我们的strata太不像话了。有更新

重机枪手

1. levy不停的涨，其中三分之一大约20万每年付给caretaker
2. 付了四十几万给caretaker，说是以前拖欠的， 以交special levy的形式， 每户大概叫4千多

PS：我们这个strata plan 大概120多户， 现在strata levy 大概一季度一千五了

owner现在才反应过来， 至于能通过special levy，简而言之就是大家不上心 不去参加年会，让那几个人自己决定了，因为caretaker自己也是owner，
然后EC都是他们一起的。 第一次开会，参加的owner没有25%，所以没办法通过，但是根据法律规定，再召开第二次的话就没有25%的限制了，结果一共去了七八户owner，只有三户反对， 就这么通过了交special levy。

请大家讨论一下，另外看看还有什么好办法。

[ 本帖最后由 重机枪手 于 2010-12-2 10:13 编辑 ]

重机枪手

再补充几点就是
1. 超过一半多的owner都是投资房
2. 通过了special levy 的决议后，立马从sink fund里面把这四十万付给了caretaker，所以这钱现在已经到了caretaker手里，所以现在尽管owners现在都反对，有效的途径只有打官司了，又要另外花钱，所以不少人就只有算了，当作是个教训罢了。

hsqhugh

有个朋友住的雅柏文,物业费要从700涨到1100. 该友联合业主最终挫败STRATA,物业费一分也没涨.

估计联合业主是唯一的手段吧.如果业主会谁都不去,就只能任人宰割了.

楼主这次已经成为既成事实了,我身边没有成功案例可借鉴.

密切关注楼主的进展,请及时上来汇报.也希望大家献计献策.

借此贴再次提醒一下欲买房者,特别是自住者,买雅柏文要慎重.

重机枪手

楼上大哥说的太好了。
我们也是刚买不久，什么都不懂。
之前我还参加过一次业主大会，没什么人去，而且没有讨论关于钱的问题
所以第二次就没去。。。。。。。

wangrui1210

人太多 联合业主不太可行 又多是投资房 就更都找不到业主了

我一直搞不清楚
业主大会我们去过一次 但是我们没有表决权 只有业主委员会里面的业主代表才有表决权

要不LZ跟业主委员会反映一下？！~

netstat

每个业主都有表决权的

重机枪手

回复楼上的朋友
业主委员会其实就是业主的代表，然后监督strata的管理，然后可以讨论并提出一些motion,但必须经过所有业主的表决才能通过，就是在业主会上。
法律规定，必须四分之一的业主表决通过才能生效
但是又规定 如果第一次没有到达四分之一，补开一次会议，第二次就可以没有这个人数限制了

JuliaTung

對不起，我也不懂這個。唯一想到的辦法，是樓主在下次開年會的時候，加入業主委員會，申請當秘書，然後就可以拿到Strata roll, 查看業主的聯系方法，給一些業主寫信、打電話，下次開會的時候，就可以跟大家商定好怎麼投票了。

JuliaTung

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;extra=&page=1

上次我發了個關於 Strata的貼子，有些這方面的信息，希望有幫助

重机枪手

回复楼上的朋友
对，昨天我们开了最新的业主会，大家已经联合起来了，包括重新选举新的业主委员会，好的一方面是
以后有什么doggy的话，应该可以对付了。
坏的消息就是之前付给caretaker的special levy， 目前看来除非走法律途径很难追回了

重机枪手

还有我看过您的帖子了，非常有帮助，多谢

JuliaTung

這個費用當時是合法地開會之後同意付的，很難證明當時的決定不合法啊！而且當時的確是多數通過的。怎麼告他們呢？業主大多數沒出席不是理由來的，畢竟通知是按法律程序走的，的確是每個業主都接到開會通知了，沒有出席會議表決是業主自己的責任啊... ...

重机枪手

对，现在只能一步一步走
1。review 那个special levy， 看看有没有不合理的地方
2。咨询一下律师
我们已经问过fair trading了， 他们的回答和您差不多，就是通过了决议如果是valid的话，他们没法管

rainy118

没办法 天下乌鸦一般黑。
我的Strata每年都收special levy，我们去提了反对意见，他说你们的account里面已经没钱了，不交的话都不能请人做清洁了。

JuliaTung

如果帳號里面都沒錢了當然得籌錢出來啊，最起碼得達到收支平衡才可以。避免 special levy 的辦法，就是關心一下自己大樓的開支，盡量減少不必要的浪費，花銷太大的，就讓 Strata 公司多拿几個估價單，也可以自己找，比較一下選擇較便宜的。說到底，對公寓樓，也得適當表現出關心，這跟住獨立屋沒什麼兩樣

令狐不冲

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-30 15:55 发表
說到底，對公寓樓，也得適當表現出關心，這跟住獨立屋沒什麼兩樣

tonnyxu

看来作strata管理公司能赚大钱！

重机枪手

就是 妈的
half million不声不响就划到caretaker账号了 每户要谈5000左右special levy
说是前10年他该涨的工资没有涨 利滚利
前10年这傻b已经每年赚得跟律师医生一样多了

重机枪手

业主们就像傻b一任人宰割啊

atm

自己不上心，只能吞了这口气了

nanami666

本月20号要开strata会议了，我前几年都没去，这次一定要去看看。

qinyi

Strata Levy + Special Levy 一年就1万多出去了，太贵了。 如果连续交20年，就等于房子变相贬值了！

重机枪手

对阿，尽管他们号称只收这一次， 然后是十年累积的， 但是如果大家不投票，谁知道他们以后还会不会继续搞些其他东东。 现在最新情况就是业主委员会改选了，要review一下以后的budget，还有就是希望能制定出一条规则就是再有这种special levy， 一定要给出28天的notice，而且最好能投两次票。

说白了，楼上朋友们说的很对，还是要靠业主们团结。

重机枪手

来更新一下进展， 我们现在拿到了caretaker的原始合同，是从2000年开始的，
strata management agent 说请人review一下salary大概要六千左右，而且很有可能review出来的结果还差不多。

我看了一下合同，上面明确规定了caretaker的duty， 请问大家哪里有第三方公正的地方可以重新评估一下，fair trading？

重机枪手

或者大家讨论 给一个120户的物业 做做cleaning， maitaince， 监督一下业主， 收一下垃圾，
然后再有就是接接业主有问题的电话，处理处理

一年就要20万， 这工作太好做了吧

rwmerrylands

看这帖子让我又想起来了悉尼市中心的148 Elizabeth St。 情况差不多，“building manager" 那个嚣张啊。。。。。。免费住着一套房子，拿着公司的信用卡，还卖楼内游泳池的门票。。。。。。。。

盐商格格

从没有听说过这种事！你跟老板说你过去十年一直underpay现在要补上，你猜老板说什么？get f****d.

这个caretaker是一个人吗？每年20万？？这里面肯定是有猫腻的，caretaker和strata manager串通抢业主的钱。那几个投票同意的也被strata manager他们搞定了。因该按照caretaker的duty找人估算因该pay多少比较合理，打几个电话找至少三个报价，取中间值。如果差得不多你只有哑巴吃黄连。要视察很多我觉得可以威胁strata manager告他negligent, breach duty of care什么的。觉得你们一定要换strata。

alanyanxichen

现在这样的事情还真多，碰到这样的事情，难道就自认倒霉吗？

JuliaTung

對啊，找個獨立的審計看看合同，或者乾脆拿幾個估價，做管理員人工要多少？一年20萬太離譜了。這麼串通謀取業主利益的物業管理公司不能再用了，這個大廈管理員也不能再用。這件事解決之後下一步就是換掉他們。目前首要任務是評估合同，看看有沒可能把那40萬追回來。我個人認為這6000還是值得花，不過試試自己找別的人來評估，說不定不用6000

Linda-奔跑中

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-30 12:16 发表
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;extra=&page=1

上次我發了個關於 Strata的貼子，有些這方面的信息，希望有幫助

请教 Julia, 你们自己住所的那个 strata 是哪个公司，可否短信告知？谢谢你！