买投资房如何做到100%贷款又不付lmi

mightyview

如果自住房有多的equity，可以自住房所在银行申请refinance，然后钱拿去作为投资房的首付？这种情况下自住房的贷款是不是可以作为税务损损失？该怎么做比较好呢？

wxm611

如果自住房的equity 够多，投资房就是100%贷款，总体贷款 占总体equity 不超过80% 就不用付保险。
举个例子： 自住房价值100万，无贷款。如果你收入够多，新买的房子估值符合购买价，理论上你可以买400万的投资房且100%贷款

yn0521

自住房refinance，选redraw功能不要选offset
redraw出来的钱付投资房首付 和stamp duty ，这样自住房贷款多付的利息可以抵税 - 多付的利息指的是redraw前和redraw后的利息差额

mightyview

yn0521 发表于 2024-5-8 11:30
自住房refinance，选redraw功能不要选offset
redraw出来的钱付投资房首付 和stamp duty ，这样自住房贷款多 ...

谢谢，如果refinance，使用offset，多出了的部分不能抵税吗

mightyview

wxm611 发表于 2024-5-8 11:29
如果自住房的equity 够多，投资房就是100%贷款，总体贷款 占总体equity 不超过80% 就不用付保险。
举个例子 ...

我不想把自住房和新的投资房捆绑在一起贷款，想在新的银行申请房屋贷款

maxinfang

mightyview 发表于 2024-5-8 11:40
我不想把自住房和新的投资房捆绑在一起贷款，想在新的银行申请房屋贷款 ...

那你从自住房套的钱 与 投资房80% 分两个就行了呀

mightyview

maxinfang 发表于 2024-5-8 12:17
那你从自住房套的钱 与 投资房80% 分两个就行了呀

自住房套的钱可以报税是吧

三毛

投资房refinance 套出的钱去买自住房，投资房多出的贷款可以扣税吗

maxinfang

mightyview 发表于 2024-5-8 12:23
自住房套的钱可以报税是吧

这问题问出来了
我觉得可以找会计谈谈 贷款报税跟目的 不跟抵押物

学术民工

三毛 发表于 2024-5-8 12:33
投资房refinance 套出的钱去买自住房，投资房多出的贷款可以扣税吗

不可以

kkmmllbb

三毛 发表于 2024-5-8 12:33
投资房refinance 套出的钱去买自住房，投资房多出的贷款可以扣税吗

当然可以。refinance必需是新的loan,不能是redraw. 套出的钱暂时放在offset是可以.

kkmmllbb

redraw 只能 claim redraw前和redraw后的利息差额

a1169838

1. refinance + new purchase investment loan
2. cross-collateral 贷 100%

如果都是买投资房，两张方法税务上没有什么区别

mightyview

a1169838 发表于 2024-5-8 15:23
1. refinance + new purchase investment loan
2. cross-collateral 贷 100%

谢谢
1自住房refinance，数额在offset里面。税务局怎么知道你多拿少拿？
我举个例子
一个自住房还剩贷款10万，fully offset.也就的offset账户里面有10万。
然后refinance出20万，这样account里面有30万，fully offset.
取出25万，其中20万做首付，5万做其他用途。报税的时候报25万用在新的投资房，税务局怎么知道你是不是用了全部25万，还是20万，来确定你有没有多报利息

mightyview

a1169838 发表于 2024-5-8 15:23
1. refinance + new purchase investment loan
2. cross-collateral 贷 100%

还有请问方法1refinance + new purchase investment loan
如果investment load是在trust里面，refinance 是个人名下，那么refinance部分可以报负扣税吗

jimboj

试试看贷个106%，差不多连印花税都包了。

wusuoweila

:thumbup

laji

mightyview 发表于 2024-5-8 16:40
谢谢
1自住房refinance，数额在offset里面。税务局怎么知道你多拿少拿？
我举个例子

税务局会要求你自证清白的

为避免ATO 纠缠，投资者 可以
           要求 银行把 抵押自住房refinance 出来的钱开成 cheque 直接支付 购买投资（房）的 stamp duty，initial deposit etc
           不要 让银行把refinance 出来的钱滞留在offset account， 与自有资金混淆

kkmmllbb

mightyview 发表于 2024-5-8 16:40
谢谢
1自住房refinance，数额在offset里面。税务局怎么知道你多拿少拿？
我举个例子

ato 只管花多少钱在投资房上。如果refinance 100w 买了90W投资房。 只有90W可报税。

a1169838

mightyview 发表于 2024-5-8 16:47
还有请问方法1refinance + new purchase investment loan
如果investment load是在trust里面，refinance  ...

individual 下的可以直接做负扣税，trust 下面的interest expense需要在trust里先作为expense 计算，具体可以和你的会计再确认一次

a1169838

mightyview 发表于 2024-5-8 16:40
谢谢
1自住房refinance，数额在offset里面。税务局怎么知道你多拿少拿？
我举个例子

新的topup部分只有20万，loan purpose 也是investment loan，可以直接拿来用

现在就是ATO 想不想查，这种操作对ATO 来说是常规操作

mightyview

a1169838 发表于 2024-5-8 22:06
新的topup部分只有20万，loan purpose 也是investment loan，可以直接拿来用

现在就是ATO 想不想查，这 ...

如果你说这部分金额是做投资房的装修维护，ato怎么查呢？

mightyview

laji 发表于 2024-5-8 20:36
税务局会要求你自证清白的

所以，清清白白的投资者

Refinance 出来的钱可以开支票，但是利息应该怎么体现呢？ 要分成两个贷款部分吗？

mightyview

a1169838 发表于 2024-5-8 22:03
individual 下的可以直接做负扣税，trust 下面的interest expense需要在trust里先作为expense 计算，具体 ...

谢谢，所以我的理解是，
1 个人名下贷款负扣税，然后trust名下因为贷款额度很低，就很大几率是正现金流。每年再做利润分配给少税的人是吧
2 trust可以像公司一样截住收入，以30%的公司收入来纳税，然后不分配利润吗

laji

mightyview 发表于 2024-5-9 00:03
Refinance 出来的钱可以开支票，但是利息应该怎么体现呢？ 要分成两个贷款部分吗？ ...

对。

要求银行将refinance 的20万 设置为一个新的loan account。
Loan account 的第一笔支出就是 cheque drawn (to pay investment property related expense )
Loan account 月末会被charge interest  

这张bank statement 就完美体现了 “自住房为抵押，贷款用于投资，利息可以扣税”

mightyview

laji 发表于 2024-5-9 08:37
对。

要求银行将refinance 的20万 设置为一个新的loan account。

所以这个loan account 用的是different offset account，然后interest only 这部分，是吧

laji

mightyview 发表于 2024-5-9 08:43
所以这个loan account 用的是different offset account，然后interest only 这部分，是吧 ...

对。
这个20万的新Loan可以被offset

对
这个20万的 charged interest is deductible

a1169838

mightyview 发表于 2024-5-8 23:57
如果你说这部分金额是做投资房的装修维护，ato怎么查呢？

只要是从offset里拿出来的钱，对应的loan interest expense就不可以做新投资房扣税

你说的把钱拿出来做装修，可以算进单个财年里的rental expense，需要保留装修的receipt

一个非会计专业人士的理解

a1169838

mightyview 发表于 2024-5-9 00:07
谢谢，所以我的理解是，
1 个人名下贷款负扣税，然后trust名下因为贷款额度很低，就很大几率是正现金流。 ...

trust 不可以retain profit，需要全部distribute

yn0521

mightyview 发表于 2024-5-8 11:39
谢谢，如果refinance，使用offset，多出了的部分不能抵税吗

自住房refinance选redraw，是否抵税看资金用途
投资房refinance选offset，资金来源可以抵税