老猫对房价的预测

老猫

老猫对房价的预测

最近看了几十套房。我的感觉和预测：
以悉尼６００米的房子为例(我猜对墨尔本原理上一样适用！)，分三类：

1.高价房：９０万以上。主要分布在悉尼的内城区，东区和北区。这个价位不是普通工薪员工能支付得起的。这些房子还会不断的涨下去。
原因：对于自住，能买得起150万人为了住的离自己泊船的地方近一些，或选名私校，不会介意出２０0万的；对于投资，多方占绝对上风。我就认识一个人一次买了三套水边的。这种房子，即便没有如下属性（location/沙滩／跑马场／水景／高尔夫／好私校/有情调的各种配套），也是在这些有钱人手中传来传去的筹码。

２.中价房：65万--85万之间。一般离city不超过20KM. 若以西北为例，Epping,Marsfield,Eastwood,Denistone。  不会涨了。
原因：悉尼房市经过近１０年的拉长和放大，各个区的定位已经基本上可以从价格上体现出来。这个价位的区，一般没有几项上述高价区的属性，大部分能买得起90万以上的人是不会选择这些区的。注意，８０万-８５万是个非常重要的数字，它是普通工薪族支付的极限。65万--85万的中价区显然是悉尼工薪族关注的焦点。自住需求极大。一套房第一次inspection可能会近百人看。auction时也很热闹，但这些人的预算不会超过80几万。因为实在是米不够了。所以，尽管需求大，人很多，但成交价都不离谱，一般比指导价多10%，很难上冲。都不是特有钱的人，都有死预算哪！即便是有投资客参与，他们考虑到中价区的购买力，也不会下猛药。
结论：价格已经到位。自住的需求极大，但购买力的限制会使价格基本长期持平。投资者也表现理智谨慎。

３. 低价房：65万以下。比如分布在更远的广大西部和西南。市场有明显分化。那些治安差／交通差/移民多的区在迭。但请关注少量交通尚好／教育好／人员构成好的区，有可能上升成为６０几万以上的中价区。

除了个别低价区可能上升为中价区以外，有趣的是，个别中价区也可能下降为低价区。以Carlingford为例，本来可以划在60几万以上的中价区的，但由于交通/高压线／坟地／太多华人的小学等非利好因素的暴露，可能快成为低价区了。除了Jekins以东的还好以外，其他的从大量的房源／极长的销售时间／低auctioin率可以看出这个趋势。感兴趣的TZ可以逢低去淘淘。

但一般来说，区很难升级或降级，但人的沉浮却可能性大些。前一段时间，有个同学发了财，马上从西边(内西？)跑到北岸去了。

本人虽不是专业人士，但因为大部分人也都不是，所以这些非专业人士的观点反而可能反映了市场的看法。恳请拍砖！

lss123

good analysis

in MELBOURNE
the house price is quiet different, especially the million houses~~
TOORAK/KEW/BALWYN, no beach/waterfront~~~cant understand why the price is so high

江上往来人

谢老猫

水无痕

不错不错, 抄袭我的思维

老石

好文章，支持！

老石

不过，我通过http://www.homepriceguide.com.au/ 查了下，MARSFIELD的MEDIAN房价只有50万啊，远远不到楼主所说的65-85万区间。

不知是何原因？

degra

原帖由 水无痕 于 2007-9-10 17:41 发表
不错不错, 抄袭我的思维

哈哈，也是我的思维

酷的

有点道理。 普通工薪族支付的极限是怎么计算出来的？

Bin

原帖由 老石 于 2007-9-10 17:51 发表
不过，我通过http://www.homepriceguide.com.au/ 查了下，MARSFIELD的MEDIAN房价只有50万啊，远远不到楼主所说的65-85万区间。

不知是何原因？

很多区都是不一样的，比如说Ashfield，中价位也是50几万，但实际市场上都65-90万的房子。

风中旗

分析得很到位。

夢回唐朝

还是很有道理的，其实市场确实如此在演变，别说是不同的区了，现在处于2，3类同一个区的不同类型的房子涨跌差别也很大

TT

"...太多华人的小学等非利好因素的暴露..."

这么说来猫本的几个华人多的区要沉沦了?

philgu

非常同意LZ的分析. 精辟.加分.

85W-90W是分界线.

[ 本帖最后由 philgu 于 2007-9-10 21:48 编辑 ]

vmaya

我希望老猫 的说法能成立，按老猫 的说法就不用买房了，80万的买不起，低的没有升值价值，是这个道理吧？

老猫

原帖由 TT 于 2007-9-10 21:11 发表
"...太多华人的小学等非利好因素的暴露..."

这么说来猫本的几个华人多的区要沉沦了?

Not now. Only when 95% students are from non-english backgroud and 80% are chinese.

applenet

好文章,学习中,看豪宅的经历不多,所以没的意见可提.

至于中价位的推断还是挺有道理的.

西蒙

原帖由 老猫 于 2007-9-11 11:11 发表


Not now. Only when 95% students are from non-english backgroud and 80% are chinese.

好像glen的趋势将来就是华人与印度孩子为主体了.

Ian

悉尼６００米的房子什么意思？

600平方米？

spicypig

支持！

请问老猫，你对悉尼几个华人聚居的地方还有什么看法，比如husville, auburn,

jewar

原帖由 spicypig 于 2007-9-27 17:17 发表
支持！

请问老猫，你对悉尼几个华人聚居的地方还有什么看法，比如husville, auburn,

说实话，真不大喜欢
人很多，街道很乱
感觉回到90年代初的上海

spicypig

原帖由 jewar 于 2007-9-28 11:51 发表

说实话，真不大喜欢
人很多，街道很乱
感觉回到90年代初的上海

就是买东西特方便啊

你还在霹雳镇找房子吗，本来我还有点想seven hills，可是发现那里的犯罪率好高啊，入室盗窃几十起哪。霹雳镇能稍微好一些。

iceland

分析的有道理，支持一下

zuozuo

不好意思，‘霹雳镇’是哪里啊？

villa

原帖由 zuozuo 于 2007-10-8 09:35 发表
不好意思，‘霹雳镇’是哪里啊？

应该是悉尼的Blacktown，也有直译成“黑镇” 。

seapple

楼主分析的很好的，对我们很有帮助！

小尾巴

说的好，搂主

有见地。猫本有此趋势

我是老人

谢谢老猫指点.

smallbird

horsby这个区怎么样

如果想买好学校旁边的房子是不是都很贵，比如artmon,chatswood,north sydney

degra

分析到位， 佩服佩服。

T-shirt

一年前的帖子，市场已经作了印证，PFPF！
楼主没提到的Strathfield是个反面典型。以前曾是中价百万元区中的一员，如今......
等偶发达了，也往北边搬~~~