关于首次置业和房价走势的一些看法--- 4月30日签订合同

目光降落

我也不算是个新移民了，来悉尼3年了， 当然了和早来的比算是浅薄的了。
说起学识来， 咱也是非常的浅薄，绝对不是什么专业人士，唯一能作到的不过是在被人忽悠的时候保持相对冷静的心态。
因为最近打算买房子，恬颜斗胆了一番，还是决定粗浅的分析了一下自己的看法，主要是想抛个砖头来， 希望大家丢些玉回来，来论证一下我的一些个人思路：

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免责申明，以下观点纯粹是个人观点，要炮轰欢迎的很，
俺确实学过一点经济，不过基本都在几位斑竹那里偷来的，论文凭估计在本论坛里头的属于倒数第一
而且现在从事的工作也和经济，地产没有任何关系。
说白了俺就是打酱油的时候洒了点出来，看看也罢， 万万不可当真。
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房价的决定因素（只讨论50万一下中低价位的住宅，不涉及高级住宅和商业地产），为了简单分析，我归了内在和外在因素这2个类别，欢迎大家补缺和纠错。
内在因素包括
1，土地的价值，关于澳洲的土地价值，我认识不多，目前的了解是市政在控制原始土地供应以及建筑许可的发放。 从原始土地供应的角度来看，政府是不希望出现房价大规模倒退的现象，作为 GDP的重要支柱，联邦政府自然不希望出现失控的现象，如果我的认知是正确的， 那么无论是洲政府或者区政府都不会于短期内在土地价格上做出大的下调，当然了，如果政府在这个时候上调，我个人认为是愚不可及的。从市场的土地存量供应来看，我不知道建筑开发商的现在的土地储备情况如何，理论上如果历史储备很大的情况下，可能在短期因为流动资金的紧张导致市场供应放大的状况。我个人的猜测是很难出现这样的情况，因为有实力储备的开发商应该能撑住，撑不住的时候估计政府还要进去撑，所以大跳水可能性比较小。
----- 希望了解情况的朋友分享一下这方面的专业信息，如果查询免费的地价走势信息，本着互助精神，我会统一汇总在第一楼。

2， 材料成本，国内搞建筑的朋友都喜欢做一个建安成本的分析，这个是照猫画虎，材料成本出现大比例下降的可能应该也不大，澳洲的房子和国内的不一样，钢筋水泥用的少，基本都是用天然材料，考虑到需求的减少，可能会影响到价格，希望专业人士分析一下。由于到澳元的走弱，进口材料的成本应该是不会便宜下去了，但是存量消化也需要一个周期，短期涨价的可能也不大。

3，人工成本，跌的可能也不大，要么你就下岗，要么你就照拿工资，这个目前我的感觉是变化不大。

4，代理费用和开发商利润比例，这个是目前最大的压缩空间所在，希望有熟悉的朋友透露一二，不会影响到业内朋友的饭碗的。我此前估计的数据是在自有资金运作的情况在10~30%，而且应该偏向10~20%这个区间，如果考虑到资金成本问题，实际利润应该在10~20%这个区间。业内的朋友可以的话透露一下，就算大家知道了以后也不可能用这个来达到议价的目的。当然了，会不会诱发大家合伙盖房子的讨论就不是我可以预期的了。由于目前市场的融资成本很高，可能会出现贷款到期后无法续贷的情况，在不能快速在把房子卖出去的情况下，长期持有可能降价的地产是有风险的，这个风险又直接影响了银行对公司的授信额度，导致这个风险和回报不成正比，这个也是造成新房开工持续下降的一个心理因素。（这个涉及到后面会提到的供应问题）

5，比例构成，不清楚。简单的说就是土地的权重是30%或者50%，还是其他怎样一个数据，这样才能做真正的分析，现在我就是靠个人感觉来说一下自己的看法。

想了想，把本来想归在外在因素里的通货膨胀因素改在了这里，决定房子价格的内在因素应该是包含内在价值和货币的购买力之综合。  CPI大家都在谈，如果简单做个乘法，把这么些年的通货膨胀比率和房价上涨幅度比较一下，大概就能读出一些什么。再次请有数据的朋友分享一下，（当然了我建议取个20~30年的数据就可以，不要看太久远的数据了）我的猜测是由于经济雪茄都在说房价高，那么这个房价价格曲线肯定是偏离CPI曲线的，但是偏离程度到底多少看大家的事实数据了。这个只能作为一个参考， 毕竟经济雪茄做很多的指数修正是有其意义的，不过我很土暴的做法是，如果房子30年前卖8万（猜测，请指正），在只考虑CPI年均1。05的极端情况下，现在价格应该至少是34。6万。如果这个房子现在卖40~50万，我认为还可以接受（毕竟30年前不用买电脑，数码相机，少出国旅游，产生一定的便宜是可以肯定的，所以经济雪茄才定期进行权重修正），起码没有偏离的离谱。偏离2倍以上，恐怕就要仔细分析原因了，毕竟我的研究对象是中低价格的。
我个人的看法是，按照目前的实际价值和成本，新增房屋供应的价格不会出现大的价格回落，但是总体5~10%的回落是可能的，个体情况不敢继续乱猜，涉及具体细节太多了

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4月30日更新
为了避免被人说是理论派,今天把合同给签了,转做实践派.买的新房子,应该有2万4,
只要不有什么大意外,应该6月份就可以结束租房,用我太太话说,就是她是房东,我是房奴.........  
因为是结婚要用的房子,就不谈到底是合算不合算,重要的是自己能承担的起,而且有生活的实际需要.
希望大家买到房子的开心,没买到房子也不用失望,我个人的判断是今年下半年,明年上半年的房价会有大的回调。

[ 本帖最后由 目光降落 于 2009-4-30 20:14 编辑 ]

目光降落

太长了， 吃点东西回来继续，
蒸了点排骨就玉米，味道不错，单身菜谱简单实用，现在继续。

先讲讲大部分人的心理预期吧，也是我自己看房子前的心理预期。一句话，打算买房子都希望跌，卖房子和刚买房子的都希望涨，长期持有或者自己住的人看热闹。我先前是强烈看跌， 和我看跌股票一样（NND,股票亏损50%以上，极度套牢），市场上的首次买家大量入场观望，卖家现在是惜售心理严重，看的人这么多，应该可以卖个好价格才对，所以现在是一个博弈的心态在里头。不过总体来说，卖家是有经济数据支撑的，墨尔本的卖房子的数据出来以后显示中间价格的大幅度9%+下降，请不要简单把这个数据解读为房价的下降， 应该说很大程度是因为拿了政府补助的首次置业者，只能说买中底价位的人更多了，其实对于我们买中低价位的置业者来说，未必是一个利好。

插写一些我个人的心态的转变路程，给大家借鉴一下：
我在去年春节的回国时候就有预感，所以没有在国内做一笔看起来回报率很高的投资，过完年回来以后，很快就验证了我的看法，4月开始我的所在的行业严重衰退，可以说我先知先觉的一部分人。先前的看法是，澳洲的主体经济短期不会受到直接冲击，如果在中期内能顺利过渡，那么绝对是一个这个辈子少有的投资机会，所以去年6月开始我强烈关注市场，可惜在股票上没有果断离场，在房子上没有及时进场，现在看来股票是错了，房产上短期不做评论，直接的原因是当时我的公司裁掉60%员工，我产生了严重危机感。此后我的一个看法是什么时候中国经济数据向坏，什么时候入场观察，我的判断是中国经济恶化必然导致澳洲的恶化，不过澳洲应该是环节上的最后一扣，现在看来被严重冲击的时候马上会到来，至于能不能很快的顶过去就不好说了。所以现在我持续保持关注市场，只要经济继续走坏，估计底部不远了。这样的一个观点，我一直持有到2~3周前，12月底前后开始的情况我是彻底的看不懂了， 现在似乎在一个拐点上，上下难辩。  看跌的朋友列举了很多的可能，包括失业率等，我的危机感是很强烈的一个人， 加上亲身经历了同事和老板关小房间出来哭的状况，所以先前这个看跌的心态是难免的，而且非常严重。可是最后发现政府的补贴计划推出来以后便宜的房价不约而同的涨价了，幅度甚至大过了补贴额度，大家不要笑话，我当时想买的auburn20万以下，出租出去的房子，当时一把，现在基本是绝迹了）。

这个时候我的心态和出发点发生了很大的改变，开始接触一些代理，然后对自己的需求做了深入的分析，开始转变自己的看法。首先是现在市场的供应（新旧综合）是不小的，其中包括部分了受经济危机冲击后释放出来的投资房，但是需求绝对没有变小，而是被刺激放大。中国的房价会跌，而且会大跌是有原因的，因为到处都是新房子，而且房子的质量很难衡量，其他因素就不多了说，我也先受益后套牢，心态很平和。在国内，开发商和投资人成为了市场的主体，澳洲我觉得二手房中相当部分房主（数据还要靠牛人完善），所以市场即使有泡沫，也是由很多的个体来推动的，当然了，其中也有一些小群体，包括大家说的忽悠人中介（我还是尊重他们的，人家也是找碗饭吃，而且最后做决定的是你自己，做对了就说自己英明，做错了责怪别人狡诈的事情我不做评论。如果大家要笑话我被洗脑我也没办法，不过投资理念这个东西， 知道的多一些未必有错，起码可以在全盘选择的时候做一些统筹调整）

待续，，，， 找点汇率资料先，打算换钱过来。

2月5日，给大家道个歉先，没有及时把话唐僧完。
看来这个话题还是比较热的，我写这点东西的本意主要是把我自己的思路理清一下， 如果可以给大家做一点借鉴也算是回报论坛中分享过经验的诸位了， 没想到加分的人大把，顿时热情高涨，要一鼓作气解决掉。

简单点， 先把我的总体看法说一下，
房地产市场肯定是要低迷的，而且会持续一段时间，最少12~18个月。不过大悉尼地区的中低价位房子的价格是会抗跌的，下跌状况应该好过平均价格。低迷=跌价的意思，跌下来以后，要在底部徘徊多少时间那是很难说的了，3~5年我的心理完全可以承受。（买房子要靠缘分。没准房价下跌了，职位却升了，或者生了龙风胎等等，如果你把它看做风水，也就可以了， 做人就要啊Q一点。Life is a matter,only 10% depends on how you make it, but 90% depends how you take it.）就我个人浅薄的看法是， 降价的主体应该有3个，商业地产是跌头羊，新兴地区的投资房，基本上所有中高价位房子，还有一些由于经济欠流通的局部由于失业导致的一些潜在问题。 但是作为悉尼这个经济发达程度在澳洲最高的地方来说是在中低价位的房子是不会大跌的。
首先是商业地产，其投资主体通常是公司和最富有阶层，且大量用投资杠杆进行操作，所有的利润回报都是按照某些经验理论模型来做的，一旦理论前提失去，结果大家都知道了，加上银行收缩贷款规模了， 特别是不少外国银行在陆续撤离澳洲，市场的流动性出现问题了，不然政府也不会出来说组织贷款了。说白了，和忽悠人一样，你要找到下一个傻子把拐卖出去才可以。 现在澳洲的还算好， 虽然情况不好， 只是渐入佳境，完全没到欲死欲仙的地步，会不会到那个地步，我也不知道，也不去猜。但是下文我会对这个情况做一个应对的。
中间的是新兴地产，这个新兴市场主要是指有投资预期的地区，比如黄金海岸， 柏斯这样的地方，本来卖的就是涨价的预期，在悲观的市场下，预期不值钱了， 所以房子就向下跌。这个市场说白了也是用历史数据来操作，不过澳洲人口就这么多跑来跑去，也多不出来太多。但是新兴市场最大的问题是在景气的时候就业多， 不景气的时候就业萎缩的加倍的快，没工作了还是会中心城市，机会毕竟要多一些，洗盘子的餐馆从来也没少过，不过如果在新兴市场就要打一个问号了。
下来是中高价位的市场，我现在的感觉是100万以上的估计要开始缩水了，50~100万区间暂时不至于内伤。这个彻底没有数据，纯粹瞎猜， 如果论坛里的朋友正好房子在100万以上，也不要在背后标我，想想你都有100万以上的房子了， 就别和我这个瓦片都么有一块的人计较了， 而且房子在地里放着总也是你家的， 不会因为我吹牛就吹走了。
至于还有一个小的因素，就是大家将的最多的就业不稳定，特别是西区，乱的地方，估计没有最乱，只有更乱，大家看看新闻也就知道了， 所以蓝领聚集的地方也未必是利好，当然了白领也看行业了，我住的附近很多金融白领，据说不少下岗，直接导致空房比率上升，最终导致价格下跌。

讲了跌的原因，也讲讲不跌的原因， 不外呼供求关系外加一个心理因素。供应可以看到基本是没有新房子出来， 老房子的供应好像从来也就没少过，基本不存在惜售的心理，我觉得在空置率这里低的情况下应该别想用大白菜的价格来买房子就对了。 1% 也好， 人家说这个数据不对，那放大个五倍，我也不觉得多。 在国内我也算是傻B房东了，市场不行了，新房子租不租出去？租出去就是旧房了， 还要贴个简单装修钱， 不出租吧，贴利息也痛， 所以买卖相持的情况下，房价不跌那是没天理的事情。可是澳洲因为交易的主体是二手房就没这个问题，要么自己住， 不行就出租，没见到不少房子还有拍卖出租权么？？ 房子砸手上去跳楼在澳洲基本是不可能的事情拉。大家说的新移民因素， 学生因素等等，都有影响，撑死了翻个5倍吧， 我可以接受， 在5%的空置率下，50万的房子可能跌到40万，但是绝对不会跌成10万， 在看房子的人都知道，现在周末满大街都是看房子的人。虽然观望的人估计占主流，不过根据我的观察和交谈，基本都是首次置业者，大家的心理都差不多。反过来观望的人多正说明市场是有潜在刚性需求的， 可是这个需求受到心理预期的压抑，没办法释放，政府是才推，经济数据在拉，是一个博弈的过程。

我只是个粗浅的人， 不认为自己可以看到最后，所以最后的决定是在3~6个月左右做出决定， 买一个中等价位的房子，原本预算在35万一下，经过反复思考加上家里人的支持，决定把范围适当放大到50万区间。 当然了， 这个是基于个人的财务状况做出来的决定，基本指标是3年不工作，房子和人都养的活，请大家要根据自己的实际情况做出判断。讲到心态问题，本来买房子只是打算拿政府补贴，觉得不拿白不拿， 粗浅的算了一下，如果把手头的闲钱适当投入，完全能以租养房了，等到退休的时候一笔卖了， 周游世界也好，做什么也好， 也能算是一笔钱，不过当时做的是一个人的打算。现在因为要考虑家庭问题，所以决定买个中间价位的房子，用哥们的话说我现在就是图个老婆孩子热炕头，不服老不行啊。如果工作稳定，争取3~5年作到整体不负债，然后再考虑升级房子（贷款还是要的，因为这个房子将来可以转过来做投资房，所以只是打算还利息，offset为主，这个就是同中介朋友里听来的想法，觉得不错，准备持有第一次住宅到退休再卖出，图个保值就好了，对我这样的保守派来说，投资组合里头房子是怎么也不能少的。）即使将来出现收入不稳定的情况，offset账户自动还钱，2~3年内起码不至于太拮据到需要担心的地步。话又说回来，反正我是厕所也洗过的人，不行就当回头混就是了，这么些年了， 从来没担心养不活几张嘴。按做C++的朋友的话就是内存溢出的风险那是绝对要考虑的。

买房子对中国人来说是一个重要的事情，如果你想一次到位， 也就罢了， 涨跌10%那都是次要的，别指望你做最牛的人，买在铁底上。我向来凭感觉做事，有个60~70%把握我就做了。剩下的30~40%是风险，有些朋友有个7~8万的钱，就要买个5~60万的房子，不是说不能买，如果收入稳定，一点问题没有，问题是要考虑到一些潜在风险，比如就业稳定性，年轻的朋友要考虑添孩子的问题，父母是不是要过来团聚的问题，基本上上面的任何一个情况都会影响到你的收入。 比如买房子除了房子本身还有家具家电，可能还有要修补的地方，算起来都是一笔钱， 除了这些钱以后，你还要有一些救急的钱， 最好是变现能力强的资产，比如股票或者现金，起码要能支持你3个月没有收入的生活。
今年6月份我估计是市场心理的一个拐点，如果加倍补贴取消，是利差，大家说，你不卖，傻B了吧，降价！ 不取消，估计也会解读成利差，大家说，政府刺激半天还是要接着刺激，这么折腾还是解决不了问题， 那什么时候才到头啊，接着降！！所以其后的3个月估计是最好的买点。其中唯一的变数是市场供应，从我个人的角度来看， 只要房子中意，我现在开始的以市场价格接受理想的房子， 毕竟房子是非标产品， 地点，结构，社区，购物，交通，朝向，采光等等要考虑的东西太多太多，现在的位置不能说最低，但是碰到好房子我是不会放过的。

另外多说一句，买房子，是买生活，找一个家的感觉最重要，千万不要买了房子后到处比较，升了不过心情好， 跌了搞不要要家庭不和谐，买定离手，不要回头，是我做人的一贯原则，在澳洲买股票我跌去90%的经历也有过，从来不至于肉痛，一个是心态好， 一个是投资要控制在你的风险承担范围以内。买房子涨价也好跌价也好， 那都是次要的事情， 重要的是和家人在一起活的开心感觉才最重要。

[ 本帖最后由 目光降落 于 2009-4-30 20:06 编辑 ]

winsion

这个分析好像有点局限啊，大家的购买力都没有分析到。

yn2000

理论的东西，需要实践来检验！太多理论，为本是好事！

Treadstone

好文章！楼主是个善于观察善于思考的人。期待LZ的下文！

rosyywu1

楼主快写，等你下文

王子

好文章！楼主加油！

courier

楼主虽然第一手数据没有拿到，但是考虑都角度很周全，期待进一步完善好文

ouyanglimi

楼主是学经济的吧

fangqiangqiang

期待期待(paopaobing(88)) (paopaobing(88))

fashionlife

期待下文。

fangqiangqiang

好文～！

Treadstone

我也认为今年下半年是决定房市走向的关键时机。当然这不包含40万以下（悉尼）的低价区间。这块的刚性需求太强，得益于减息支付能力提升，已经在涨。

wil

做个记号

芥末夏天

很想买房子

青红皂白

其实不用过于听这个专家那个前辈的意见，你看中的地区和价格的房子走的快慢，后续房子的要价，观察一段时间就有结论了。事实是不会错的。

jialiren

原帖由 青红皂白 于 2009-2-7 20:08 发表
其实不用过于听这个专家那个前辈的意见，你看中的地区和价格的房子走的快慢，后续房子的要价，观察一段时间就有结论了。事实是不会错的。

就是

王子

下文呢！

楼主加油！

邻里邻居

做个记号，以后有用

大脑袋

分析的很好啊 不过墨尔本 很多区的房价都被抬得很好，
长期来讲是会受影响的

bigriver

好文章，收藏

澳洲桉树

"至于还有一个小的因素，就是大家将的最多的就业不稳定，特别是西区，乱的地方，估计没有最乱，只有更乱，大家看看新闻也就知道了， 所以蓝领聚集的地方也未必是利好，当然了白领也看行业了，我住的附近很多金融白领，据说不少下岗，直接导致空房比率上升，最终导致价格下跌。"
我和蓝领们住过一阵子，楼主你错了。澳洲这十几年移民，移来了很多万人，劳动力问题缓解了没有，一点也没有。为什么？因为蓝领（BUILDER,plumber，BUS DRIVER,RAIL WORKER，BRICK LAYER...)在亚洲国家根本就是一个教育程度很低的阶层，不可能通过移民过滤体系。所以来的都是IT之类，把白领的工资越拉越低，但这些人也要房子，也有通下水道的需求，也要坐火车上班，所以蓝领是越来越供不应求的的，工资是和CPI同步涨的。这次危机，蓝领地区不是大乱，而是大获全胜，这就是ST.ALBANS一个QUARTER逆势大涨15%的原因。

Treadstone

原帖由 澳洲桉树 于 2009-2-21 02:55 发表
"至于还有一个小的因素，就是大家将的最多的就业不稳定，特别是西区，乱的地方，估计没有最乱，只有更乱，大家看看新闻也就知道了， 所以蓝领聚集的地方也未必是利好，当然了白领也看行业了，我住的附近很多金融白领 ...

扯远一点，其实我认为“蓝领”、“白领”这样的概念现在有点过时。当初“白领”新兴之时，一个很重要的特点是社会难以在短期内培养出大量这样的“白领”，因其是新兴的，教育体系尚未调整模具，做好大量生产他们的准备。但是现在，随着教育体系的进化和调整，很多原来所谓的“白领”已经具备大量的受教育人口基础。所以对于那些短期内能够比较容易加大供应量的职业，无论体力还是脑力劳动，其在社会经济结构中的地位已经基本没有差异。反倒是由于某些职业近年来在教育体系内的过度培育，造成某些职业的白领反而比一些传统的蓝领更加过剩的现象。

从这一点上，我同意桉树的观点。不过我相信楼主只是拿“蓝领”、“白领”这种传统的众所周知的概念来阐述一个社会阶层，没有尊白贬蓝之意。以前在国内常出差，开玩笑说各大机场充斥着“IT民工”。现在身边的很多同事，虽然是传统意义上的白领，可也很多人住在西区。在我看来真正的“白领”，比如医生、律师这样的行业，由于社会无法在短期内陡增这种职位的供应量，而对他们的需求却是很刚性的，波动很小，才能常青不衰。

sycss

hope the price will drease

dayang

原帖由 sycss 于 2009-2-22 19:19 发表
hope the price will drease

i hope not. 房价降了，不是什么好事。

lizzysydney

很有启发，谢谢LZ

Ryousuke

牛人  帮顶下

目光降落

关于白领和蓝领的界定不清，在此表示歉意。
其实我说的白领区是有点极端的，指周平均租金在800以上，中间价位在1000~2500刀左右区域，相对而言，一旦失业，租客基本是很难长期支持，只能走人。
另外我提到的蓝领主要是界定为产业工人，比如制造业的雇员，因为我先前一直在制造业工作，看到及其严峻的就业形势，如果最近大家关心社会新闻，关于制造业裁员的消息是不断的，所以总体来说，我还是认为这个群体的平均收入水平会下降。
至于22，23楼朋友提到的行业界定，在我个人看来， 应该算是自雇或者叫做个体户，从税务的角度来看， 他们是经济实体的拥有者，虽然老板和雇员的合一，于是我个人比较倾向于将他们归类到老板一类。

目光降落

New home sales surgeChris Zappone
March 2, 2009
New home sales jumped in January as buyers responded to interest rate cuts and the Federal Government's stimulus plan.
Sales of new homes, including multi-unit dwellings, gained by nationally by 8% in January, the Housing Industry Association said, reversing a 1.1% fall in December.
"A better start to 2009 for new home sales is an encouraging result," said HIA chief economist Harley Dale. "But a sustained recovery in new home construction will rely on trade-up buyers and investors returning to the market, and the timely procurement of the planned 20,000 new public and community housing dwellings."
Detached home sales skyrocketed nearly 10% in the month, reflecting the Reserve Bank's interest rate retreat beginning in September of last year.
"The unlocking of many of the private dwelling projects caught up in the credit crunch will go a long way to ensuring a broad-based private sector housing recovery," said Mr Dale.
"A rapid start to the Federal Government's public housing stimulus plan announced in early February is a vital cog in transitioning the industry to recovery."
South Australia saw the biggest jump with a gain of 24.2% in January, followed by Victoria with 19.3%.
New South Wales, suffering from a shortage of supply as well as job losses in the financial sector, dropped 5.8%.
Queensland managed a gain of 10.9% and fellow-mining state Western Australia bumped up 0.9% despite the collapse in the commodities prices affecting the state's economy.
http://business.theage.com.au/bu ... -20090302-8lv2.html

其实这个数据是央行今天没有减息的一个重要依据，
我个人的解读是，
1， 政府的政策在短时间内集中释放了相当数量的刚性需求。 全国平均8%的销售增长可不是开玩笑的。
2， NSW 不升反降，涉及到我楼顶提到的2个问题，一个是市场供应短缺的问题，一个金融业的裁员问题。
    我上面解释的白领区，实际就是金融业雇员相对密集的区域。所以受到影响。
3， WA QLD 我就有点看不懂了，是鬼佬普遍乐观还是怎么回事，从现在这个时点来说，我关于新兴地区的看法是彻底错误的，呵呵，大家共同揪错哈。。。不知道到6月份会怎么样？
4， 我认为最近大经济氛围有点急转直下的意思，该买的人买的差不多了（乐观派），观望的人的心态会依旧观望。
    所以接下来会是一个角力的过程，很难说价格不会波动，因为实体经济不断开始裁员，负面消息充斥所有的媒体，消费信心可能会有大的回落，不过悉尼中低价位房价规模跳水的可能性我觉得是不会了。


说点题外话，关于整体经济形势，虽然我不是什么经济学家，我个人的判断是，美国经济最糟糕状况可以说开始来到了，估计还能持续上一阵子，所谓利空出尽是利好，现在主要看中国，只要中国经济在未来6个月不急剧恶化，（比如出现严重的失业问题点燃导致经济结构或者社会问题2大火药桶，并导致政体动荡，那绝对是全球经济灾难，估计没有10年是恢复不过来的），那么世界范围的大利空基本算都冒头了，剩下的是各个政府秀生养息的招数了。如果是这样，虽然澳洲的经济阵痛时难免要持续6~12个月，不过总体来说还是比较好的。（比如俄罗斯现在直接承认政策失误经济倒退5年，澳洲如果能用1~2年的熬过衰退算是不错的了）

还有就是我到今天为止还是纸上谈兵派，下个礼拜开始看房了，最近头大是西区频传暴力事件，失业人多了，闹事的人也多， 原本看到的有针对的暴力事件，前2天开始看到莫名其妙被枪打得报道，又想起来和朋友去auburn吃饭，在红绿灯前无缘无故被人望车玻璃上丢鸡蛋的的事情，对于是不是选西区又开始有点迷惘了。。。。汗一个，　等看好房下了定，会给大家汇报结果的。

cicillx

偶在观望中,对目前的市场很不能理解,无从下手.

至于西区,个人觉得并没有LZ想象中的那么乱.当然AUBURN属于西区中的重灾区.以前住AUBURN 的时候,那里的中东小孩,大白天拿着鸡蛋在火车站旁边的路上互相扔也没有人管!

其他区,比如PARRAMATTA,附近, 感觉对这个区感兴趣的人还真不少呀!看房子的人那叫一个多.