刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

c4pe

刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！而且这些公寓都是多少年来房价都不涨的。这些人不会算数吗？还是喜欢做慈善？

我真心觉得，这些新的公寓都是在忽悠新来的移民的。他们很可能不知道
1.行情，买新公寓不涨
2.出租房屋的具体支出是什么
3.被负扣税政策骗了

idlepoison

你算错了

谁全款买公寓

eguan88

公寓市场已死，不过还是有自住属性在。

人在悉尼已中年

查一下，这些公寓10年前什么价格？没涨价吗？

WayneZ

在悉尼买公寓，卖的时候不亏个十万八万的，都算走运的

c4pe

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:16
你算错了

谁全款买公寓

贷款买更惨。你到底会算吗？

算你贷款100万买的，贷款利率5.9%，自己没掏一分钱。你每年要交利息59000. 而你房租收益只有48000亏死你。

绿草地

银行利率哪有4.8？

zn7726

这不还有个增值预期吗，当然前提是你不要买新公寓

c4pe

zn7726 发表于 2025-2-26 15:22
这不还有个增值预期吗，当然前提是你不要买新公寓

我看到的是：只有特别老的公寓，和第一手公寓（没出租过的，开发商在卖的）在增值

idlepoison

c4pe 发表于 2025-2-26 15:20
贷款买更惨。你到底会算吗？

肯定是你会呀，会除法可了不起了

贷款可以NG,可以做折旧，可以做到正现金流+NG

何况公寓也是升值的，只是近几年不太行

但凡你把那两位数的计算器放下，随便搜搜也不至于发这贴

c4pe

绿草地 发表于 2025-2-26 15:20
银行利率哪有4.8？

银行利息都不止4.8%，而是5%

c4pe

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:25
肯定是你会呀，会除法可了不起了

贷款可以NG,可以做折旧，可以做到正现金流+NG

你看我刚才跟你算你每年亏11000的现金流。我拿的例子就是现实的例子。

如果你不贷款，就是正现金流48000。就这样连银行利息都不如。

折旧在卖房的时候都要还回去。就能赚一点点利息。

yl002

LZ没问题
有些房子算上康扫，水，物业费，中介费，时不时的维修费。更是回报率一塌糊涂。。。
LZ说的4.8%都几乎是50w的房子租500的概念了。。。
某些华人区，1m的房子只能租700-800，7-8年房价还掉个10w，岂不是亏到妈都不认识了。

c4pe

yl002 发表于 2025-2-26 15:33
LZ没问题
有些房子算上康扫，水，物业费，中介费，时不时的维修费。更是回报率一塌糊涂。。。
LZ说的4.8%都 ...

厉害，几乎被你说齐了。还有房东保险，广告费，reletting fee。

shuaiwhy022

区别：贷款买房是支出，有负扣税；存款是收入，要交税
不过lz的结论没问题，公寓房拿来投资，谁买谁后悔

idlepoison

c4pe 发表于 2025-2-26 15:32
你看我刚才跟你算你每年亏11000的现金流。我拿的例子就是现实的例子。

如果你不贷款，就是正现金流48000 ...

对对对 ，太对了， 您说这些买楼的怎么就这么笨

就不会按计算器

c4pe

shuaiwhy022 发表于 2025-2-26 15:39
区别：贷款买房是支出，有负扣税；存款是收入，要交税
不过lz的结论没问题，公寓房拿来投资，谁买谁后悔 ...

你把区别说得太好玩了。这么跟你说，不管你贷不贷款，你亏了就有负扣税。赚了就要交税。一些人亏了，还因为负扣税而得意。

yl002

c4pe 发表于 2025-2-26 15:39
厉害，几乎被你说齐了。还有房东保险，广告费，reletting fee。

那我再补充，空置期，公寓special levy

7788算下来 尼玛实际回报率大概才3%，利息6%，每年亏3%。。。负扣税因人而异，收入低的人，也就等于少亏个2-30%而已。

yl002

c4pe 发表于 2025-2-26 15:45
你把区别说得太好玩了。这么跟你说，不管你贷不贷款，你亏了就有负扣税。赚了就要交税。一些人亏了，还因 ...

嗯 负扣税无非就是少亏点而已。。。实际还是亏啊

当然了，除非可以做到租金一部分收cash

c4pe

yl002 发表于 2025-2-26 15:51
那我再补充，空置期，公寓special levy

7788算下来 尼玛实际回报率大概才3%，利息6%，每年亏3%。。。负 ...

空置期我都算进去了。算每年只出租50周，空2周

special levy就看运气了。遇上这个就太倒霉了。

ymf9901071

房价不涨，基本就是赔

c4pe

yl002 发表于 2025-2-26 15:53
嗯 负扣税无非就是少亏点而已。。。实际还是亏啊

当然了，除非可以做到租金一部分收cash ...

收cash风险太大了。租客是可以要挟你的。

vcsg

c4pe 发表于 2025-2-26 15:25
我看到的是：只有特别老的公寓，和第一手公寓（没出租过的，开发商在卖的）在增值 ...

LZ说对了，公寓赚钱的对普通投资者来讲只有地段好的早期老公寓。可惜大部分华人投资的都是公寓重灾区的楼花。这10年不掉价微涨都算很好了。其他什么负扣税，杠杆啥的都是幌子，拿excel modelling一算，都亏到妈都不认识了。交税是因为项目赚钱了，这年头哪个投资最终靠net loss来从ATO拿点自己交了的税回来赚钱的？负扣税只是短期支持现金流罢了。

Bennett

我想请教一下到底怎样算回报率，在有贷款的情况下。

c4pe

Bennett 发表于 2025-2-26 16:07
我想请教一下到底怎样算回报率，在有贷款的情况下。

market price

rent

loan interest

water

strata

rate

maintenance

management fee

landlord insurance

ads

reletting fee

上面这个，做成公式。

jadebook

确实。特别是涨了地税以后更没意思了。

c4pe

jadebook 发表于 2025-2-26 16:35
确实。特别是涨了地税以后更没意思了。

悉尼公寓几乎不可能有地税。你是在堪培拉吗？

any

真能到4.8%我都觉得可以，问题是根本到不了啊。

c4pe

any 发表于 2025-2-26 16:43
真能到4.8%我都觉得可以，问题是根本到不了啊。

这个到不了，那就是烂到爆的投资。银行利息都5.任何跑不过银行利息的投资都是垃圾。

jadebook

c4pe 发表于 2025-2-26 16:36
悉尼公寓几乎不可能有地税。你是在堪培拉吗？

维州有啊。好地段的红砖房。小一点的一栋才8-12个单元。基本是买地送房子。