悉尼律师讲坛

悉尼律师

在论坛里潜水很久，看到大家对澳洲律师有这样那样的误解，决定从今天开始冒泡，给大家提供本人一些关于澳洲法律和律师的认识。本人是NSW律师公会的执业律师，供职于悉尼一家小型的律师行，这里不便公开透露真实姓名，因为怕发表的观点幼稚或是对法律问题的见解不深刻而得到同行的耻笑。大家见谅。也不要问我是哪个学校毕业的，因为悉尼华人律师就这些，一说就露馅料。哈哈。当然大家要是有需要的也不妨给我留言，如果如能促成公司的新业务，也好让年终红包鼓一点。

在这个我爱我家的栏目里，发现大家对律师有各种期待、失望、抱怨和指责，所以想谈一点自己的看法共大家参考。一般律师在澳洲称为solicitor, 出庭律师称为barrister，这是跟着英国的传统。Solicit在英文字典里有着恳求和招来的意思，solicitor可以理解为招来（法律）生意的人士，当然某些特殊行业也靠solicitation来维持生计。有个笑话说solicitor同某些特殊行业一样也是靠向客人提供lip service来生活的，而一般solicitor每小时$200-$300的收费标准也和特殊行业有的一拼。

买卖房屋涉及到法律关系主要是物业所有权的过户，在NSW律师或者是在Fair Trading注册的conveyancor 都可以承担。没有说律师一定比conveyancor更专业，更可靠，只是在发生纠纷时律师可以接着提供诉讼服务而conveyancor的工作则到此为止了。因为代理客人上法庭并以此谋生的只有高等法院认可的执业律师才能做的。大家都说律师收费比较高但做事并不一定比conveyancor好多少。这个也许是事实，但是对于动辄过半个百万的房屋买卖来说，很多客人还是愿意请个律师以图个踏实安心。尽管这种安心并没有太多的实际支撑，就像有人会觉得开德国车比开日本车来的安全一样。

律师一般是按时间来收费的，但买卖房屋的业务律师多数收取固定费用。一个房屋买卖case,律师的费用往往包括自己的专业收费(professional fee)和代收费用（disbursement），当然还有GST。现在越来越多的华人律师采取打包收费的方式，其实也是一种变相的价格战，因为有时候会有不可预见的开支发生，可能会超过当初律师定价时的预期，从而减少律师的实际收入。本人供职的律师行老板坚决反对这种做法，说律师不能象街市口卖菜的小贩那样讨价还价，呵呵，满有志气的吧。很少有solicitor以买卖房屋为主业的，多数是以代理诉讼来赚钱的，因为一个简单的商业纠纷就会花上律师几十小时的时间，从而带来上万的professional fee。和这些业务相比，买卖房屋只能算是律师的零用钱了。

不过就悉尼目前的市场行情来看，华人律师做一个房屋买卖一般的专业收费不会超过1000，再加上最基本的水费、council和title的search, 代收费用也只会在120到150之间。如果客人付全款买房（越来越多的中国国内客人就是这么大手笔）则还要支付$95到土地局注册产权证。当然如果买的是strata的要做strata report则再加上200到250也很正常。如果客人还要做白蚂蚁或是建筑结构的检查则费用再加500也不为过。这些费用是没有哪个律师会包的，除非是做义工了。所以一个房子买下来你发现支付的各种费用超过$2000也请不要吃惊，这不是律师在骗你，而是你的期望不同。

产权过户的主要目的是保证客人买到的物业没有所有权上的瑕疵，即没被抵押或质押等，而不是保证物业没有任何物理上的缺陷，当然卖家根据法律因披露而未披露的除外。物业交割后发现垃圾桶没了，或是玻璃碎了，或是马桶漏了这种事要指望律师免费帮你出面搞定就有点勉为其难了。 这就好比每小时$200只能换来30秒的高潮，不能指望获得girl/boy friend feeling的那样。

本人争取每周找个新话题同大家在这里分享。大家也可以在此就有关问题提问，无论是买卖房屋还是结婚离婚或者是商业纠纷，本律师能回答则回答，不能回答你也谅解。争取万丈高楼能从今拔地而起。另外，那些正在法学院就读的高人也不要来为难本律师，特别是不要拿案例来证明本人的错误。请。请。

goeastwood

多谢

sweetheart

非常感谢你的分享！

黑山老妖

谢谢LZ的扫盲贴。

白雲山民

等待中

fljrc

我的建议是；既然太费钱，就凑合过吧。但没结婚的青年朋友们，结婚前一定要擦亮眼睛。

[ 本帖最后由 fljrc 于 2010-5-9 20:43 编辑 ]

红石

继续呀lz, 有什么案例吗？说来听听，一来扫盲，二来建军节消遣消遣。

Robbie2018

谢谢沈寒冰律师。

白雲山民

何以見得是沈律師？

买房子啊

捂嘴

[ 本帖最后由 Gelen 于 2010-4-30 20:31 编辑 ]

Robbie2018

原帖由 买房子啊 于 2010-4-26 22:32 发表
楼主平常肯定经常有叫鸡的习惯

律师都很有钱有好车。

floraz

感谢lz奉献

floraz

原帖由 sunnykelly 于 2010-4-26 22:39 发表

律师都很有钱有好车。

非也非也

悉尼律师

考虑到只有没买过房子的坛友才会对律师在买过程中起什么作用会有兴趣，本律师这里简单说说一般律师行作为买家律师都有哪些工作要做。提醒一下这里说的都是纽省律师公会推荐的好的practice。如果你的律师没做其中一个或多个步骤并不代表他/她的工作不尽责，你也不要有吃亏上当的感觉。

1.        客人见面签cost of agreement，明确双方的代理关系—不签这个不是说律师不能收你钱了，只是双方要是有纠纷，律师来追债也比较麻烦。
2.        阅读房屋销售合同草稿，指出其中不利买家的条款，提出修改建议—在纽省一般买卖房屋都使用律师公会和纽省房产协会（Real Estate Institute）联合开发的2005版的标准合同，当然买卖双方都可以提出附加的特别条款来修改标准条款。在目前卖方市场的情况下卖家一般不会愿意接受买家修改其特别条款的要求，所以买家律师只能是尽其所能提出有利买家的条款，接不接受在卖家，除非市场冷却下来。
3.        一般花一个小时向客户解释一下合同的主要条款，即使最后房子没买成，律师会收取$200左右的费用—-是人都是要吃饭的，相信大家也能理解
4.        提出交换合同前的各类检查，房屋结构、白蚂蚁等等—当然检查费用是买家另外支付的
5.        如果买的是strata，一般会建议做个strata report, 有利于搞明白物业管理公司的实际财政状况，以及各种levy。碰到很多中国买家不愿意多花个250去做这个报告，理由是我只是一个小分子，天塌下来大家都跑不了—没办法，中国人中庸惯了，什么都不愿意出头。
6.        参与交换合同—如果是拍卖成交的就没有这个步骤了
7.        查询council, Sydney water, land tax—费用也是买家另付的。查询的目的是为了做最后的房价调整做准备，因为水费和council费或者land tax是按照应付原则来调整的，卖家承担到合同交割日为止。
8.        向卖家做产权问询 requisition—这个步骤有点流于形式化，除非事后有重大纠纷，一般意义不大
9.        安排交割，包括计算最后成交数字，同卖家律师联系交割场所、联系买家银行（如果有的话）
10.        向买家收取交割用的银行支票，交割当天做最后一次产权查询
11.        参与实际交割，交割后到土地局注册有关文件。如果买家有银行的，则银行会拿走房产证做抵押，银行律师会去土地局注册。
12.        向卖方中介发信通知房子已成交，可以将定金交给卖方了。
13.        通知买家去向中介那钥匙。
14.     向客人发出通知和账单。
15.     完了。

bingzang

感谢LZ～(monkey09)

嘟嘟0809

谢谢分享！

floraz

原帖由 悉尼律师 于 2010-4-27 15:16 发表
考虑到只有没买过房子的坛友才会对律师在买过程中起什么作用会有兴趣，本律师这里简单说说一般律师行作为买家律师都有哪些工作要做。提醒一下这里说的都是纽省律师公会推荐的好的practice。如果你的律师没做其中一个 ...

感谢分享~

floraz

原帖由 悉尼律师 于 2010-4-27 15:16 发表
考虑到只有没买过房子的坛友才会对律师在买过程中起什么作用会有兴趣，本律师这里简单说说一般律师行作为买家律师都有哪些工作要做。提醒一下这里说的都是纽省律师公会推荐的好的practice。如果你的律师没做其中一个 ...

好像很多人都是签了合同才会找律师，所以前面一些步骤就skip过去了
感觉不少人没有意识到买房先让律师看合同的重要性，匆匆就签了
不过practically，即使最后有了dispute，很少人会真的用上律师对薄公堂，毕竟费用不菲
也听过一些的因为律师失误的造成买家损失

悉尼律师

原帖由 floraz 于 2010-4-27 20:54 发表

好像很多人都是签了合同才会找律师，所以前面一些步骤就skip过去了
感觉不少人没有意识到买房先让律师看合同的重要性，匆匆就签了
不过practically，即使最后有了dispute，很少人会真的用上律师对薄公堂，毕竟费 ...

现在是抢房时代，尤其是国内来的买家，看中房子从来不问什么详情的。没办法，谁让中国人有砖头情节呢

太阳高高挂

如果就上面的服务，找你们律师做什么？
中间出点问题，你律师当然要以客户利益为基础，为客人追求最大利益。肯定会超越很多这些步骤。

而不是按照书本，按部就班： 就管交换合同，就管发发通知。。。
如果你公开你的服务就这些的话，肯定没人找你。

floraz

原帖由 太阳高高挂 于 2010-4-28 21:23 发表
如果就上面的服务，找你们律师做什么？
中间出点问题，你律师当然要以客户利益为基础，为客人追求最大利益。肯定会超越很多这些步骤。

而不是按照书本，按部就班： 就管交换合同，就管发发通知。。。
如果你公开 ...

我想你理解错了
这个只不过是流程，一般情况下的基本程序，但并不局限在此，LZ也说了是推荐的best practice
任何一个transaction都不一样，遇到的情况不一样，当然服务的内容和范围也不一样……

我觉得LZ介绍的挺好，起码让人知道有什么要考虑的，要做的

悉尼律师

原帖由 太阳高高挂 于 2010-4-28 21 begin_of_the_skype_highlighting              2010-4-28 21      end_of_the_skype_highlighting:23 发表
如果就上面的服务，找你们律师做什么？
中间出点问题，你律师当然要以客户利益为基础，为客人追求最大利益。肯定会超越很多这些步骤。

而不是按照书本，按部就班： 就管交换合同，就管发发通知。。。
如果你公开 ...

打个比方，一个人脑子里有个瘤，去看医生。医生拍了X，说要切，告诉病人可能的各种风险，让病人签字，然后动刀，听天命。医生不会告诉你他会用多大的力在你坏了的脑子上，从哪个角度下刀的，他追求的是结果，你脑子里的瘤切掉了，你活下来了。至于过程中万一有complication该如何处理，很少有医生事先会知道的。

同样，律师替你买房的目的是给你买到产权没瑕疵的房子，在解释合同时会给你讲合同条款如何如何，好比各种风险。然后就像医生那样按照行业通行的规则来处理，好比医生动你脑子时也是有规可循的。

同样，手术时你死了也就死了，医生只要按规动刀，一点没有责任的。你买到房子蹋了，律师只要按规矩做，也不会有任何责任的。

结论：律师和医生，还有很多职业一样，都要求按部就班的。完毕。

syszp

我找的鬼佬律师不需要签cost of agreement，只看合同也是不收费的，只有房屋买卖成功才收费，$1200。明码标价，虽然有些贵，但认真负责效率很高，让人很放心。

whitneysun

可以提供你的鬼佬律师联系电话吗? 周末他会工作吗?是细腻的吗?

syszp

是悉尼的，鬼佬周末肯定不工作。如果你需要，可以短信给你。
我觉得为了买房子方便，最好就近找一个律师。

悉尼律师

这周末新开个话题关于买卖生意的。本来更合适放到生意税务这个板块里，只是本律师想把本论坛建到高楼，所以就在这里接下去了。

很多国内来的投资移民或是在这里生活居住了一段时间并拿到身份的朋友都想买了生意自己做老板，前者是要完成转永居的要求，而后者则是想摆脱替人打工的处境。我们也越来越多地接待中国客人关于买卖生意的法律服务，现就一些基本的话题同大家分享一下，请有兴趣的朋友到这里来多多捧场。

什么是生意？买卖生意要注意些什么？买卖生意和买卖房子有什么不同？这些问题是我们经常碰到的。简单来说，在澳洲，买卖生意指的是买卖在一个固定空间（有时连空间也米有）内由于经营活动而产生的现金流以及相应的债权和债务。我们一般谈到的生意的价格主要指的是商誉(goodwill)，再加上有形净资产。商誉是卖家在某个固定位置经营多年而产生的超过资本正常无风险回报部分的回报。有形净资产主要是经营生意必须的机器设备。大家可能注意到很多生意的标价是采取售价+存货的形式，这个售价如何在商誉和设备净值之间分配对买卖双方的税务安排有很大的影响，这方面买卖双方都要同自己 的会计师商量来搞明白如何对自己利益最大化，也就是纳税义务最小化。

从法律层面来讲，买家律师要确保买家买到的是其所有的bargain。也就是说买到的东西包括买家看中的生意的全部。这听上去有些罗嗦，也许你会问我不请律师，对方准备的合同也会把生意都包括啊。不然。生意和房产不同，你买一个房子，买到的的确在很多时候就是你看到的（当然也可能包含潜在的风险）。而买生意，你买到的是合同上一系列的items，有时后卖家会故意隐瞒一些有价值的东西。举个例子来说，我们的一个客户从朋友那里买了一个餐馆，卖家律师准备的合同，客户一开始也没请律师就在合同上签了字。后来才发现，合同虽然把餐馆的主体都卖给他了，包括租约，business name和大部分机器设备，但是文件清单上漏掉了一套价值不菲的冰柜，并且规定买家只能在指定的地区使用business name，也遗漏了通常对卖家的禁业条款。客户等有了矛盾再来请律师就要花很高的代价来解决本来很容易的问题。

那么通常一个生意都会牵涉到哪些items呢？新州买卖生意现在通常使用2004年版的标准合同(Contract for the Sale of Business 2004)，里面主要涉及的地方包括：

1.        所有的有形资产，同时要检查这些资产的所有权状况，
2.        商誉和存货的定价
3.        经营场所的租约，有否续约权，有否担保等等
4.        卖家的商业名称(business name)的权利，是否要转名等等
5.        卖家在生意广告时做的representation, 如果合同里没有涉及，要同买家搞清楚是否根据这些representation才做出的购买决定。只是一个很容易引起法律诉讼的领域
6.        卖家的禁业条款
7.        生意交割时的价格调整，包括对雇员的long service leave allowance 和其它的雇员福利必须搞明白
8.        生意用房的房东是否同意转租约，以及转租约的条件
9.        卖家提出的补充条款

买卖生意同买卖房屋有所不同，里面牵涉到的法律更复杂，容易出现纠纷的可能更多。找律师帮你打理合同细节，保障自己最大的权益是一个理性的选择。

悉尼律师

两天没来帖子沉到这里了。哈哈。做个预告，这个周末谈离婚，有兴趣的同学请关注。

goeastwood

这个话题还真没兴趣也不敢有兴趣

newcliff

如果举几个案例讲讲, 就更好了.

西门吹哨

多多更新，谢