雪梨夜话之悉尼公寓房市场

长安雪梨

今天写写悉尼的Apartment市场

我在悉尼买房的原则：尽量买House，少买Apartment, 不要买楼花(off the plan).

一直不愿意多讲公寓和楼花，是因为怕讲出来，会伤害很多中介的利益。
总体上讲，在2004年-2009年在悉尼投资apartment的人，基本上都是满腔的心酸血泪史。

2004年-2011年，悉尼35公里以内的区域的house 价格都超过了2004年的山峰，但大部分地区的公寓apartment的价格还在仰望2004年的高峰。同期，悉尼的家庭的可支配收入增加了53%。

悉尼House房租在过去4年里大涨35%，Unit大涨33%。

2003年以后，在大悉尼地区开工新建的新房中，公寓房占了70%以上的比例。
大悉尼地区House/Unit 完工量Completions in the Sydney metropolitan area

年份	House	Unit	总数	Unit比例	人口增加
1994-95	13,389	14,505	27,894	52%
1994-95	10,904	14,455	25,359	57%
1996-97	9,820	13,496	24,641	55%
1997-98	9,965	14,256	25,618	56%
1998-99	12,673	17,501	30,174	58%
1999-2000	11,325	21,033	32,358	65%
2000-01	10,995	19,517	30,512	64%
2001-02	11,639	17,458	29,097	60%	30,761
2002-03	8,748	15,551	24,299	64%	25,219
2003-04	7,178	16,749	23,842	70%	22,966
2004-05	4,585	15,409	20,333	77%	29,984
2005-06	3,612	14,446	18,590	80%	35,167
2006-07	3,709	10,556	15,479	74%	59,132
2007-08	3,779	11,040	14,795	75%	67,436
2008-09					75,355
2009-10					70,019

2009年6月季是悉尼房价的拐点。截止2009年6月季的NSW州1年新房开工数为23,257套，大跌25.7%，创造了56年的新低。但2009年6月季度的NSW州新房开工数比2009年3月季度增长了2.1%，是5个季度来首次增长。悉尼的房价也触底反弹。

长安雪梨

本人在投资公寓房上比较幸运。在2007年之前的6年中，只买house，除此之外：“珍惜金钱，远离毒品，远离公寓，远离楼花”。

2007年的时候，悉尼的公寓市场价格惨不忍睹，等待已久的机会来了。

2007年2月在Rockdale投资第1套apt, 当时买入价38.8万，贷款90%，租金490，2011年3月卖掉，48万。

2007年5月在Wolli Creek投资第2套apt, 当时买入价37万，贷款90%，租金530，之前的Owner 2006年买入价46.5万。 2011年4月卖掉，52.8万。

2008年2月，在Rockdale投资第3套apt, 买入价41.5万，贷款85%，自己留着。如果想卖的话，49万很容易出手。

2009年9月，在Rockdale投资第4套apt, 买入价34万，贷款80%，每周租金450。留着避税用。

2010年1月，在Mt Druitt投资第5套apt，买入价25万，贷款80%，每周租金320。留着避税用。


在今天吵得热火朝天的Waterloo的公寓，我一个朋友在2008年5月接盘2层,2个Bedroom, 2 bathroom的价钱是48.5万。 我另外一个朋友2009年初，58万买入3房2卫。 现在2房的价钱都已经炒过60万了。

今天鼓吹Waterloo如何如何的各种ID和马甲，2008-2009年的时候，你们今天如此锐利的眼光，为何当时如此钝拙？


悉尼公寓房的转折点在2009年7月。NSW政府2009年7月1日推出 Housing Construction Acceleration Plan，对于任何购买在NSW 州60万以下新房的人，印花税减免50%。 这个政策执行到2010年的6月30日。

2010年7月1日以后，60万以下新房的印花税减免25%。

2010年7月，NSW政府向VIC政府学习，在2010年7月1日-2012年6月30日的2年内，在NSW州购买任何60万以下楼花的人，印花税全免。

此政策宣布之后，悉尼的楼花如雨后春笋般的出现在各个中介公司的广告中，也吸引了80%以上的海外投资者，尤其是中国的投资者。各种ID和马甲纷纷登场亮相，尤其是令狐不冲为马首的公寓派，开始鼓吹公寓投资的N种美好未来。

首先，我承认，悉尼的公寓的价格低于北京、上海，只相当于香港的1/3-1/4。

其次,悉尼的公寓的租金回报率为5%，远大于北京、上海。

在悉尼投资公寓，可以享受每年2.5%的折旧，享受负扣税Negative Gearing(1986年Hawke政府取消了负扣税政策，但1987年又恢复了负扣税政策)。悉尼目前的房屋空置率是1.3%。只要空置率不超过3%-4%，负扣税政策就无法取消，否则将影响170万澳洲投资客的权益，并引起租金暴涨。

但在悉尼购买公寓的一个致命弱点：超贵的物业费Strata Levy.
虽然悉尼的公寓的价格低于北京、上海，但物业费是北京、上海的10-20倍。超贵的物业费是悉尼公寓的硬伤，极大的挫伤了买公寓自住的积极性。

雪上加霜的是，澳元和人民币的比价从2009年4月的4.8飙升到现在的7.1, 在2011年年底之前，澳元回到6.5以下的可能性很小。

最近1个月来，Merriton的Salesperson已经开始抓狂，因为Merriton 每年1000-1500套公寓的 80%的销售是来自于海外。

悉尼公寓的美好时光将在2012年的7月份结束。2011年购买公寓楼花的投资者，将要承担价格下跌、当地公寓供应过度、澳元汇率在2012年下跌10%-15%，长期承担高昂物业费的困境。

如果2012年-2013年，RBA再进行加息的话，将会加快公寓房价格下跌的速度。RBA加息后的1-2年是抄底的良机。


[ 本帖最后由 长安雪梨 于 2011-4-30 11:42 编辑 ]

Robbie2018

膜拜

vinsonxue

膜拜

hsqhugh

膜拜

Gelen

令狐不冲表示有话要说

RobF

膜拜

jushanjerry

thank u for sharing

kawara

令狐不充好像不卖楼花，只是集邮般的收集起来

Gelen

令狐的楼花也是买在低位，所以他非但没有压力，还大举杀入上北house市场

monsterhaha

阅读参考，独立思考

yaotianhao

thanks for sharing

atm

有钱谁不想买耗子，标题应该加上“非中产以上人士勿入”

kawara

住apartment多好啊，交通方便，生活便利

garyyang

收藏了， 很棒！

jinihong

MU

house要跟apt一个价谁去买apt？这话说的。。

得加一句。。一个地区的

applenet

感谢楼主分享。

虽然有数据支持，但个人选房：位置、入场时机、承受能力等等，也造成不同的投资结果。楼主所说的就像股市大盘指数，个别股逆市上扬或者下跌都是有可能的。有经验的投资者最多把这些数据当成参考入市时机而已。

车士活控

长安雪梨的帖子一定要顶

粉猪妈妈

楼主的业绩说明一点，我经常感悟的一点

在澳洲

撑死胆大的，饿死胆小的

车士活控

"悉尼公寓的美好时光将在2012年的7月份结束。2011年购买公寓楼花的投资者，将要承担价格下跌、当地公寓供应过度、澳元汇率在2012年下跌10%-15%，长期承担高昂物业费的困境。"

我就是估摸着可能连Chatswood都不能避免, 所以及时把Apartment卖了, 换了个House, 呵呵 (monkey06)

没事找事做

2房的unit的物业也差不多500一个季度吧. 非city的apt大概1000-1800.中值应该是1400的样子. 全新超豪华的除外.
这个价差是900一个季度. 也就是3600一年.
30年的价差也就不到10w吧. 相对于50-60w的房价来说, 这点价格差实在不是什么问题.

还有就是, 除非失业率上升, 悉尼房价要跌. 还真难. 失业率升高, 找不到工作, 移民该回国的回国+本地人到其他地方找机会---->空置率上升+mortgage sale上升--->房租下跌---->最后才是房价下跌. 能抗的, 会抗到最后一天才贱卖自己的产业的. 失业了, 就是扛不住的那天.
所以失业率是关键中的关键.

大家给点分啊, 不要被LZ的言论吓到 呵呵. 我还是看好悉尼楼市的. 大环境来看, 如果没有天灾, 澳洲未来经济就算再差, 也是差里面最好的.

没事找事做

lycans

不管house， apt，还是unit， 关键还是location。

小妞爷他爸

”悉尼公寓房的转折点在2009年7月。NSW政府2009年7月1日推出 Housing Construction Acceleration Plan，对于任何购买在NSW 州60万以下新房的人，印花税减免50%。 这个政策执行到2010年的6月30日。 “


拐点应该是，当时的贷款利息急降+汇率急降+1万7 和2万4的奖励刺激吧。 这个免50%的印花税一直都有的。

mxgong

原帖由 长安雪梨 于 2011-4-30 11:39 发表

本人在投资公寓房上比较幸运。在2007年之前的6年中，只买house，除此之外：“珍惜金钱，远离毒品，远离公寓，远离楼花”。

2007年的时候，悉尼的公寓市场价格惨不忍睹，等待已久的机会来了。

2007年2月在Rockdale投资第1套apt, 当 ...

还是楼主的最后一句话。。

想问一下楼主。。如果这个情况发生，也就是你说的APT 将要跌，APT 的投资客将有很大损失。。那么HOUSE 或者TOWNHOUSE， 或者VILLA 的投资客在这个时候应该处于什么情况？，这些都投资客都能坚持，或者说是没有损失吗？

我理解就是，APT 还有强大的租金回报率可以支撑，而HOUSE等租金回报率是远远低于APT的，如果是楼主你说的情况发生的话，比如高汇率，高利息，那么租金回报率应该就是非常重要的了。当然我说的是同一地区的HOUSE 和APT。 你不能那ROCKDALE 或者WATERLOO 或者WOLLI CREEK 的APT 去跟BLACKTOWN，或者HILLS 的HOUSE 来比。。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-4-30 19:47 编辑 ]

白雲山民

hill死

minnyz

原帖由 粉猪妈妈 于 2011-4-30 15:22 发表
楼主的业绩说明一点，我经常感悟的一点

在澳洲

撑死胆大的，饿死胆小的

同意

nextstep

房子涨跌，都是各自的命而已，随缘即可，无需强求。

ZACLW

原帖由 nextstep 于 2011-4-30 20:21 发表
房子涨跌，都是各自的命而已，随缘即可，无需强求。

顶你这句话.


混足迹这些个日子, 最大的一个感悟就是: 长年混论坛的人不可能是有钱人.

你看来看去, 这些个人都是讲的固定的几个华人熟悉的区说来说去, 没完没了, 然后得出什么什么结论.....

真的是看烦了... 久了, 觉得自己的档次都低下来.