投资房产？投资股票？还是余钱存银行，舒坦的过日子？

黑山老妖

【投资风险警告】投资有风险，千万根据自己的风险承受能力、实际经济情况评估可行性。投资不投资都是次要。家庭和睦，晚上能睡好觉，白天能吃饭香才是最重要的。


最近也一直在想这个问题。

投资股票还是投资地产的争论由来已久。交战双方的矛和盾大家可能也都清楚。

股票派攻击投资地产的高维护和运营，费神费时费事，流动性差等等。。。

地产派攻击投资股票的高风险，增值和分红波动大，杠杆(LVR)比不上地产等等。。。

公说公有理，婆说婆有理。好像谁都有道理，不如谁都不听。所有的钱存银行。没有什么担心受怕，晚上睡觉安稳，白天吃饭倍香。可惜这年头养老金和退休金都靠不住，独怕老来没钱养老。

我一贯看法是，投资房产是强制性的存钱。真的能够赚钱吗？可以。但是真的费神费时费事。好处是杠杆够高。只要不是太糟糕的投资房，只要时间等得够久，通常都能赚点。碰到好年头真的不愁涨，碰到不好的时候几年也不见涨还要付利息。耐心不够的，最后算一下通货膨胀，利息，开销，政府抽税和维修以后真的能赚多少不好说。

投资股票用闲钱。如果你指望靠它隔夜暴富，那么我估计你晚上也睡不好，白天也吃不香。如果买些蓝筹股放着吃分红，有得涨就是福利，这样也还省心。

真的要想富得快估计两样都不是好途径，创业才是致富捷径。普通人通过股票、房产这两样东西致富的唯一诀窍是时间。没有耐心的不行。

买房产的好处是能够得到最低的贷款利息和最高的杠杆。要说回报真的很一般。所以买房子是必须的，哪怕是自住房。这是一块很重要的垫脚石。没有它，后面的路太窄太难走。

当然也可以大松心的不投资，吃喝玩乐等退休。退休以后就全靠银行存款，养老金和政府退休金。按照趋势来看，这种日子估计不会好过。

我一直相信：人无远虑，必有近忧。所以这第三条大松心的路是不行的。投资还是必要的。双管齐下才是正途。

在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(<6%)还没有银行股和Telstra的分红高(>7%)。直接就是正现金流，还没有中介费，没有房客的麻烦，没有维修费，没有strata，没有council和水费，利息也能退税。爽就一个字。当然了，前提是要有那一套房子给你套钱出来，不然margin loan的利息还是超过8%，而且绝对借不到80%的贷款。

再如果真的不差利息这点钱，就把股票分红设置成再投资。虽然没有了分红，但是随着时间的推移你的持股量会越来越多。好像滚雪球一样。

所以我认为投资其实也是挺简单的。买房（哪怕是自住房），买股票，在正确的时候做出正确的选择（哪怕只有一次），然后让时间来解决一切。

Fernando

老妖又要出精品文章了
不过 你这前提要求太高了，一个房子能套现，卡死多少人啊

640

我只是觉得planning退休来说，租金收入是比较稳定而且不会贬值的一个低风险choice.

Fernando

记得refinance拿出来的钱投资退税有一点不同，有没有会计能看一下？

黑山老妖

自己的自住房就是那套房子啊。说一定要有投资房。
如果自住房还不能套现一点，那么就只有等下次来。
反正每十几二十年就会大大的倒腾一次。
时间啊时间。。。耐心的人总能等到。

MU

万一投了个股票套牢呢？全搭进去了

vicki2011

股票分红以后股价马上跌下来了（赔了），等着他慢慢涨回来的日子也不是好过的。

vicki2011

股票这东西，真是不敢碰。

黑山老妖

澳洲的四大支柱应该是不会倒。
再说了不缺钱用怎么会被套牢？四大银行股价可能会有波动，大小幅度看情况。但是十几年以后就算股价不变，光分红或是再投资得来的股票足够了。

Farm5

还是买房子安全省心。

上个星期settle的一个house，42万多，贷80%，20%加印花税，总共付10.2万

已经租给department of housing，每周收租690，除去council rate, water rate, 利息，每年预计有1.2万-1.5万的正现金流

下个月如果降息，准备fixed 2-3年

Farm5

去年买的house,今年做refinance,拿出来10万
租金每周765，每年还贷不到2万

denn

95年CBA5刀一股

dd66

Farm5 发表于 2012-11-12 16:35
还是买房子安全省心。

上个星期settle的一个house，42万多，贷80%，20%加印花税，总共付10.2万

房租很给力啊

jewar

Farm5 发表于 2012-11-12 17:35
还是买房子安全省心。

上个星期settle的一个house，42万多，贷80%，20%加印花税，总共付10.2万

这样的房子市面上很少

jewar

在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(<6%)还没有银行股和Telstra的分红高(>7%)。直接就是正现金流，还没有中介费，没有房客的麻烦，没有维修费，没有strata，没有council和水费，利息也能退税。
老妖，为什么利息还能退税？应该是交税啊？

hr6970

怎样正确去投资，是很让人头痛的事情。

liuliang1958

老妖的帖子很实在，偶爱读。
老妖最大的特点就是能够而且愿意去看到事情的各个方面。现赞一个！
我一直认为投资的主要目的是储蓄和不让自己的钱随通胀而贬值。
市场经济的好处就是大家都最大程度地平等，你愿意担风险，你就一定会有回报的可能。同样你想要高回报，风险一样跟着上升。所以心态很重要，对自己的风险能力的认识很重要。

老妖要多写些东西分享。

妹妈妈

正在考虑同样问题，谢谢分享！

黑山老妖

jewar 发表于 2012-11-12 16:47
在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(7%)。直接就是正现金流，还没有中介费 ...

从房子里套出来的钱用来投资，产生的利息是可以从收入中扣除。
前提是不要和个人用途的钱混了。
最好开个单独的投资用LOC ，按时付利息。

Bourke

什么房子租金有765？很多房子租金回报才1点多，多的也就2-3个点。分租给学生？

bmw10262007

Farm5 发表于 2012-11-12 17:35
还是买房子安全省心。

上个星期settle的一个house，42万多，贷80%，20%加印花税，总共付10.2万

好眼力

luciahuang

股票不敢碰，投资房还是靠谱点。

cherenlin

楼主讨论问题很系统。喜欢你的帖子。每个人都会有过同样的问题。可是我还没找到答案。

newtoall

Farm5 发表于 2012-11-12 17:35
还是买房子安全省心。

上个星期settle的一个house，42万多，贷80%，20%加印花税，总共付10.2万

Could you tell us the approx location ?

This should not be true in Victoria ---

http://www.dhs.vic.gov.au/about- ... -resources/research,-data-and-statistics/current-rental-report

Also you mention it is house -- Are you sure it is house and DHA rented for more than 600???

Hard for me to believe it unless yourself is an agent in some sort of realestate business.

Poweregg

在目前的形势下，理想状态是用房屋贷款的利息买银行股。因为贷款利息(<6%)还没有银行股和Telstra的分红高(>7%)。直接就是正现金流，还没有中介费，没有房客的麻烦，没有维修费，没有strata，没有council和水费，利息也能退税。爽就一个字。当然了，前提是要有那一套房子给你套钱出来，不然margin load的利息还是超过8%，而且绝对借不到80%的贷款。
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这个操作只适合自住房吧
如果掏40W出来，有幸买了10W的Telstra（就算4C一股）
1，利息就算6%吧，开销为2.4W
2，分红为0.28x10W为2.8W，with Franking Credit 1.2W

如果自己有份工作5W
原来要交税3572+0.325x（50000-37000）+1.5%x50000 = 8547
税后收入41453

按上面的操作，多了开销2.4W，收入4W（2.8W+1.2W）
税前收入为5W+4W-2.4W = 6.6W
需要缴税 3572 + 0.325x （66000-37000）+ 1.5% x 66000 = 13987
税后收入是52013

看来这么操作一下，每年多进1万多，真不错，唯一就是要担心例如tls跌到2.3时候，账面亏空17W，当然心理素质好可以不怕，等他涨回来
还有一个风险是利率上调和万一tls之类分红减少

Poweregg

当然，有风险也有机遇，要是你在tls 2.3元时买进，现在相比心情会很好
（偶也买了，可惜没钱，才买了2000股）

不过，从个人角度，投资房或者股票之类随便怎么玩，最好never risk you home，你要从家里loc挖钱出来用没问题，但是一定要算好最坏的打算，例如利率涨到15%以及tls停止分红的情况，你还可以cover interest payment，毕竟 家 的价值是无穷的

Poweregg

另外像上面的投资，就是40W买10W TLS 股票，你是放在个人名下还是另外一个entity下面的
开始投资前，我更倾向于选择一个灵活的投资架构，放在个人名下最大的优点是简单，缺点就是不灵活，有时候也会影响到family tax benefit之类

如果投资40W股票，以后的分红也作为投资继续买入，而且你也准备结婚生子(如果准备办父母移民的话，就更好了)
这样长期的家庭投资行为，我觉得family trust是比较好的载体，这样分红进入trust，分配给收入偏低的一方，可以claim更多的frank credit吧
万一真要破产，trust里面的资产不是你的资产，银行也该拿不掉。。。。好像有点跑题了

eguan88

这蛋疼的问题, 等有500W以上了再考虑也不迟

从长远来看肯定是房子最保险,因为它有必需品和商品两种属性

liuliang1958

黑山老妖 发表于 2012-11-13 06:44
从房子里套出来的钱用来投资，产生的利息是可以从收入中扣除。
前提是不要和个人用途的钱混了。
最好开个 ...

最好有个风险提示！

hsqhugh

根据我个人的风险承受力，我认为：

1.银行里存放着吃饭和应急的钱
2.股市里放多少钱？上限是即使赔光了也不会影响你的生活质量。
3.房市里放的是最大的储备，仅在必要时才变现。
4.用永远也不会用到的闲钱买一份保险（life insurance) 保额可以设定为自住房贷款的金额