全球房价涨速减缓 租房比买房更值？

sail

虽然目前全球房地产市场仍然处于过热状态，但部分国家和地区房地产价格涨速减缓，住房租金下跌。根据近期的房价指数，最新一期英国《经济学家》发表文章认为现在租房比买房更值。


在《经济学家》进行市场调查的20个国家和地区中，澳大利亚房地产价格上涨幅度减缓最为显著，2004年第四季度房价涨幅仅为2.7%，而2003年同期则为19%。上周，澳大利亚储备银行将利率上调0.25%，分析人士认为此举还将使房价再度受挫。自2004年夏季以来，英国房地产价格也开始逐渐降温。今年2月英国全国房价指数涨幅滑落至10%，而2004年7月则为20%。


相比之下，美国房地产泡沫仍在膨胀。虽然美联储多次加息使得2004年第四季度房价涨势稍有减缓，但全年涨幅仍然高达11.2%，加州及华盛顿地区的房价涨幅甚至超过20%。美联储主席格林斯潘近期也被迫承认，美国某些地区的房地产市场确实存在“泡沫”，面临泡沫破灭导致价格暴跌的风险性。根据全国房地产经纪人协会的最新研究，美国房地产市场过热主要源于投机活动增加，数据显示，2004年全年购房中超过1/4是被用作投资而非使用。


在欧洲大陆，房价上涨势头仍然迅猛。法国房价涨幅已经跃升到创纪录的16%，而西班牙更是徘徊于17%的高位；意大利、瑞典、比利时等国的房价涨幅也已接近10%；只有德国房价略有下降。


澳大利亚及英国房地产市场降温的主要原因是房价过高以至于无人问津，另外就是买房出租的投资者明显减少。虽然房价上升，但全球主要市场的房屋租赁并无起色，部分城市甚至出现租赁价格下跌的情况，包括美国、英国、西班牙、新西兰以及澳大利亚等国在内的平均房屋租赁净收益下降了3.5%，已经低于抵押借贷的利率。虽然部分高价买主仍期望能从房地产投资中获利，但从目前形势来看希望不大。《经济学家》认为，这种状况和上个世纪90年代末网络泡沫时期的状况极其相似，房地产市场的泡沫危机不可忽视。


受房价涨势趋缓和租金下跌影响的除投资者外，还有房屋需求者。《经济学家》认为，就当前的房地产市场状况而言，传统的“买房总比租房好”的信条被打破了，在很多国家和地区，租房远比购房要物有所值。而对于那些期望从买房出租中获益的投资者来说，他们的美好愿望恐怕将要落空了。

horseanddragon

房啊房
偶一直以来心头稀稀拉拉的痛。。。

frank_lee

这个问题怎么理解还是要看个人的情况滴，偶以为有钱的话还是要买一套房滴，偶指的有钱是有房款50%，当然越多越好，那利息付的也不太多，人一生总要买套自住的房吧（有点农民），钱少的再等等吧，把钱留在手上等房产泡沫破裂时，逢低在买进吧，租房和房价现在是不成正比的，我在上海，一套3房2厅2卫的房200万有人买5000块没人租，那就肯定是租房合算了，我是没贷款，你算算要是贷款买的话一个月给银行的利息都不止5000啊！澳应差不多吧？因此我认为自住还是要买房的，投资就再等等吧！

休

frank_lee  在 2005-3-14 02:14 PM 发表:

这个问题怎么理解还是要看个人的情况滴，偶以为有钱的话还是要买一套房滴，偶指的有钱是有房款50%，当然越多越好，那利息付的也不太多，人一生总要买套自住的房吧（有点农民），钱少的再等等吧，把钱留在手上等房 ...

说得好!找到一套自己经济上能承受,各方面都比较满意的自住房不容宜.该出手时就出手.特别象mel 的房价较之悉尼低了50%左右,下降的空间不多.从十年的角度看,房子价格肯定是上涨的.

stevenzhhy

请问澳洲人是不是也有和中国人一样的情结-----比较看重自住房？

bulaohu

http://www.economist.com/finance ... fm?story_id=3722894

It estimates that the Australian property market is 60% overvalued. I think it's about 100% in Sydney......

leeshine

我没有５０％，还是咬牙买了。。希望将来不会后悔！！

tu-tu

有道理，我以为澳洲的房子这2年不会大涨，先借房，等首付多些再买也可以。

bulaohu

tu-tu, 你不觉得澳洲的房子会大跌吗?

江南叶

偶觉得悉尼房子跌不跌地不敢说，这几年至少不会大涨了，决定等等看再说。

[ Last edited by 江南叶 on 2005-3-15 at 04:46 PM ]

astina

大跌？真的从来没想过，特别是墨尔本

horseanddragon

大跌可能性不大
澳洲实际上可使用土地面积并非想象中那么多
况且基于环保和文化习惯
房屋占地大，高楼少
这就直接导致在卫星城普遍形成之前
房价无法大跌
而卫星城市的出现是土地面积恶性剧烈减少的结果，或城市长期扩张的结果
在悉尼这样基建风潮并不显著的地方
短期内不会出现

tu-tu

bulaohu  在 2005-3-15 04:41 PM 发表:

tu-tu, 你不觉得澳洲的房子会大跌吗?

我以为会曲线平稳过渡几年，再大涨，
但是大跌，好像。。。。。。。。。。。。。我以为不会。

sail

astina  在 2005-3-15 04:46 PM 发表:

大跌？真的从来没想过，特别是墨尔本

偶们在新加坡从94年到99年短短5年间经历了一套2室一厅的FLAT从9万涨到22万再跌到13万的大起大落，不得不有忧患意识

江南叶

前几年的上海也涨得厉害，至今都不跌。

高西西

i thought the price will going up from the long term. the immi will push the price to another high point

sailor

horseanddragon  在 2005-3-15 04:46 PM 发表:

大跌可能性不大
澳洲实际上可使用土地面积并非想象中那么多
况且基于环保和文化习惯
房屋占地大，高楼少
这就直接导致在卫星城普遍形成之前
房价无法大跌
而卫星城市的出现是土地面积恶性剧烈减少的结果，或 ...

有道理。
但似乎前两年涨太多了，不正常。

tu-tu

先要说明一点，如果房子每年价格涨了一点点，因为GDP在涨，房价和工资收入的比价没涨就不叫房产涨价，就是正常价格。

不管什么地方，经济直线上涨后，都会有个缓冲期来消化，房产业也一样，澳洲前10年房价翻倍，今后2年就是缓冲。

但是新移民和年轻一代等要买房的还是很多，缓冲后房价还是会涨，就看是否可以抓住切入点，捡个皮夹子。

samdong

利率升,房价跌,你等它再跌,不买,
利率降,房价飞,你等它慢些,不买!
不买的总不买,利率升降都是借口!
买了赚多少,和租比是利是弊不论,我买了,多少算出点钱在,你没买,在银行存多少?
凡事必各有利弊,各人心安就好.

bulaohu

以上各位列举的所有理由在香港和东京也都适用, 但香港曾经跌下来70%, 东京达到了65%. 如何解释?

有经济学家说, 房屋的售价不是由卖家决定的, 而是由买家可以支付的起的最高限度决定的. 澳大利亚的平均工资最近几年也就是跟着INFLATION在调整, 基本实际上就没涨, 房价在细腻冲上去一倍还多, FIRST HOME BUYER的入市率降到历史最低点, 这还是在FEDERAL政府提供7000 GRANT 和NSW STATE GOV减免印花税的情况下.我认为除非工资水平在短期内大幅度上升, 那末房价迟早要降到大家可以支付得起的地步. "支付得起" 在我看来是在除了付房贷以外, 还能保持一定的LIFESTYLE, 不是夫妻两个天天勒紧裤腰带, 利息上升.25%就要尿裤子的那种情况.

至于新移民对房市的影响, 我觉得实际上可以忽略, 第一人数太少, 根本不重要; 第二新移民一般需要几年的时间适应以后才会开始买房子吧?

休

bulaohu  在 2005-3-15 10:57 PM 发表:

以上各位列举的所有理由在香港和东京也都适用, 但香港曾经跌下来70%, 东京达到了65%. 如何解释?

有经济学家说, 房屋的售价不是由卖家决定的, 而是由买家可以支付的起的最高限度决定的. 澳大利亚的平均工资最近 ...

做成香港和东京楼市暴跌是总体的经济因素,就业率.而不是利率因素.澳洲现在就业率在n年新低,经济向好,决定了楼市不会大幅下滑! 新移民越多,对房子的需求就越多,不管是租的买的,都对楼市有支撑作用.

bulaohu

失业率偏低导致工资上涨压力, 工资上涨导致成本升高, 成本升高导致通货膨胀, 最近RBA加息就是为了抢先动手抑制通货膨胀. IAN MCFARLANE在国会听证会上说得非常清楚. 政客们会把超低的失业率和财政盈余当政绩来大肆宣传, 可从经济角度讲, 未必都是好事.

另外ABS的数据表明澳大利亚去年第四季度的经济增长是0.1%, 实际上是衰退了. 我记得在经济学里如果一个国家的GDP增长连续三个或四个季度达不到通货膨胀速度的话就应当被认为正式进入经济衰退期. 香港和东京都是在类似的情况下开始自由落体运动的.

另外我觉得经济条件的好坏是外部因素, 房地产行业自身的健康程度是内因. 外因当然有影响, 有时还能起到催化作用, 但起决定作用的还是内因. 换句话说, 如果这个行业本身没有泡沫, 经济形势再差也不用担心; 如果确实泡沫化了, 经济好的时候还能撑着, 一旦经济形势走下坡路, 其本身积累的问题就会爆发了. 澳洲的房地产在我看来是非常地不健康, 很大程度上是政府促成的. 在澳洲有三种FINANCIAL INSTRUMENT在其他发达国家要么一个都没有, 要么就最多有一个, 只有澳洲三种都有:

1. NEGATIVE GEARING, 用纳税人的钱去补投资失败的亏空
2. CAPITAL GAIN TAX减半
3. DEPOSIT BOND, 意思是你可以在买楼花的时候连10%的定金都不用付, 只需要付大约3000块钱左右去买这个类似于保险的东东, 由他们向PROPERTY DEVELOPER担保.

NG早就有, 后面两个可是JOHN HOWARD上台后才搞的, 其中CAPITAL GAIN TAX减半是在国会半夜的时候偷偷摸摸通过的, 媒体也好象心有灵犀一般不做报道, 可是投资者们当然会从各种消息来源得知, 从而大量涌入房产市场.

综上, 我觉得现在的房市非常危险, 就在于过去几年的增长是建立在政府给予的不正常的, 无法持久的优惠, 以及由此而来的过度投机行为之上的.

"休"说的新移民因素我仍然觉得不够CONVINCING, 如果新移民这么有用的话, 为什么FIRST HOME BUYER的入市率仍然在历史最低点?如果大家来到这里就会买房子, 澳洲一年12万的技术移民早就该把这个数字抬起来了, 可是实际情况是FHB的入市率就没升起来.

以细腻为例, 我看到过数字说细腻每年定居和迁居的比率是10:8, 就是说每十个人搬来, 就有同时8个人搬走, 实际的增长速度实际上不高.

至于一个投资房到底还是不是一个好的投资, 我想这里应该有在最近三年买了投资房做了房东的XDJM吧, 能不能告诉大家一声你现在的投资收益是多少? 有没有达到HSBC SAVING ACCOUNT的收益? 另外澳洲的股市去年一年涨了30%, 这意味着大量的热钱早已逃离房市去股市发财了, 为什么?

ECONOMISTS 估计现在细腻平均的投资房净收益是1%, CAPITAL GAIN是负数, 这种情况下, 房地产的高烧还能烧下去吗?

另外我感觉大家好象没有看我前面贴的ECONOMIST的原文, 其中关于细腻房地产涨跌的一段是

"Another index, calculated by the Commonwealth Bank of Australia, which is based on prices when contracts are signed rather than at settlement, shows that average house prices fell by 7% in the year to December; prices in Sydney plunged by 16%. The Reserve Bank of Australia's quarter-point increase in interest rates this week is likely to give prices another downward nudge."

一年16%算不算大跌? 而且这还是在总体利息率仍然偏低的情况下.

[ Last edited by bulaohu on 2005-3-16 at 09:59 AM ]

m8rics

bulaohu  在 16/3/2005 09:59 发表:

失业率偏低导致工资上涨压力, 工资上涨导致成本升高, 成本升高导致通货膨胀, 最近RBA加息就是为了抢先动手抑制通货膨胀. IAN MCFARLANE在国会听证会上说得非常清楚. 政客们会把超低的失业率和财政盈余当政绩来大肆 ...

悉尼房价跌还有两个因素是land tax和vendor tax。

所以投资者开始将目标转移至其他省。

虽然first home buyer stamp duty的豁免从20万涨到了50万，但是有多少first home buyer能买得起？

其他州不好说，悉尼（NSW)的房价要涨是难的

包子天使

bulaohu  在 2005-3-15 22:57 发表:

不是夫妻两个天天勒紧裤腰带, 利息上升.25%就要尿裤子的那种情况.

ft

一蹋糊涂

bulaohu  在 2005-3-16 09:59 发表:

失业率偏低导致工资上涨压力, 工资上涨导致成本升高, 成本升高导致通货膨胀, 最近RBA加息就是为了抢先动手抑制通货膨胀. IAN MCFARLANE在国会听证会上说得非常清楚. 政客们会把超低的失业率和财政盈余当政绩来大肆 ...

你的评论很理性,very convincing. 房地产市场同股票市场还有一个很大的不同即流通性要差很多,对利率,就业率变化的反映远没有股票市场来得敏感. 股票市场上一个100万的portfolio可以在一分钟内全部卖出(指的是象ASX200那样的), 而一个价值百万的房子没有3个月是不可能成交的. 所以这是为什么今年加了一次息之后房子并没有出现明显的下跌, 但这不意味着未来不会跌. 很多人觉得投资房产是安全的一个重要原因还是心理上的, 因为房子成交周期长,在一定时间内能录得的房价变化就少,用传统风险衡量得出得standard deviation就小, 人们就会感到安全.

bulaohu

还有一个显著的不同是, 股市在西方世界是非常规范化的, 每一笔交易都是公开和透明的,任何人想打打擦边球都要小心, 更别提明知故犯了, 前些时候有个著名的STOKE BROKER REENE REVKIN就是涉嫌INSIDER TRADING, 只赚了四百多块钱, 就被ASIC抓住最后判了9个月的WEEKEND DETNTION.

在这样的情况下, 仍然有股市大起大落的情况. .COM CRASH我想很多IT业的筒子们都还记得当时的感觉吧?

而房市呢?

首先没有一个统一的主管部门, 第二交易没有透明度, 外人不可能知道你的房子到底卖了多少, 或花了多少买进的.第三房产中介不需要很多的训练, 去TAFE上一个几周的课程就能拿到LICENSE. 第四是对中介的行为没有监管, 导致他们无法无天, 什么都敢说, 谁都敢骗.

我这个人想法经常比较简单, 比如说我总是不明白为什么澳大利亚需要三级政府结构; 总共数来数去才两千万人, 不如一个上海市大, 为什么不能就一级政府算了? 那样能省下来多少钱, 效率又能提高多少啊. 对于房地产行业, 我也不明白, 政府为什么就不能象对待股市一般做些事情, 例如建立一个NATIONAL DATABASE, 所有的房产交易都必须由MORTAGE LENDER 把真实的交易价格上报, 所有的房产维修和TERMITE 记录也必须上报, 这样一来买家在购买房屋的时候可以一目了然看清楚想买的房产的历史, 过去的交易记录, 以及周边的房产的最近的交易价格, 这样的一个数据库根本就花不了多少钱, 而且大家再也不需要什么中介在中间当寄生虫了.

对了, 关于房产中介到底有多大用, 大家可以看看这篇文章:

The Honest Danny
http://www.jenman.com/NewsArticles1.php?id=132

另外对于想买房的筒子们我强烈推荐到JENMAN的网站上好好看看.

休

NATIONAL DATABASE
--------------------------------------------

有的,这个是要交钱看的.

高西西

bulaohu  在 2005-3-16 10:49 发表:

还有一个显著的不同是, 股市在西方世界是非常规范化的, 每一笔交易都是公开和透明的,任何人想打打擦边球都要小心, 更别提明知故犯了, 前些时候有个著名的STOKE BROKER REENE REVKIN就是涉嫌INSIDER TRADING, 只赚 ...

VERY OUTSTANDING POINT....VERY USEFUL INFORNATION, ADD POINT

bulaohu

休, 你说的NATIONAL DATABASE是指HOME PRICE GUIDE 或者ABS 的数据吗?

休

每一笔房子成交都要交stamp duty----根椐房价算出,并需要合同的副本.政府都有各项原始数据的记录.HOME PRICE GUIDE 是己经经过整理的.  中型以上的房子维修是要报council 批准的,都有记录.