芝麻绿豆买房记--1月3日填坑完毕-不容易啊（图片已撤）

芝麻绿豆

一、引子

一年前芝麻绿豆刚刚来到墨尔本时，压根就没想过买房这件事。潜意识里那是五年十年之后才用考虑的事情。每天早上，芝麻坐火车上班，绿豆骑车上学。周末看看电影，和老爸老妈通通电话，偶尔再聚聚朋友，生活那叫一个简单。

几乎是突然之间，芝麻绿豆发现似乎全世界人民都在买房（两人也太后知后觉了）。芝麻对绿豆说：要不我们买房吧？

绿豆得令，立即展开了如火如荼的需求分析，敌情研究，后勤准备和战略部署。

当然当然，最早做的，是扫盲。作为新移民，芝麻绿豆所了解的墨尔本，也就局限在caufield附近和city。对于买房的程序，方式，更是一无所知。

绿豆将足迹‘自购小屋’通读一遍，顿时觉得豁然开朗，看着tx们的一栋栋豪宅，绿豆一边口水，一边摩拳擦掌，跃跃欲试。

绿豆做出的第一个决定是，得先买辆车。买车过程省去两千字，总之，芝麻绿豆花了两周时间，买下了来澳洲的第一辆车。买车第三天，里程表上已经多了三百公里。

总结一：一定要充分利用足迹资源（废话）。建议villa制作我爱我家资源索引，定期更新并置顶。
总结二：买房一定，一定要先买车（又是废话）。
节省体力不说，还能保证不错过在同一时间段作inspection的房子。有贴为证：《呆呆看房记之在mel走路》
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... hlight=%B4%F4%B4%F4

这些总结是写给象芝麻绿豆买房前一样的新来，对房市，对墨尔本，乃至对移民生活知之甚少的tx的，欢迎补充指正，拒绝嘲笑谩骂！

有了足迹作理论来源，开着新买的二手车，芝麻绿豆一头扎进深不可测得房市中。虽然只是经历了一个半月，第一次出offer就买到房子，现在回想起来，谈不上惊心动魄，至少也是回味无穷。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:18 编辑 ]

芝麻绿豆

二、我们需要什么样的房子

在买房的时候，虽然这是第一个提出来的问题，但这往往也是最后才被回答的问题。

该买什么样的房子？这的确很难回答。‘房屋类型’，‘预算’，‘地区’这三个问题永远裹搅在一起，你永远要在这三个选择中找到一个平衡点。现在撇开地区因素，单来看看房子本身。

类型

预算就这么点，关于好区的unit和偏远地区的house孰优孰劣，这个辩论看了好多。芝麻绿豆认为，主要还是看自己的需要。

由于芝麻绿豆生性贪图享乐，对四世同堂仍然抱着幻想，加上甩不掉的对土地的占有欲，从一开始，芝麻绿豆就把目标锁定在house上。

生活方式是自己选择的。有的tx前几年花同样的钱在近郊买了小一点的unit，结果涨得很好，最近转手后换了很大的房子。如果能忍受住小房子，破一点的房子，并且能预测到几年内房价会大涨，这样也是很好的选择。

但就芝麻绿豆来说，生活除了房子之外还有很多内容，芝麻绿豆很想尽快安顿下来，然后轻松的脱身到别的事情上，并且在相当长的一段时间内都不要换房子。因此house 成了首选。

总结三：需求分析很重要。

大小与新旧

“房子可以小一点，破一点，地一定要大”。这个道理地球人都知道。但是，真到看房的时候，自诩为理智的绿豆也很难抵抗住漂漂大房子的诱惑。

像有个房子，后院很小，地势不平，交通不便，仅仅因为房主维护得比较好，客厅饭厅通向朝北的十多米长的decking，另外在inspection的时候放上了很舒服的音乐，配上高高的斜屋顶，芝麻绿豆竟然一度想出手。也许真是跟这个房子没缘，看完这个房子绿豆就生病了，一个星期才缓过来。弄得两个人根本没有出价的心思。

房子看得多了，绿豆渐渐悟出一个道理，人们喜欢漂漂的房子，并不完全是虚荣心在作怪。真正维护得好的房子，搬进去后后期投入少，住着可靠，舒心。

就我们的情况而言，我们需要找的是维护得好的旧房子。至于大小嘛，最好是房间数少一点，卫生间多一点（后来证明基本不可能，除非是新盖的那些小unit）

总结四：
如果买旧房子，尽量找维护得好，而不是装修得好的。维护得好的，钱都花在看不见的地方，很值；装修得好的，价格贵不说，还有可能掩盖了很多问题。当然，这些都是针对二三十年的旧房子而言的。

结构与用料

足迹很多帖子是讨论结构与用料的。主要包括砖房与板房之辩，平顶于斜顶之辩，瓦顶与铁顶之辩，还有地板，地基等等等等。

由于绿豆正在学习建筑设计，这些问题正是每天上课都涉及到的，因此详细说一下自己的看法

（一）砖房与板房

论坛上的讨论似乎有一种砖房好于板房的倾向，理由是砖房保暖性好于板房，并且易于维护，还好看云云。绿豆对此有不同看法。

从房屋的保暖性来说，决定性因素并不只是外面这层皮。而是内外两层皮之间的距离和填充的隔热材料。里面这层皮一般就是石膏板，外面这层就是砖头或木板。

从砖头（brick veneer）或木板(weather board)本身的隔热性来说，理论上他们只差了一点点，木板的隔热性甚至还要比砖的高一些（r值分别为木板0.55,砖0.51）。

从维护上来看，木板确实难维护一些。但也许是某些十分破旧的木板房太吓人了，实际上经过处理的木板的耐久性比人们感觉的要好很多很多。特别是考虑到墨尔本气候相对干燥，只要做好防白蚁工作，木板房还是很经久的。我有个老师盖自己的房子时用的就是未经刷漆的柏树木。

从外观上看，木板被认为是自然，温暖的建筑材料。当然，什么好看什么不好看，因人而异，不多说了。

从环保和健康上看，砖房就绝对比不上木板房了。砖头含有矿物质，有放射性，虽然不大，但比起绝对自然的木材来说，这是个劣势。很多砖头里添加了fly ash, 简单说就是高炉里炼钢剩下的那些灰。这种工业废料对人体的危害绿豆绿豆不敢下定论，但至少是没有什么好处吧。另外，也许是中国缺少森林资源，包括绿豆在内的一部分人觉得要保护木材，不用木房。但是，澳洲，加拿大等木材大国的概念恰恰相反：只有多用才能保证森林的增加！当然，人家有一整套木材采伐，种植法律来保障。

似乎说多了，打住。总之，虽然芝麻绿豆最后买的也是砖房，但绿豆的观点是：砖房板房无所谓，前提是这个房子维护得比较好，并且将来好维护（比如地基高一些，维护就容易一些）。

（二）平顶和斜顶之辩
不多说了，参看帖子：《平顶与斜顶的区别》http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... hlight=%C6%BD%B6%A5
结论是：斜顶比平顶有优势，但还是那句话，如果房子本身很好，那就不要仅仅因为它是平顶而放弃。

（三）瓦顶与铁顶
绿豆喜欢瓦顶。瓦比铁，似乎瓦要更接近自然一些，呵呵。
但是瓦分好多种。有带釉面的（表面闪闪发光的，下场雨就变得新的一样），也有用回收材料压合制成的（比如某些新建屋子用的——万恶的发展商啊！）。

（四）地板与地基
在绿豆看来，这是最重要也是出了问题最难修的部分。有个朋友的朋友曾经用千斤顶将倾斜的屋子校平，然后往地基里灌上水泥。怎一强字了得？
就我们一般人来说，还是在一开始就找个以后不用动干戈的地基吧。

关于房屋结构，用料的话题，说也说不完。总而言之，如果不是买来房子就推到重盖，一定要在这方面多做功课。Building inspection 一定不能省。

重复一下总结四：如果买旧房子，尽量找“维护得好”，而不只是装修得好的。维护得好的，钱都花在看不见的地方，很值；装修得好的，价格贵不说，还有可能掩盖了很多问题。

总结五：如果买新房子，如果是绿豆来买，绿豆会选择买地建房。房屋设计能完全符合自己需要不说，结构用料能做到最大程度上的保障。当然，代价是周期长，操心。

布局

房屋的布局要好，朝向要好。相信足迹上的同学，不管那个专业，都是高手了。对于芝麻绿豆来说，有两个特殊要求：

一是主卧和客卧要尽量分开，因为前期要把房子租出去一间两间，后期老爸老妈要来，这样大家方便舒适。随之而来的要求是最好有两个卫生间（汗，越来越mission impossible了）

二是台阶不能多，最好没有。这可能是个奇怪的要求。原因很简单，绿豆老妈腿不好，不能每天爬高下低的。所以两层的house俺们也是不能考虑的。

设备

设备似乎是小问题，但其实每天打交道最多的还是设备。我们理想的配置是：ducted gas heating + gas oven + 抽油烟机的管道 （至少墙上有个洞洞吧）。

要求不高吧？但如果和其它所有要求都配合起来，就不是那么好找了。

特殊需要

由于工作原因，绿豆将来可能需要一个工作室。因此我们看的房子还必须有车库，以便将来改建。当然，如果直接有个工作室那是最好。但以我们的预算，能保证有车库就阿弥陀佛了。

至于后来我们另辟蹊径，得到比预想还好的结果，那是后话。

总结：

经过一番需求分析，我们需要这样的房子：

*        House，
*        房子可以旧些，最好没有扩建过
*        后院要大些，方整。现在住着舒服，以后也有改扩建的可能性
*        砖房，板房，平顶，斜顶……都无所谓，只要房子本身质量好，维护得好，并且好维护
*        布局要便于多人居住又有相对独立性
*        两卫生间
*        要烧煤气，至少取暖，热水要烧煤气
*        要有个工作室

这些要求虽然不是一开始就那么明确的，但他们基本就反映了我们最初的想法。

随着看房子的增加，房市的变化，预算的变化，这些东东太容易改变了。一个要求上的改变也许意味着一周，一个月看房时间的浪费。明确并坚持自己的需求，也许对快速买到房子会有不小帮助。

我们最后买到的房子基本满足了以上所有要求，有的方面还更好一些。其中一个原因是我们买房比较快，还来不及动摇，改变上述需求。

至此，空中楼阁画好了。那么，我们去哪里能找到这样一个理想的家呢？

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:19 编辑 ]

芝麻绿豆

三、我们该去那个区买房？

前面说过，芝麻绿豆在买房前知道（而不是去过）的区一个巴掌能数过来了。最后芝麻绿豆在greensborough买了房，芝麻绿豆很喜欢这个区，植被覆盖率很高，邻居稳定，有火车有高速，有学校有购物中心。离城也不算远，直线16km，拉直了撑死不会超过20km吧。这个区连足迹上讨论都不多，芝麻绿豆怎样找到这个区的，还得从头说起。

刚刚开始看房时，绿豆认为足迹网友说的很对，锁定喜欢的区，重点进攻（实在记不得是哪个帖子了）。因此一开始的重点是花时间熟悉各个区。

绿豆是这样做的：
1.准备一张能随时审视全局的战略地图。其实就是当年短登时三块钱买的墨尔本地图，能一目了然看到所有的区那种；melway第一页那个太小，不好用。
2.在google earth上搜出离城15km~30km内所有的TAFE，大学（因为芝麻绿豆计划出租一间房给学生，所以要离学校近一些。15~30km是因为这是预算内有可能的范围。）
3.将这些学校初步筛选一下，觉得有可能有出租对象的就在地图上标出来。

结果发现学校很爱扎堆。
莫那什一堆，
knox city附近一堆，主要是tafe和knox high，
boxhill一大堆，
Ringwood一小堆
Morrabin 一堆
还有北边偏东一堆

自然而然地，开发出三条考察路线：
东线
从莫那什出发沿wellinton rd 向东，沿途包括malgrave, wheelers hill, wantirna south, rowvill 等。这条线西可近莫纳什大学，东可近knox city high 和其他一些tafe
东北线
从boxhill沿whitehorse rd向东，沿途有norwadding, mitcham, Ringwood, Ringwood west, croydon等等。这条线不用多说了。
北线
从heiderberg沿46号路向北，包括viewbank，greensborough, diamoncreek等等。这条线在我那张3块钱的地图上，是最诱人的。沿着yarra河，有大片的高尔夫球场，一直到市区。这条线就在这条高尔夫球场链的北边。
还有南线，后来买到房了就没有去。

所有这些区对芝麻绿豆来说都是陌生的。但是绿豆千百遍地在google earth上zoom in zoom out, 在实地考察前，竟然已经对有些区有了好感或成见。

有成见的就不说了，有好感的是wheelers hill 的一部分，ringwood north, Ringwood west 一部分 和北线各区，包括greensborough, eltham等等。当然最有好感的是在我们预算之上的park orchards, warrandyte south, lower templestowe等等。

大家可以看出来，这些地方的植被覆盖率特别高。草地特别绿。目前版本的google earth用的应该是去年或前年夏天的卫星图，也就是天气干旱的时候的卫星图。在天气干旱的时候，对比别的一些的方，这些地方仍然葱葱郁郁，绿草茵茵，因该是居处的好所在。

用卫星图来判断一个区似乎有点BT，当然还得结合购物，交通，学校，以及价格涨势，政府规划，甚至居民情况等等等等来看。这些是后话，至少在家里做research时，卫星图在绿豆眼里占了很大的权重。

总结六：
绿豆的三个research工具：
一张三块钱的墨尔本地图，便于携带，可以随时俯瞰全局；
Google Earth：里面的搜索功能和量距离功能非常实用
Land.vic.gov.au :里面有非常全面的信息。Suburb profile个人感觉比domain上的要全，甚至还可以标出每个property的等高线图。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:19 编辑 ]

芝麻绿豆

四、漫漫看房路

说实话，这个标题有点夸张了。不过，看房的过程，虽然谈不上辛酸，也是比较郁闷的。至少在我们开始探索北线，找到greensborough之前是这样。

话还得从芝麻绿豆刚刚到澳洲的时候说起。有一天，绿豆去glen waverley办事，当时连自行车都没有，下了火车，拿着一张别人复印给我的melway, 一边看图一边找目的地。

走着走着，绿豆就乐了：这澳洲真他母亲的好！

只见地势高下起伏，参天大树环抱着一个个街区，一栋栋漂亮的别墅掩映在绿叶和花丛后面，偶尔看见一个老头跪在草地上，精心地伺弄着自己的香水兰。整个街区就像是在一个大森林里，但却又是那么明朗和可爱。

等回到住处，绿豆才反应过来，好像不是所有的地方都是这样的。于是，glen Waverley这个名字就被绿豆牢牢地记住了。当时对房市一无所知，每每想起glen Waverley，绿豆都会无不可惜地叹口气“可惜那地方忒远了点”

到了现在，还没出门看房，glen Waverley早已被排除在清单之外……由于预算有限，我们的目标只能定在了glen之外五公里，十公里以外。

按照最初的计划，芝麻绿豆开始在东线和东北线各区穿梭。虽然交通，购物，学校等无数必须要考虑的因素明明白白摆在那里，但芝麻绿豆却只喜欢地势起伏，植被肥美的地方，比如wheelers hill的东北部，rowvile的西南部，ringwood east 的某一小块等等等等。喜欢上了，才来看附近又没有学校，车站……

这种毫无理智的喜欢倒没有碍什么事，因为我们发现一个严重问题：我们定位的房子，在这些区基本不可能找到。确切地说，用我们的预算，基本不可能找到。:si103

在东线和东北线已经转悠了四五周，看的房子也记了半本日记了。需要说明的是，芝麻绿豆所有看过的房子，都是在网上精挑细选过了。哪怕信息提供很少的广告，绿豆也尽量寻找蛛丝马迹，找到去看或不看的理由，保证尽量不浪费看房的时间。（谁让LD平时忙唻？）即便在这种情况下，我们一个offer都没有出。目标太高，预算有限，实在是为难芝麻绿豆了。:si47

于是，我们一边讨论是否降低标准，或者彻底改变思路，一边开始了对北线的探索。当时的心情，自然是很郁闷的。:si143

当时的北线情况是这样的：greensborough房源最多，旁边的Watsonia, view bank 等几乎没什么房，沿火车线再往city走，价格就上去了；再远离city，价格也没下去！于是greensborough自然就成了北线第一站。

一开始看房时看的是火车站北边，也就是“山里的房”。第一感觉是来到了wheelers hill 或glen，很多房子都要上一个陡坡，房子前面的植物被精心维护过，窗户大大的，面对着葱葱郁郁的山坡。蔫掉的芝麻绿豆有点兴奋起来。

绿豆一边开着车，一边贪婪地欣赏着两边的景色。突然，芝麻有点紧张地说，刚才开过来那个坡好陡啊。这一说，绿豆才意识到，确实如此，在这段路上已经连续开过几个很陡的上下坡了。绿豆开始考虑，老妈来了之后，带着将来的孙子，这些陡坡…………就在这时，芝麻和绿豆被眼前的景色惊呆了。

随着地势的起伏，前面已经不是丘林了。汽车前方的道路似乎在山谷的谷底延伸，两旁都是住家，掩在高高的树丛后面。夕阳照不到这里，一切都暗下来，形成一个U型的画框，正中的画面却是明亮而朦胧的。那是不远处的群山，傍晚的雾升起来，模糊了群山的层次，却为他们增添了一份动感。夕阳给这幅景色添上一抹金色，却被那雾调得厚薄不均，更增加了一份韵律。

绿豆到现在也想不通，当时为什么不停下车，将这个景色照下来。后来想想，如此美景，也许只能存在心里……

回得家里，第一件事就是上网，这greensborough究竟是怎样的一个区？

这个区比较本地化，根据2006年的统计，2万6千多人口中本地出生的有83%，中国来的只有五十几个（怪不得传说中的villa也不了解）。独立house占了87%。这个我喜欢，说明这个区的土地再细分才是刚刚开始，一来目前人均土地要高一些，二来将来房价上涨空间会比较大。Domain预测长期长势9.6%，作为自住房俺们是知足了。

从交通上看，这个区有一条46号路直接到墨尔本大学，坐火车的话，apatche同学 从watsonia 站坐快车不到30分钟到city，芝麻的同事从greensborough做慢车40几分钟到city。去preston和doncaster实际路程都是10来公里（google earth量的，没有实际走过）

从学校上看，北边有个小学设施很好，另外芝麻的鬼佬同事对eltham女子中学和View Bank Hig评价很不错。那几个同事拍着胸脯说住到东北区，学校不用愁。希望鬼佬的标准不要太低。另外，骑车20分钟到latrob大学主校区，到时候是不是可以去用它的图书馆？嘿嘿。

再仔细看google Earth和melway，没有什么工厂，采矿厂，砖厂，但在北边的尽头发现一个当年的小型landfilled，但2005年已经基本完成清理，现在正在其上新建小区。不过规模非常小。

从大环境上看，北边就是山脉，有一个很大的湿地保护区，整个地区交错着很多公园和绿地，不错。

当然，也少不了在足迹上请教一番：《在墨东北各区生活的tz觉得生活方便吗》http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... B%B1%B1%B8%F7%C7%F8（那个帖子莫名其妙地变成了一个大水贴，慎入！）

Rsearch完毕，伴随看房的是进一步的实地考察。火车站旁边就是shopping centre, 当地叫做Geensborough Plaza，这里有一个三层的购物中心，里面kmat, target, coles, 和各种专卖店都有，电影院是我从学校能买到学生票那个Hoyts，各大银行，邮局，Medicare等都有。就是没有JB HiFi。不知明年扩建后会不会有，最好再来个apple centre。safeway在旁边单独一栋。 往北一些，是当地city council办公所在地，旁边有一个不小的健身中心，NMIT和那个设施不错的小学。Greensborough Plaza南边不远处，还有一个小一点的diamond creek shopping centre, 里面有若干乱七八糟的小店，vicroads（yes!）,和一个不小的IGA，营业时间从早8点到晚8点。这个IGA里面从日用品到奶蛋肉菜都有，甚至还有一种我们只在safeway见过的橄榄油。总体说来，生活还是比较方便的。唯一不足就是缺少华人店。

看了不少房，感觉这个区的人很多都在这里住了很多年，一直精心打理维护。可挑选的房子还真不少。

考察来考察去，结论是，衣食住行用，学校，长势都不差，又有那么lovely的view，最重要，最重要，最重要的是，这里的房价在我们能接受的范围内。就是它了，集中火力全力进攻。

终于，理想的房子出现了。

总结七：大家都说好的区一般差不了，但大家都不了解的区也不一定就很差

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2007-9-30 00:24 编辑 ]

芝麻绿豆

五、目标出现

说来好笑，最后买下来这个房子，曾经被俺轻易地淘汰掉过。

全力集中看greensborough的房后，每天第一件事就是上realestate.com.au，并且是几个小时就看一次。哪怕是周末，明明知道不会有什么更新，还是习惯性的要去看一下。

最初看到这个房子时，第一感觉是中介很无耻，这明明是个连排别墅，怎么说是个house?两个房子紧紧的挤在一起，两个车库门也并在一起，虽然是4/2/1, 虽然有暖气有空调，有这有那，但是个连排，还要30 high，排除！

一周很快过去了，接下来一周，接待悉尼来玩的朋友，没有看房。等到第三周时，网上已经攒了一堆房子，精挑细选之后，安排了8处，都在greensborough。有些是open inspection，有些是和中介约的。8处房子上从早上10点到下午4点，均匀分布，只是中间有个2小时的空档。闲着也是闲着，不如再在这两小时里塞点什么房子看着玩玩。

又浏览一遍，发现这个“联排别墅”还在，时间正合适，就它吧，总比闲着强。

按着广告上的时间，我们找到门牌号，把车停在街对面。

向房子望了一眼，两个人下巴先掉下来了。

这的的确确不是“联排别墅”，就它一个。原来看到的“两个车库门”，其实都是围栏上的门，一个走人，一个走车。

到现在我也想不通，怎么当时那么武断地就认定它是连排别墅？也不多想想，中介虽然奸诈，还不至于明目张胆地欺骗吧。但是话说回来，那张照片的确拍得一点不诱人，包括内部的照片，没有显示出这个房子的好来。

有一点可以证明的是，那天去看的人寥寥无几，我们第一个去，最后一个走，中间一共就有五六家人。也许和presentation有那么一点点关系吧。(窃喜)

来到房子里，芝麻和绿豆很快就喜欢上了。标准的4卧房，gas地暖，中控空调；客厅，饭厅，meal area（小饭厅？）都配有落地窗，望出去是一片葱绿。从饭厅出来，有个大露台，中介小伙指着南边说，那里就是downcaster。最令人激动的是，楼下的triple garage被改成了一个带吧台的rumpus，里面有一把楼梯通向居住层，也能从另一边直接开门出到大门口。这是个多么理想的studio。这个studio旁边还带了两个小屋子，一个是封闭式的，一个是半开放式的，各自都有个朝东的窗户。

那个封闭式的小屋以后就做暗房，半开放式的做会客，还在上学的绿豆开始浮想联翩……:si139这还没完，在carport一边，还有个八九平米的小办公室。所有的这些，rumpus，两个小屋，小办公室，还有carport都在居住层的下面，没有占用额外的土地。

对许多人来说，楼下的这些空间可能并不重要。但是对于芝麻绿豆来说，一个studio是必须的。现在摆在面前的，比预想的要好多了。

但是，芝麻绿豆也很快发现了这个房子最大的问题：朝向。

由于view在西边和南边，这个房子的西边和南边几乎都是落地窗，而且房子还是南北走向，主要是朝西的。

于是绿豆把房子的平面图画出来（中介为什么不提供呢？），发疯一样地到处找老师同学问，甚至写信给已经辞职的老师问，当然，也少不了上足迹问号一番。（房子西晒问题http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... 8037&highlight=）

任何人都知道朝西不好。绿豆tx作为学建筑的，如果买个朝西的房子，是不是太不专业了？绿豆发疯似的四处询问，似乎是非要找到个理由证明一下，朝西的房子也可以买。牵牵强强的，他还真是抓到了一两根救命稻草。

一是通风。不像国内的塔楼那样，朝西就意味着绝对的冬冷夏热；house从通风上来说，问题不大，毕竟四面都是开窗的。墨尔本的风向偏西的风多一些，气温不是很高的时候，开一点西面和东面的窗户，还是很舒服的；气温很高的时候，就要阻止外面的热空气进入了。但墨尔本气温很高的时候并不算多

二是保暖与隔热。前面提到过，保暖与隔热更重要的是隔热层，同时，屋顶隔热层和墙里的隔热层同样重要，地面次之。后来的house inspector说屋顶的隔热层非常厚实，说明当年建房的时候考虑在这些方面还是做得好的。地面之下是rumpus和office等，这么大的空间是最好的隔热层了。问题最大的还是朝西的窗户，不过这些可以通过爬藤植物，给玻璃贴膜等来解决，总不能把这些窗户堵起来吧。

三是冬天早上的阳光。虽说冬天早上芝麻绿豆都要上班，但将来老老小小的不免要在屋里待着，好在两间卧房，厨房，meal area是朝东的，到时候总不至于没个待处。

结论，这个房子肯定是比不上朝北的房子（以近期买到房子的小爱同学的房子为代表），但是单是因为朝向也不至于把它否决掉。我的老师的房子就是南北走向的，他在扩建的时候甚至把扩建部分都朝西了。他说，“很多时候你是别无选择的，这时候朝向是我最后才考虑的问题。”

就在我们激烈讨论房子朝向的时候，中介来电说，已经有三个人出价了。这时是看房之后的第一个周一。

早在看房的时候，我们对中介表示了强烈的兴趣，中介答应一有人出价就通知我们。这时，我对中介说，我们很想出价，但是必须再看一次房。中介当即答应。于是第二天天下午，绿豆请了假，又去了一趟。

这趟看房要搞清楚以下几个问题：

一是老妈腿脚不便，得要修个缓坡，让她不用爬楼梯就能进到屋子里；我必须考察清楚有没有可行性

二是进一步看看房子维护的情况，质量

三是站在屋里体会一下初春下午的感觉，以此估计一下盛夏会有多热。

在房子里转了半小时，三个方面都不差。

老妈的缓坡，可以修在背面，从洗衣房出来，有几级台阶，垂直距离只有80厘米，后面里离fence也有比较宽的距离，完全能修一个“双车道”的缓坡加台阶。

房子维护得相当不错。周末看房的时候，时间都花在看我们最不需要的view上了。这天我好好的在他的地基里待了半天。

地基是最关键的部分之一。之前看section32的时候，说是这个房子所在的区域不受flood影响，不受bush fire影响，等等，但是可能受白蚁影响（这个帖子里有部分墨尔本可能受白蚁影响的区：http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... table&tid=56663）

这个房子的地基都是水泥的stump，就是伸到土里的那些柱子；地面大部分都被rumpus和office占了，地面是水泥，剩下的部分，竟然也在地面上铺了水泥，原主人在里面存贮工具，搞点小制作。这样基本上杜绝了地下白蚁对木结构的威胁。再看这些木结构，都是当年的标准尺寸，100x75的bearer，100x50的joist，还有硬木的strip footing（我也不知道怎么翻译，不要拍砖）。这些木材当年应该都是unseasoned的（未风干的），经过这么多年，中间有没有什么大的漏水，霉变和虫蛀，通风也一直保证良好，现在应该已经风干了，成为非常坚硬的木头。

钻出来，再看砖墙。砖我不太懂，但可以看出砖头用的原料是比较纯的土质，不想现在的砖头添加了那么多的工业废料。从砌砖的工艺上来说，两块砖中间的缝对齐的是上面砖的1/3和小面砖头的2/3处，而不是上下砖头的1/2处。哪位前辈能告诉俺这是什么工艺？后来那个做house inspection的老头跟我说，他是砌砖出身的，这个砖砌得非常好。姑且相信把

再往上，瓦是带釉面的，不错。只是雨水槽是藏在fascia之后的，好处是好看，坏处嘛，万一长时间下暴雨，雨水槽哪里堵起来就麻烦了。好在这雨水槽是在屋檐之上，即便真漏水也问题不太大。但以后少不了要勤打扫了。

至于下午站在屋里的感觉，确实不凉快。但总的说来已经不错了。

另外，绿豆还发现个比较令人高兴的事。一般在corner的房子，一是比较吵，二是有大面积的前院，后院一般也就偏小了。

这个房子却基本避免了这两个问题。附近有小学，所以道路全天限速40；大门开在侧面，使得理论上的前院变成了一个private的偏院，理论上的后院变成另一个偏院。两个院子都有高高的fence，没有overlooking 还有个好处是这样一来车道也省了，基本上没有浪费什么土地。我理解前院的好处，一是好看，二是作为屋子和街道的缓冲，增加privacy。但这个房子居住层很高，临街有走廊，如果以后爬藤植物再种上，这个问题也解决了。多出来个院子将来即便种不了杂交水稻，多种两棵葱总是可以的。

和芝麻通个电话，两人决定当天出价。

这时，绿豆才反应过来，之前还一次价都没有出过呢。这个价该怎么出？

总结八：House Inspection（后面还会再次提到）非常重要。作为几十年的二手房，有什么比结构，用料和维护更重要的呢？

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:20 编辑 ]

芝麻绿豆

六、出价

我们当时对于房价是一点谱都没有，毕竟只看了几个星期，之前看过的很多还没卖掉。唯一的办法就是问中介了。（此招慎用）

中介是个年轻小伙子，给人的感觉，热情但不随便。

我先说我们想出价，让他把别人的出价告诉我。他死活不说，说是如果告诉我的话，那他就必须把我们的出价也告诉别人。他这么说，不管是按规定办事还是有别的什么目的，却让我很有好感。

磨叽了一半天，他松口说三个出价的，一个在400k以下，两个400k以上。多的就再也不说了。当时我们在屋子里，于是我说“那我们到你办公室谈吧。”我想在路上想想怎么跟他谈。

想了一路，啥也没想出来 。只能继续软磨硬泡。

半小时后，中介终于说，如果有人出4**k，你出多少？我回答了一个数。如果有人出4**k，你又出多少？我又回答一个数。

这等于把400k以上的两人报价告诉我了。不管是真是假，我那时候只能相信了。

这还没完。这个房子卖的是sell by set date, unless 达到房主心理价位。所以即便现在出价是最高的，如果离房主心理价位还远，那房主也许还会等下一次的inspection。当时是第一周，他们设置了一个月的set date，还有三周。

于是又一番软磨硬泡。房主的心理价位也出来了。没有髙得离谱，也在我们预算内。姑且相信之。

于是出价就好办了。我们在现有最高价和房主心理价中取了个平均值作为出价。大致估计了一下，如果出高了，也不会比应有价格高太多；如果有人再加价，我们自己也还有一点加价的空间。就是它了。

当然签协议的时候，我一再跟中介表示，这已经是我们极限的极限了。小伙子笑着说，这样出价最好，该是你的就是你的。

总结九：现在要买房的同志千万别像我们这样。好几十万的东西就这样估摸着给价 。研究房价的方法很多帖子都有，这里就不罗嗦了。同房屋检查一样，对房价一定要心里有底。

签协议的时候，我提出offer24小时有效。中介说这样对你不利。我说没关系，他也就加上去了。又提出subject to finance和house inspection.他同样说这样对你不利，我一坚持，他就加了。但是，条件式我必须同意一个不平等条约。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2008-1-3 15:55 编辑 ]

芝麻绿豆

七、不平等条约

这个不平等条约直接和subject to …印在一起，看来是这个中介的‘标准’做法。具体内容是这样的：

如果购房一方要求协议subject to 贷款/检查/自由房出售 的任何一项或多项，那么在购房一方取消这些subject to 之前，房主有权接受更高的offer。当然购房者可以获知更高offer的数量，并决定是否加价。

这个条款很扯淡。这等于subject to 对购房者的保护形同虚设。如果中介品质恶劣，他很可能去和其他购房者协商，最后抬高房价。

换句话说，只要你用了subject to，即便签了合同，一切都还不好说。Nnd

怎么办呢。芝麻绿豆又召开紧急电话会议。两人根本没有听说过这档子事，怎么决定呢？Broker 又在这个时候出差了，打死电话找不到人。那叫一个急呀。

商量一半天，决定还是要subject to。实在买不到这个房子就算了。后来证明，这个subject to为我们省了两千五百刀。

总结十：在卖方市场，这种事虽然很窝心，却没有什么办法。俺看着不平等条约，很气愤地跟中介说这不公平。中介直截了当地跟我说，“没办法，我们必须保护vender的利益。”我不知道如果由律师去谈会不会好一些，但是如果有律师，似乎就没有cooling off了。

价出完，合同签好，就等房主是否接受了。在房主看所有offer前，中介打电话来，说还有5分钟房主就要做决定了，现在又接受了两个offer，不知道价格是多少。问我加不加价格。当时的直觉就是中介小伙子在扯淡。之前他似乎跟我透露过这个房子由他一个人经手，现在怎么可能有不知道价格的offer呢。这肯定是中介操作的标准程序。最后一秒种前忽悠你一下，把持不住，也许就加价了。现在这么说有点事后诸葛亮，当时尽管坚信也是这样的，但心里还是七上八下的。
晚上七点来钟，房主接受了我们的offer。

我们的贷款问题不大，所以首要的是把house inspection做掉。

第一件事就是去找austeps的御用inspector Werner，不想老先生休假去了。赶紧上austep问。不一会就收到很多tz的回答。在此再次感谢。（Werner 在度假，请推荐个house inspector。在线等http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... 5%C2%E9%C2%CC%B6%B9）

先联系了http://www.mpppi.com.au/，因为感觉大一点。但是他们要两天后才能做，如果预订了还不能退。（联系inspection是还不知道房主是否接受offer）。于是又联系了www.reportsplus.com.au，态度很好，应该是个family run的，第二天早上就可以做，而且可以随时改时间。就它了。

我当时定了house inspection和insect inspection。第二天来了两个人，一人看房，一人看虫。

两人检查速度奇快，25分钟就搞定了。让我很不放心，网上说一般要一个小时的。他们的检查速度后来也被中介用来说事，说他们这么快，不可能做出可靠的报告，因而拒绝降低降低房价。当然，那是后话。

检查的结果是，房屋各个部分都很好，除了一些无关紧要的小问题外，只有一个“大问题”：紧接房子的水泥平台，受雨水的侵蚀，需要在两年内重做防水。要做防水就要把平台上的瓷砖敲掉，做防水层，然后再铺瓷砖。预计花销他们也不知道。

好家伙。这不是等于说可以还价了吗？

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2008-1-3 19:30 编辑 ]

芝麻绿豆

八、砍价

砍价一节，是整个买房中最令人难忘的了。

做完house inspection，我就打电话催要书面报告。有了书面报告，一切才好说。同时在家做功课，研究问题的严重性。

Inspector倒是很好，看我要的急，还主动上门来送报告。报告里明确指出，这个问题属于“主要的结构性问题”。也就是说我可以据此取消合同。对于那个平台的防水，当时寻了几家价，最贵的一家意大利店要1万刀包工包料，另有中国人的5000，如果自己做一些活，也许能到3、4千。

于是我们计划最少要降5000，否则就不买了。拿着取消合同的通知，开好的支票，还有一堆网上查的资料，我踌躇满志的向中介开去。我不知道我所面临的会是怎样的困难。

下午两点多到的中介公司，晚上六点多出来时，已经麻木地不能说话了，只降了2500。但是房子买下来了。

和中介小伙见了面。我拿出验房报告，指出只是“主要的结构性问题”，告诉他我询价大概要1万元。因此请他们降价1万，或者是进行维修。

小伙直摇头，说跟本不可能。

他先玩起了程序的游戏。说是我如果要解除合同，要有正式的书面通知。这个我早在论坛里学到了。我拿出一份芝麻写好的解除合同信，又拿出一张开好的支票。我将这两个文件放在他面前。我说，我只是想解决掉这个必须解决的问题。希望他能说服房主接受我的条件，否则，我只能放弃这个房子。

小伙子认真起来，在交谈中，他提出三点
1）        那天验房的速度奇快，应此验房报告的可靠性不能让他信服；在平台上他们只是看了看，怎么就能断定里面有问题。房主说了，那只是他们以前上油漆，结果上得太快，干得不均匀，看着像水印
2）        水泥平台的问题很常见，只用在上面搭个棚子挡住雨就行了，花不了几个钱
3）        我1万的报价是哪里来的，没有书面的报价他们无法相信。

他提出这三点并不是一来就提出来的，而是在不停地辩论和不休止地与房主通话的过程中提出来的。

我也一一回应
1）        关于对验房人员的质疑。我说，我花钱请了他们，他们拥有齐全的手续和资质，我百分之百相信他们。如果你们对他们有疑问，可以由你们请一家独立的验房公司就这个问题进行复查。但是费用由你们出。并且我的cooling off要做相应的延长。

中介看来确实是对检查人员不相信。甚至问我和他们有没有什么关系。同时他也想我会不会就只是拿这个报告说说事，实际上并不把报告上的问题当回事。我明确地表示我完全相信检查人员。我说，在很多问题上，我是很好说话的，offer尽量高，settlement的时间，我们依着房主的意愿做了两次调整，cooling off的时间我们缩短了，节省了对方的广告费；但是这个问题是结构性问题，是人命关天的，是原则问题。如果房主不让步，那么我只有走人。

2）        关于水泥平台的问题是否常见。中介小伙拿了一堆他卖过的房子的照片给我看，说都有类似的问题，但是照样卖掉了。年头一久，水泥或多或少会有这样的问题。

我说，常不常见和严不严重是两个问题。它很常见并不是说他就不严重了。这没什么好说的。
至于说搭个棚子挡雨，我说水分是存在在空气中的，对水泥的腐蚀并不需要雨水的直接接触。况且，腐蚀已经开始了。不管如何都要作出处理。

小伙子说，搭个棚子就可以了，你瓷砖下面即便是重做防水，那么平台的侧面你怎么办。我说不仅是侧面，还有低面也要做防水，但是那两项的支出我没有计算在内。我再重复一次，我只是想把这个问题解决掉，因此我寻了最便宜的价，希望房主接受，但这是底线。

3）        关于报价。我偷了个懒，没有去拿到书面的。这是没有经验了。当然，即便拿到书面的，中介到时候还是有话说。

我们你一言，我一语，从两点多一直辩到快五点钟。其间，中介一直在跟房主通话。中间也跟那个检查人员通了话。中介很直接的问对方敢不敢对报告负责，对方一点不含糊地说当然。我坐在中介对面，‘of course’在话筒里听得很清楚。

中间我们也尝试了一些缓和的办法。我提出他们出钱请人复查。但是房主没有同意，第二天就是第二次inspection了。他们宁愿等待更多的人来看房。中介提出让我去找一个他推荐的builder复查。这种混蛋建议我当然没有接受。

中间芝麻和绿豆也通了不少电话。芝麻没法请假，只能在公司里干着急。

快到五点时，双方都没有松口。中介同房主通了最后一次电话，跟我说，他们很自信自己的房子，决定不让步。我说，那么我只有“walk away”了。中介显得很失望。

事到如今，我突然感觉还是挺想要这个房子的。也许房主的不知是真是假的自信起了一些作用。于是我问，那么房主最低愿意降多少？中介说最多最多两千五，我还要去说服他们，如果再多，他们肯定要等明天的inspection了。

我说那就两千五吧。中介很高兴，拿了支票就去房主家了。临走跟我说，街对面有个很好的咖啡屋，让我去那等他。当时中介办公室的人都走光了。

我没有去咖啡屋，只是回到车上，木木地看着前面的街道。太累了。脑子里浮过一丝丝不成形的问题，这个决定到底是对是错？房主怎么还不签？但是都没有想下去——实在是太累了。

整整一个小时之后，中介才打来电话，他显得很兴奋，说房主开始在合同上签字了。

天啊，有那么难吗？！:o

我仍然处于木然之中，打电话给芝麻报信。芝麻真是个善良的姑娘，一再嘱咐我不管中介怎么维护房主，还是要谢谢他。

站在已经黑定了的街道上，中介对我说，房主一家很郁闷，不是郁闷你，而是郁闷那个inspector。要们还准备去告他。

废了这个周折，终于，终于，我们有了自己在澳洲的房子。

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2008-1-3 18:34 编辑 ]

芝麻绿豆

后记

搬进来一个多月，这个作业终于写完了。（芝麻绿豆是多么得有始有终啊 ）

也好，现在可以加一点我们住进来的感受。

三个字，很喜欢。优点在不断发现中，缺点原来基本都看到了，也都有补救的措施。这个区也不错，邻居都是在这里住了很多年的，搬进来后还有邻居来送花问候。交通，购物确实都很方便。希望以后住过来的tz越来越多。嘿嘿。

最后，要再次感谢在austeps上帮助过我们的villa, apatche, 阿丝，小爱，月亮，老妖，西边雨，玛丽宝，paricb，wwwdot，lss123，garysu，suel等等等等各位tx。每每想到有那么多热情，真诚的朋友出谋划策，心头总是一热。

哈哈，不酸了，快加分吧

[ 本帖最后由 芝麻绿豆 于 2010-12-1 12:20 编辑 ]

happysee

沙发

芝麻绿豆

先挖九个洞，种上九棵树，挡住那西边的阳光

芝麻绿豆

先让贴子沉下去，很多事还没定。让小树慢慢长。

hy841

嗯,看起来芝麻是买下那个西面的房子了,第一恭喜~~~

黑山老妖

恭喜恭喜。

hick_aus

gxgx

花生

看着题目很奇怪， 急冲冲的进来一看， 掉进9个大坑里。

不过还是要恭喜lz滴。

sunnie205

gx...........I just bought house as well, I was planning to write something and take some photoes after settled.
Now I am thinking if I need to dig some holes now.........:si64

kosename

恭喜，等片片

西边雨

等片片

qhtony13

seriously congrats!!!

pwr

恭喜等填坑

maribel

一起等 ^^

jands

我也等 ....

garysu

恭喜恭喜

大伙都坐好了吧，楼主的讲座就要开台啦，我这有茶水花生扑克麻将，价格从优！瞧一瞧看一看了 ……

芝麻绿豆

up

美讶

看上去不错唷!

TTM

不错,恭喜了.

浅浅

很亮堂啊

hy841

感觉骗分换鞋的人还真不少,哈

opium

很不错的房子，难怪芝麻同学斗争激烈啊