档潜ㄗ龉愀媪恕?br>
好了，抛砖引玉，希望对各位朋友有帮助。

[ Last edited by horseanddragon on 2005-1-19 at 11:56 AM ]

pisces

好文狂顶！！！

JACK

Suggest Luxixi and Leeshine rehearse the whole article before going to the next inspection. hehe.

leo

很有用, 我觉得买房到哪里都基本一样的.

elin

pisces  在 2005-1-19 11:51 AM 发表:

好文狂顶！！！

真好，太有用了，收藏

小贝塔

好有用的信息！期待下文，加6分。

melbren

小贝塔  在 2005-1-19 01:00 PM 发表:

好有用的信息！期待下文，加6分。

啥下文？卖房子吗？。。。

garden_state

老墨还有什么冷饭热饭的都拿出来吧，咱都饿的慌呢。。。

加10分！

NICKLE

谢谢！可惜是在墨尔本，不是在悉尼！
唉，悉尼的房价太贵了

sail

我也要收藏，找了半天没找到收藏的按钮，请问怎么收藏啊？

高西西

老墨的冷饭也好看的，很有教育意义，我想问一下，unit是和apartment一样么，看了很多广告，好像把他们归为一类了呀。可是我的理解是unit也是独门独院，只不过和别人share一些面积和设施，如车道什么的，不知道unit有地权吗，
house太巨了，想看看unit.

horseanddragon

下面回复栏顶上，一行4格，最后有“收藏主题”

amy

谢谢，谢谢，终于有点开窍了。我也可以评分了，献上仅有的3分，哈哈。

sail

谢谢马龙，终于会收藏了

melbren

高西西  在 2005-1-19 02:26 PM 发表:

老墨的冷饭也好看的，很有教育意义，我想问一下，unit是和apartment一样么，看了很多广告，好像把他们归为一类了呀。可是我的理解是unit也是独门独院，只不过和别人share一些面积和设施，如车道什么的，不知道uni ...

一般来说，apartment，香港人发音“雅伯文”，就是一坐楼里的一个单元了。unit，一般是指一块地上开发出来得一个个独立房屋或小楼；flat指一长条房中的一个个墙连墙的单层单元。以前unit是不会有和别人share的墙的，但现在unit和flat的区分已经较小，flat常常也被叫成unit。还有个town house。。。很难有明确的定义。。。
apartment和unit的区别是明显的。

horseanddragon

melbren  在 2005-1-19 02:45 PM 发表:

一般来说，apartment，香港人发音“雅伯文”，就是一坐楼里的一个单元了。unit，一般是指一块地上开发出来得一个个独立房屋或小楼；flat指一长条房中的一个个墙连墙的单层单元。以前unit是不会有和别人share的墙的 ...

老   黑   弓虽   ！
      土

pisces

horseanddragon  在 2005-1-19 02:50 PM 发表:

老   黑   弓虽   ！
      土

你说老墨又黑又土，你惨了，哈哈～～

cheers

pisces  在 2005-1-19 02:51 PM 发表:

你说老墨又黑又土，你惨了，哈哈～～

太逗了。

melbren

pisces  在 2005-1-19 02:51 PM 发表:

你说老墨又黑又土，你惨了，哈哈～～

同黑同土。。。。。。俺们把这认作是表扬。。。

garden_state

怕怕。。。

高西西

谢谢老大，那要是买unit，也要交body coporation fee,上次听师娘说3栋以上的就要交，每年还递增。。。吓人

那unit有地权吗? 谢谢老大了。

小傻帽

melbren  在 2005-1-19 11:56 AM 发表:
如果你的养老金在里面的话，我给你推荐我贷款的机构“super member home loans"。从近7-8年的历史来看，它一直是最低的之一。http://www.membersequity.com.au

我对贷款一窍不通，请问搂主什么叫“你的养老金在里面的话？“

astina

就是説如果你的养老金也是这个公司管理的话

安州人

我加100分行吗？
行！
那我就加100分。
不过，这个贴我暂时用不上，
所以明年再加了。

嘿嘿。

西边雨

老墨（劳模？）想给你家分来者
可惜系统提示:
对不起，您最近 24 小时评分数超过 9 点 限制，请返回

不合理啊！不合理，hoho

ccc007

很有启发，谢谢作者

gogogol

好文章，收藏了！

riverstone

astina

要有信心，河边的石头同学，难讲下半年就用上了

小傻帽

astina  在 2005-1-19 06:50 PM 发表:

就是説如果你的养老金也是这个公司管理的话

谢谢astina的解答，顺便问一下，我们怎样选择养老金的管理公司？好像经常是公司替你选好了，也不会问你的意见。还有，我以前打过几个散工，养老金的公司各不相同，我需要把他们统一成一个吗？