地产投资的若干谎言

glk47

足迹关于地产的定律有很多，常常很有说服力，可经历了涨跌以后，仔细想想很多都是谎言。投资还是要做研究，不要拍脑袋。

1. 7年房价翻倍
这个最假了。完全却决于你看拿个7年，的确有些7年房子翻倍了，但没翻倍的7年有很多。

2. 大地破房涨的快
这句话对，但只说出了部分真理，后半句是跌的也快。看看这波大地破房跌的可惨了。

3. 公寓涨的慢，跌的快
涨的慢再大部分情况下的确是事实，但也不绝对。至于跌的快，这波下跌绝对是打脸。自从2017年中开始下跌以来，我就没看到哪个月公寓跌幅超过house的。甚至一度公寓还在上涨，house在下跌。直到现在仍然是house跌的快。

我说的公寓是二手房。我对楼花有偏见，澳洲近20年的楼花（包括楼花公寓和house and land package）就是一个joke。哪怕有很多人买楼花赚钱，那么我要说那些人买别的房子，不管二手house还是公寓，都赚的更多。

4. 好区涨的快，抗跌。差区最晚涨，最早跌
这句话绝对是啪啪啪打脸。这轮下跌一直是悉尼的东区，北区等领头羊。大西区跌幅小，甚至有没跌的。跌幅最大的貌似是hunters hills，富人区中的富人区。

5. 负扣税
负扣税其实是个谎言，但是是一个高级的谎言，比较难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。很多人因此特别开心说是抵税了。其实还是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么同意么？

负扣税本身是亏本的。如果房子有升值，而且增值税有减免，那样配合使用才划算。如果房子有大额折旧，那么只是账面亏损，负扣税有意义。但很多人不知道折旧在卖房的时候大概有一半是要吐出来的。

我也懒的举例子了。有心思的人一定会自己找数据研究。人云亦云的人一定会继续跟在大家后面乱说。

欢迎批评我的言论，但请不要攻击我这个人，谢谢。

南边来的

gaolan

大地破房如果改建为什么会亏呢？不理解。如果大地破房本身卖的很贵， 那好理解，但如果只是比地价高不了多少， 加盖成好房子卖出去怎么个亏法呢？

马邦德

楼主这思维很好，很理性。个人投资的话首先大势跟你关系并不大，像罗振宇今年演讲时说的：没有人每天出门前看得是全球的平均气温，你要研究的是符合你预算的区域的具体数据，是“小趋势”，而不是“大趋势”。你列举的这些规律说的都是大趋势，所以并没有什么实际参考价值

garysu

gaolan 发表于 2019-1-2 18:58
大地破房如果改建为什么会亏呢？不理解。如果大地破房本身卖的很贵， 那好理解，但如果只是比地价高不了多 ...

大多数人盖房子产生的利润都进了builder口袋，赚的是房市走好时的升值，以及大好时买家的冲动溢价

Pippa

七年翻倍肯定不准，因为房地产在过去几十年已经高涨了，土地价值和价格已经趋平，因而未来翻倍的年数肯定要延长。我估计至少十到十五年

ds1024

我最同意的是负扣税！中介们呼悠的负扣税神话最好呼悠！
另外还有人被中介的“悉尼哪里找1m以下的house”呼悠！

Pippa

好区抗跌，我认为是真的。好区这个概念其实也在不断改变，不是说hunter hill是富人区就符合好区的定义。我觉得足迹套用的3S比较适合识别好区

老婆是CPA

一般咱们说

7年房价翻倍

就是指翻倍的那个七年 其他的七年不算的

Deisler

总之，不要相信中介买楼花就对了

上海兔兔

公寓和house and land package就是joke. 价值质量就是个joke.一群楼花中介赚得盆满。

上海兔兔

Pippa 发表于 2019-1-2 19:16
好区抗跌，我认为是真的。好区这个概念其实也在不断改变，不是说hunter hill是富人区就符合好区的定义。我 ...

求问3S

九月风

如果是炒楼角度来看，你的观点基本是对的；如果从长期投资来看（10年以上），部份观点不适用。

天涯浪客

gaolan 发表于 2019-1-2 17:58
大地破房如果改建为什么会亏呢？不理解。如果大地破房本身卖的很贵， 那好理解，但如果只是比地价高不了多 ...

房市不好的时候盖新房肯定亏，除非你自己动手盖，不算人工，只算材料。

天涯浪客

Pippa 发表于 2019-1-2 18:16
好区抗跌，我认为是真的。好区这个概念其实也在不断改变，不是说hunter hill是富人区就符合好区的定义。我 ...

如果用3S原则，Auburn,Bankstown是标准的好区。

ppllmm

Nagative Gearing总好过没有吧

revstar

Mark

Pippa

天涯浪客 发表于 2019-1-2 19:44
如果用3S原则，Auburn,Bankstown是标准的好区。

3S这个理念拓展到未来，比如五年，十年，十五年以后还是不是好的3S呢？我对这些区不熟悉，只是广义上觉得投资客应该自己做功课去判断和预测。不能生搬硬套别人口中的好区豪区

kingochan

Mark

Pippa

上海兔兔 发表于 2019-1-2 19:20
求问3S

Station, school, shop，不知道是不是这三个。上面那位天涯客好像懂很多，你可以和他交流一下。其核心就是找出未来会产生就业和人口增长的区域，简单说就是未来的供求关系。

Jianlin

大地破房不是不能买，而是不适合所有人，不能看见别人挣钱了自己也想，要看自己有没有这个能力。不只是金钱还有更重要的

yan035

Pippa

ds1024 发表于 2019-1-2 19:15
我最同意的是负扣税！中介们呼悠的负扣税神话最好呼悠！
另外还有人被中介的“悉尼哪里找1m以下的house”呼 ...

其实负扣税蛮重要的，如果你每年应税收入很高的话。楼主总结的也很好，负扣税必须和实际现金流配套估算才行。也就是说，要找到：投资产生的费用在税务上能抵扣应税收入，但每年投资项目的净现金流是正数或者为零（或接近零的小负数）。除此之前还有很重要的一点：该投资项目必须有长期增值潜力，也就是说长期看涨，增长率必须高于你支付利息和其他投资费用的。这个增长率根据你融资规模计算得出。每个投资方案都不同，不能简单和邻居进行比较。

现在悉尼墨尔本房价下跌，我感觉能实现以上原则的好货又开始出现了。先说明，我不是中介啊

飞儿

Timing
Location
Potential

My 2 / 3 cents

总督

天涯浪客 发表于 2019-1-2 19:44
如果用3S原则，Auburn,Bankstown是标准的好区。

auburn/bankstown的 school？？？

风神膀

据我的观察，不投资的人总是显得比投资人聪明。

大江东去

5. 负扣税
负扣税其实是个谎言，但是是一个高级的谎言，比较难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。很多人因此特别开心说是抵税了。其实还是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么同意么？


说明你没真正搞懂什么是负扣税

大江东去

正现金流负扣税，了解一下

大江东去

天涯浪客 发表于 2019-1-2 19:44
如果用3S原则，Auburn,Bankstown是标准的好区。

所以auburn的house从2009年到现在增幅很大

大江东去

Pippa 发表于 2019-1-2 19:16
好区抗跌，我认为是真的。好区这个概念其实也在不断改变，不是说hunter hill是富人区就符合好区的定义。我 ...

hunter hill的不好在于它的价格，所以hunter hill并不是所谓的好区