为啥那么多人都去买投资房？投资房真的能赚吗？（更新：增加web版软件，增加老公刚写的Android app下载地址）

ddwwhhkk

申明：
以下都是我个人见解，本人不为任何损失和责任负责。

LZ现在写了个新帖继续研究这个问题，希望把思路从negative变成positive，找出能赚钱的投资房，新帖link：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=753961

只是讨论帖啊，请大家慢点拍砖。

都说投资房产不错，特别是现在房市火的时候，但是为什么我看到的大都是在亏损啊。

别的不知道，墨尔本著名学区balwyn的房子，表面上看这4,5年涨了30多万，但是我感觉大部分都是亏的啊，以这个（这么貌似还是涨的多的）为例：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114547023
2009年9月卖出价是：$1,350,000
2013年9月卖出价是： $1,685,000
看起来涨了33万好多啊，但实际上算算：
过去四年还利息大概32w
买入印花税和卖出中介费，律师费等等大概10w
过去四年租金收入大概10w

这么看来才基本只赚了1万啊，考虑到这么一大笔钱放银行里四年会产生的利息，这不是明摆的赔的吗？还要操那么多心。

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有tz提到没有计算negative gearing和CGT， 那现在把这两项加上：
按照一般人30%的ng算，3年增加收益6.6万
卖房时的CGT也按照30%来算：损失5万
那么最终赚的是2.6万（我算得很宽松，实际应该少于这个数）相应于这里的风险，还是觉得远远不值得
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美滋滋地post老公软件结果啦，以后不用自己算了，只用修改输入数据就好啦 ：

++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价=1350000
卖出价=1685000
贷款利息=6.0%
印花税=74250
中介卖房提成比例=2.0%
中介租房提成比例=6.0%
房租/周=500
维护费/年(council fee/land tax/water/repair/insurance)=5000
持有年数=4
负扣税率=37.0%
CGT率=37.0%
买房杂费(律师费等)=2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 88800.0
总利息 = 324000.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++房产收入++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 527800.0
++++++++++++++++++++++++房产支出++++++++++++++++++++++++
房产支出 = 508928.75
++++++++++++++++++++++++grand final++++++++++++++++++++++++
利润 = 18871.25

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更新：老公好好伟大，又做了个web版的软件：http://192.241.141.159/pihelper/
注意目前hold年数只能是整数，这个回头来改。

LG太伟大啦，又帮我写了个Android的手机app！




app用起来太方便了。下载地址：https://www.dropbox.com/sh/rn3bz29mu7hz6da/oPCjruaAZP
直接在android手机上下载之后，进入文件夹点击文件安装，装好是这个样子滴：


Balwyn还是华人大热的区还这个样子，所谓投资房赚很多是不是都只是传说？除非能买到3,4年后会翻番的区，但是谁又能知道哪个区会有这么好的潜力呢？能碰到的几率太小了吧。

还有一部分买投资房是收入高为了退税，但是我怎么算下来，即使买租金高的apartment/unit, 每年亏损1w的话也就退税3千，房子如果升值不够快，不能每年升7000就最终还是亏损，为了能够退税回来的一点点钱，造成生活质量下降，特别是目前就业市场这么不稳定，谁能永远稳定地说自己能一直高薪呢？而且这房子如果涨的速度不够快，最终还是亏损，劳心劳力降低生活质量又很可能没什么收益，值得吗？

以前有做房产的人到家里来把投资房吹得天花乱坠的，什么负扣税8年翻一番的，冷静下来想想就那么回事啊。大家都是怎么想呢？



关于租金估算：
租金我参考的这个房：15 Austin Street, Balwyn，这个刚刚150万卖出，2010年租金是480pw.  
我算顶楼的房子是500pw,每年基本没有空租期，而且没有算中介费，差不多就是2w5一年，4年10万。我觉得准确度一定差不多了

还有有人提到的这个房子属于表现不好的：
这个房子我只是随便抓到的，粗略看看，属于这个区过去几年增长不错的，至少高于一般水平，鉴于Balwyn是墨尔本比较热的华人学区，我想至少能代表投资回报的一般水平吧。说真的要是我现在买投资房我不知道墨尔本哪个区接下来几年会表现比这个区好。这是随便看到的另一个房子：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114618071

2009年12月：125万
2013年9月： 138.1万

有位tz提到的：
一般人不会买这样的房子投资．
买个七八十万的，租金５－６００的，贷款９０％，利息负扣税，等于把个人收入降下来．
等退休时卖掉，肯定能升到一百多万吧？
这是大多数人的做法．

我的计算：
买80万的房，租金600，我们来粗略算算看：
购房印花税：4.3万
每年利息（长期的话按照6%算比较合理吧）：4.8万
租金收入（按照600，基本无空租期，无中介费）：3万

每年损失1.8万，按照每年30%付扣税，损失1.26万

也就是说，你的房子必须平均每年涨超过1.26万再加上印花税和中介费，你的投资才是有价值的。如果你20年后退休，房子要涨25.2+4.3万也就是29.5万（还没算中介费）你才能保本，否则就是白忙活，这样看就是能涨到100多万又有多大意义呢？且不说这些年因为多一套投资房带来的生活质量的下降，对失业的恐慌等等。

一棵开花的树

我现在也弄不明白这个问题，感觉一直在贴钱

amada945

为了面子

sushier

租金大于利息，才有意义，不然就是陪银行玩

ivorsyd

亏钱的人怎么好意思来说呢

一棵开花的树

光大于利息不行吧，还得加物业费，water and council rates

李十三

你那些利息租金費用估算正確嗎？

lydiaqq1985

ivorsyd 发表于 2013-9-26 12:18
亏钱的人怎么好意思来说呢

顶(paopaobing(56))

lydiaqq1985

一棵开花的树 发表于 2013-9-26 12:18
光大于利息不行吧，还得加物业费，water and council rates

还有保险，中介，维修，除虫等等等

ctal

如果是现金买房，四年升了33万，还不够好吗？

一棵开花的树

lydiaqq1985 发表于 2013-9-26 12:21
还有保险，中介，维修，除虫等等等

忘记算上保险了！

Radiohead720

一般赔钱的是不喜欢到处说的、所以大多数人听到的都是正面的消息。中介的立场就不用说了。

lydiaqq1985

一棵开花的树 发表于 2013-9-26 12:25
忘记算上保险了！

中介费用更高

lydiaqq1985

一棵开花的树 发表于 2013-9-26 12:25
忘记算上保险了！

要是不小心来个special levy还不能当年抵税，动不动就说几千几万的 郁闷死

fuduo

利息太高。。個人承擔風險銀行賺取利潤。。

excite

ctal 发表于 2013-9-26 12:21
如果是现金买房，四年升了33万，还不够好吗？

楼主上面算过，只能小攒，楼主只是讨论投资房，如果自住倒也无所谓。
另外，要是有这么多现金，干点什么不好，劳心劳力最后赚个一万块，人生就这么几十年，还是享受生活吧

ddwwhhkk

ctal 发表于 2013-9-26 12:21
如果是现金买房，四年升了33万，还不够好吗？

100多万现金放银行产生的利息也差不多这么多了

肥羊

现在滴投资房99%是赔滴，只是抵扣税。。。

airmelbourne

没算NG和折旧？

jenny06

最近看到的信息都是这样说呢

West

肥羊 发表于 2013-9-26 12:34
现在滴投资房99%是赔滴，只是抵扣税。。。

99%的投资房市赔的---你应该说100%，或者200%

买房的都是钱多人傻，没文化，智力低下，做事冲动的人群，只不过运气好一些。

没有买房的都是受过高等教育，出身高贵，智力超群，做事谨慎，有满腹的经纶，只不过运气不好，时不时埋怨社会而已

computerilove

amada945 发表于 2013-9-26 12:12
为了面子

同意！

moshou

ctal 发表于 2013-9-26 12:21
如果是现金买房，四年升了33万，还不够好吗？

如果是现金买房，现金也有成本啊。
4年的利息，过去平均算5％，也有27万了。
持有房子还有成本啊。

excite

Radiohead720 发表于 2013-9-26 12:28
一般赔钱的是不喜欢到处说的、所以大多数人听到的都是正面的消息。中介的立场就不用说了。 ...

投资房主要是相对稳定，不像证券股票，搞不好亏个底掉，但是就攒钱而言，和证券股票一样，真正赚到都是少数，并且由于风险小，获利也不如证券股票。每年400亿的负扣税就知道是赚是赔了

ddwwhhkk

chenyunsun 发表于 2013-9-26 12:19
你那些利息租金費用估算正確嗎？

粗略估算，应该差不多

huazhb

我觉得lz忘了最大的一件事了， 你买的投资房不会是空关的吧？你出租的租金可以抵消你利息的一大部分。肯定赚了啊。 而且投资房你肯定贷款的吧， 就是说如果你不买房， 你只有房价20%的的首付款放在银行产生利息，4年才多少钱？这样算， 4年涨30W你肯定大赚了啊。 投资房就是怕不涨， 那就是亏了

ddwwhhkk

huazhb 发表于 2013-9-26 12:40
我觉得lz忘了最大的一件事了， 你买的投资房不会是空关的吧？你出租的租金可以抵消你利息的一大部分。肯定 ...

租金已经算进去了

鱼羊鲜

买了就是等机会，对吧

kr2000

32万利息是按$1,350,000  贷款算的吧，一年8万差不多了
这么算就是没有首付，也就是说就算不买房4年也不会得到任何利息

最后结果是忙活了一阵净赚1万

少是少点，但这个投资也不算亏损

另外，这个是4年涨幅小于20%的情况，我想大部分悉尼猫本的房比这个表现好

XiaoxianZ

不管是个人还是家庭收入，不到税后8W的建议不要买房投资