我计算的Townhouse的投资回报比，结果令人难以置信，请教达人

xuankefeng

最近在Glen waverly 看上了一个off-the-plan的Townhouse，4房3卫4厕所双车库，室内220sq，地300多一点点，78万（小插曲，是resale，她买的是75w，要价78W，需要现在给1.5w，settle时再给1.5w）。
所以现在在家做功课，想要算一算我的投资回报比，请大家耐心看结果，我是菜鸟，有问题请大家不吝赐教。
首先我以两年为限，（两年以后毕业，不知道何去何从，就按两年之后卖掉算）。
settle时我的支出： 合计：19.5W
75×20%首付=15W
3W的差额
off-the-plan的stamp duty: 1W
律师：0.1w
Council Fee & Insurance : 0.4W
这样我的贷款是60W，以30年，7.49的贷款利息，每周还款967，之后因为我家两个朋友的孩子会和我一起住，所以她们预计合计会给400一周作为房租。
这样（864-400-164我现有的房租）×52周×2年=3.12W
加上第二年的council fee 0.2W， 这两年的支出合计： 19.5W首付+3.12W房租和贷款差额+0.2W=22.9W 大概 这就是支出啦。

下面算我的收益：
如果每年涨10% （我是觉得涨不了这么多）， 78×1.1×1.1=94.38W
   减去 贷款两年后还剩下58.8W
   减去 中介卖方的commission（1.5%已经很低了？中介说的 ） 1.4W
   减去 Capital Gain 暂时不算，因为自住
   减去 律师费 0.1W
现在收益剩下： 94.38-60-1.4-0.1=32.9W

如果19.5W的首付存入银行两年，按照6%算，就是 2.34W （我还没有算那些还款的利息，我不专业，算不明白）
这样我的收益其实就是32.9-2.34=30.56W

这样相当于是我用22.9W，经过两年变成了30.56W，比例是（30.56-22.9）/22.9=33.4%的投资回报比。两年挣了7.66W？ (是高还是低呢?)

我算出来觉得比我预期的少很多，而且10%在Glen waverly应该说不敢保证吧，我也不太懂，请大家广泛发言。

另：我算了，如果是5%的涨幅，我好像还要赔1W多。大家说说这个房子我适不适合买呀？首次置业（但是还没拿到PR），谢谢大家指导。

[ 本帖最后由 xuankefeng 于 2010-5-21 10:28 编辑 ]

人民

只算两年很难说，持平或者跌都有可能

wdmznzd

同意楼上的，房子的投资至少要看5年以上，而且要看你是只还利息还是本息都换，在2年的短时间里只要出现一次经济危机，比如欧元崩溃，或利息在上升通道，比如加到10％左右，你的房子随时成为付资产。需要看的长远一些。短期的话，应该只图保本。

Sparky

利息什么的我也不会算，不过你还在读书，我理解为没有收入或者收入不高，75万的房子银行会贷60万给你吗？

jewar

楼主漏算了stamp duty，好几万

人民币

这样也行？

Sparky

原帖由 jewar 于 2010-5-20 07:30 发表
楼主漏算了stamp duty，好几万

对哦，70万的房子，stamp duty不可能只是1万的，起码3万+

dy59

朋友的小孩子收200/周
他们要是不去咋办?

melbourneiris

Glen waverly 是非常成熟的社区，两年间好像一般了些，

吃喝拉撒睡

什么乱七和八糟。真正投过资的不管股票还是房子都知道这纸上谈兵是哄自己哄小孩的。房子想攒钱，至少等三年。况且又没地别想太美。

yn2000

房产是长线投资，不适合短线投机！lz的分析太理想化啦！房屋的空置时期，维修保养，印花税，房价走势，还款能力@如果有很强有力的资金后盾，那又是不同的情况！

coin_king

投资房产，主要一方面是Negative Gearing，抵税用的。如果你不能抵税，那肯定亏啊。而且房子是长期投资，7年一倍（Melbourne可能还不止）。2年，除非像去年那样疯涨。

mantou

投资的杠杆原理, 放大效应. 很正常 不然怎么有人会倾家荡产.

abercorn

“4房3卫4厕所双车库”，应该还挺新的。
楼主你不是还自己住在这个房子里吗，“两年就挣了5.7W？ ”，这可是建立在你享受了这个大房子的基础上。
我觉得版上大部分同学都住不上这么好的房子。

atm

lz耐心等7年，这房子要翻一番，即150w了

nikyxin

“4房3卫4厕所双车库”，

only $780K????? I thought would be highher than that!

fengcoolzi

从property investment角度讲，投资回报是年租金除以购买的房价（不考虑stamp duty等，在这里就是78万）
一个房子，年增长率正常6%
楼主你再考虑考虑吧

而且你没PR，这个是自住，卖的时候不用交capital gain
除非你赶上了疯狂房市 ，否则2年的时候卖掉，应该是不赚的

lol

校区房和非校区房差很多
楼主这个计算方式基本上不成立
投资的利息是可以抵税的
另外如果钱要回中国，汇率的差别绝对不能不考虑
两年这个房子要涨到95万，还是相当有压力的
楼主自己斟酌

MelCity

一年涨8万？可能只有在2009年

Fernando

前些年房价有上涨空间，因为相对工资来说还是可以承受的。未来上涨空间越来越小了，同样一个工作的工作，04年到现在没有涨过。

二级木匠

你算的很有问题，19.3W首付不能作为头两年的支出，只有这些钱的利息才是你的支出。因为首付是房子价值的一部分，还是你的。

angelatu

呵呵，我来了。

原帖由 xuankefeng 于 2010-5-20 04:01 发表
settle时我的支出： 合计：19.3W
75×20%首付=15W
3W的差额
off-the-plan的stamp duty: 1W
律师：0.1w
Council Fee & Insurance : 0.2W

这个数字有低估，还需要加上房产保险、水电煤接通等等，如果是投资房，需要offset account，需要年费，所以估计你需要付的费用应该在19.5万左右。

原帖由 xuankefeng 于 2010-5-20 04:01 发表
这样我的贷款是60W，以30年，7.49的贷款利息，每周还款967，之后因为我家两个朋友的孩子会和我一起住，所以她们预计合计会给400一周作为房租。
这样（967-400-167我现有的房租）×52周×2年=4.2W
加上第二年的council fee 0.2W， 这两年的支出合计： 19.3W首付+4.2W房租和贷款差额+0.2W=23.7W 这就是支出啦。

每周还款应该是864，所以（864-400-167）*52*2=30888,因此两年总共支出是19.5+3.1+0.2=22.8万。

原帖由 xuankefeng 于 2010-5-20 04:01 发表
下面算我的收益：
如果每年涨10% （我是觉得涨不了这么多）， 78×1.1×1.1=94.38W
   减去 贷款两年后还剩下58.8W
   减去 中介卖方的commission（1.5%已经很低了？中介说的 ） 1.4W
   减去 Capital Gain （94-78=16W 50%需要交 就是8W） 按照30%算 2.4W
   减去 律师费 0.1W
现在收益剩下： 94.38-58.8-1.4-2.4-0.1=31.68W

Capital Gain计算不正确，你的3万应该是私下给的吧？所以基数是75万，但是你要减去所有的购房卖房成本，结果应该是小于8万的。更何况如果你没有报租金收入，估计是以自住房的方式，应该是不用交CGT的。所以答案应该是94.38-60（interst only）-1.4-0.1=32.88

原帖由 xuankefeng 于 2010-5-20 04:01 发表
如果19.3W的首付存入银行两年，按照6%算，就是 2.3W （我还没有算那些还款的利息，我不专业，算不明白）
这样我的收益其实就是31.68-2.3=29.38W

这样相当于是我用23.7W，经过两年变成了29.38W，比例是（29.38-23.7）/23.7=24%的投资回报比。两年就挣了5.7W？

32.88-2.3=30.58

（30.58-22.8）/22.8=34%





如果lz是按照投资房，那么涉及到Negtive Gearing的问题，相应会有税的减少。不过我估计lz一定用自住房，毕竟第一套房子可以不用交CGT。当然如果能够拿到18000的FHOG就完美了。

luckynumber

你太有才了，白条

jesyl

没pr暂时还只能买新房,不能买二手房

password

顺便问一句，LZ 还没毕业？学生吧，怎么解决贷款，78万是工作 N 年都未必买得起的价位

[ 本帖最后由 password 于 2010-5-20 11:54 编辑 ]

MelCity

没pr可以买自住二手房

太阳能

自住房卖出时不交CAPITAL GAIN。不过两年对房产投资是短了点。

xuankefeng

谢谢你的建议。两年的时间确实有点短，但是我就怕我毕业的时候，万一没有找到工作，需要回国，可能就需要卖掉啦。所以这个帖子主要是保守估计。谢谢你的回复，希望我也可以buy & hold 吧

xuankefeng

原帖由 wdmznzd 于 2010-5-20 07:02 发表
同意楼上的，房子的投资至少要看5年以上，而且要看你是只还利息还是本息都换，在2年的短时间里只要出现一次经济危机，比如欧元崩溃，或利息在上升通道，比如加到10％左右，你的房子随时成为付资产。需要看的长远一些 ...

说的很中肯，唉，世事难料，希望我的运气不要那么差啦。我目前希望还了interest以后，如果有能力就放一些钱在offset里面啦。至于说为什么我没有长线，主要还是不知道到时候找工作的情况啦，我也不想的～ 呵呵，谢谢你的回复，希望达人多指点

xuankefeng

原帖由 Sparky 于 2010-5-20 07:13 发表
利息什么的我也不会算，不过你还在读书，我理解为没有收入或者收入不高，75万的房子银行会贷60万给你吗？

我现在在读书，不过有一年固定3W5至少，到4W多的收入（大部分免税，小部分可以全退税）。我老公和我一样，收入确实不高，所以这个房子也是左思右想，还是经济能力有限呀。