升级自主房，是先买后卖，还是先卖后买？不考虑房价非确定性 只考虑操作的便利程度 long settlement可以谈到多...

摩羯星

具体补充说明：
1.先买后卖：可以看到中意的房子，再行动，但需要和上家谈long settlement, 把自己的房子卖掉后，再settle。
2.先卖后买：要去找短租的住处，短租也不好找，还有不知道何时可以碰到中意的房子。

有过这方面经验的足友都是如何操作的？

马到成功

只考虑便利程度当然是先买搬走后再卖

xq052b

你有钱and/or能搞定贷款的话，当然是先买后卖啦

Forbne

三个月到三年，卖家只要愿意，都可以

fuyao

房价趋涨先买后卖
房价趋降先卖后买

HolyHH

条件允许一定要先买后卖。
自住房最怕踏空。

而且升级自住房肯定是要慢慢看到自己特别满意的，那可能要看半年一年的，先卖后买也不现实。

monmonda

我是过来人，我会选择先卖后买，当然你的钱够贷款下来两个房子就不用担心。
我说的先卖是卖完有一笔你自己确定的资金慢慢看房子，反正现在的利息比租房还贵，那还不如长租个一年，这一年慢慢看，这一年你买到好的房子大不了转租。
当初以为可以先买后卖，找了银行谈briding loan,然后发现根本没想象那么简单，后来被迫去短租，短租你还有一家子的家具真的噩梦。

Momojam

我们今年先买后卖的，做的bridge loan。每个人的情况可能会不一样，我们是很早就决定了目标区域，从3月开始一直在看房子，本身住在目标区域附近，所以对周围的情况也比较了解。我们也列了几个priority，比较关键的几条能满足，房子又差不多的时候我们就买了，整个过程大概也就4个月吧。当然bridge loan同时背2套房子贷款的时候也挺痛苦的，所以手头的现金流需要先盘一盘。

hsbdxx

不差钱 先买后卖

xq052b

HolyHH 发表于 2023-10-16 15:51
条件允许一定要先买后卖。
自住房最怕踏空。

+1

其实房价上涨的时候，才更有希望买到称心的自住房

房价跌的时候，好房子很少出来卖的，这时候卖了自住房，大概率踏空后再也买不到同档次的房子了

asschemer007

如果觉得后市不明朗的情况下，最好买卖同时进行，自己住的房子先上市，看一下市场的反应，把自己的期望设的高一些，然后随着时间的推移(等要买的房子看的差不多了) 再逐渐降低；同时要积极的去看房，settlement 时间尽量往后延；

这样可以避免由于房价的波动带来的不确定性，还可以尽量减少房子的空置期..

lazysnail

先卖后买。可以先搬去投资房住，或者买个小公寓过渡一下慢慢看自己满意的房

SLLY2000

借楼问一下，先买后卖的话，卖房需要缴纳增值税吗？是不是在6个月卖掉的话就算自住房？

bbc007

先卖后买压力小，大不了租房子住一段时间，即使买到新房后半途退租，损失也不大。

路边的小呆

先卖后买，买家同意就可以返租，卖家同意就可以延迟settlement，没有固定的答案，要看买家和卖家可不可以商量

Little-one

SLLY2000 发表于 2023-10-16 20:32
借楼问一下，先买后卖的话，卖房需要缴纳增值税吗？是不是在6个月卖掉的话就算自住房？ ...

ATO网站上，有个例子，你可以在相关的问题那里找到。
时间是按照settle day 来计算的。给了6个月的免税时间差（都视为自住房），超过6个月的时间，按照时间比例来作为投资房考虑。

jimboj

每个人情况不同，机会更是可遇不可求，看运气吧。 多年前升级自住房，运气好先卖了，主动要求延迟到四个月settlement。后来又买到了合意的房子，把settlement办到同一天，早上搬出，中午领钥匙搬入。

akaka

我换自住房的时候是先买再卖，虽然买到和卖出之间那段时间要还银行很多钱，但买房搬家卖房都从从容容的，对自己生活没啥负面影响。先卖再买或者同时进行都容易把生活搅的乱七八糟。一把年纪了不喜欢折腾，就喜欢舒舒服服的。

zxie8

先卖再买要做bridging loan，我前一阵做过一次但最后还是选择了先卖掉

bridging loan的缺点：

对你现有房屋的估值过于保守，可能导致你没有足够的贷款额来买你想要的房子

bridging loan的利息要稍高于正常贷款

bridging loan只能从你现在房子所在的银行做

如果以上问题都对你没有很大影响的话，做bridging loan其实是挺好的

摩羯星

zxie8 发表于 2023-10-17 08:31
先卖再买要做bringing loan，我前一阵做过一次但最后还是选择了先卖掉

bringing loan的缺点：

感谢分享，一般 bridging  loan 会高出正常利息多少？

TGTG

jimboj 发表于 2023-10-17 07:35
每个人情况不同，机会更是可遇不可求，看运气吧。 多年前升级自住房，运气好先卖了，主动要求延迟到四个月s ...

租房这种都很难，你这个太牛了

摩羯星

感谢大家分享各自经验，收益良多，今天加分超出次数了，明天再加。

potter.leon

先买新自住房，把老自住房按投资房贷款买下新自住房，之后可以慢慢卖老自住房，或者干脆老自住房投资。

Momojam

摩羯星 发表于 2023-10-17 08:40
感谢分享，一般 bridging  loan 会高出正常利息多少？

我家是cba的，新房子前六个月用的是投资房rate 6.25，bridge loan的利率稍高一点点，6.51，仅供参考。

dingxiya

贷款能行的话就先买再卖，没有时间压迫，搬家收拾新家比较轻松，新家都收拾好 住好 再卖旧房子。再者，不行的话就是先租一个长期，比如一年，租的地方弄弄好，让家人都住的舒服了，再看房卖房，也没什么压力。但是得把租的地方弄好，不要觉得就是临时住一下就忽略生活质量和给自己时间压迫感，尽量不要打乱家人原来的生活节奏。因为人在有压力的时候做决定容易出错。给自己宽松的时间才能好好选到适合的新房子。 祝楼主早日 升级成功^_^

nanami666

先买后卖 会碰到几个问题， 1， 贷款问题， 如是贷款有压力， 这样操作风险会非常大。2.先买如果要求long settle， 那么你出的价格，必须是超过卖家心理价位很多， 毕竟夜长梦多，多一天settle， 多一天不可控因素。之前换自住房是同时进行的， 着急买房，就会被卖家中介拿捏。

xq052b

zxie8 发表于 2023-10-17 08:31
先卖再买要做bringing loan，我前一阵做过一次但最后还是选择了先卖掉

bringing loan的缺点：

大部分人面临的问题是，loan的额度已经到了，没法办bridge loan了

zxie8

摩羯星 发表于 2023-10-17 08:40
感谢分享，一般 bridging  loan 会高出正常利息多少？

我的broker告诉我是等于投资io的利率。

你可以问下你的银行和broker

zxie8

xq052b 发表于 2023-10-17 10:34
大部分人面临的问题是，loan的额度已经到了，没法办bridge loan了

Bridging loan不是简单的加一个贷款啊

asschemer007

Bridging loan 的审核要求比普通的loan 更为严格；

现在贷款本就很严的情况下，再去追加一个bridging loan, 对大多数人来说是不现实的。