养老行业 抛砖引玉

目光降落

最近和论坛上的朋友沟通了一些关于养老院的看法，发现不少人对这个问题都满有兴趣的，综合我自己的一些RESEARCH， 做一些简单的分享，尤其回馈于HILLWANG 老大。


1. 组织架构

大家合作做的组织架构是怎么样的？ 现在看到的可行的有2种，
一个是trust , 参考 http://www.indochinesehostel.org.au/ 就是大家捐款，做一个慈善机构。
再一个是公司法人，类似盈利性组织。

请高人出来指点各种长短，尤其是当发生意外的时候，谁来承担责任的问题， 当然可以让经理来经营， 但是如果发生极度意外，比如刑事诉讼的时候， 谁来承担责任。（老人出意外的可能很大， 如果有什么争议， 出问题的可能还是有的）



2. 资金管理和财务预算
如果大家都是按慈善机构来管理， 那么资金的使用和管理如何实现？ 上面的那个网站有一个不错的架构我觉得可以参考。
大家现在热情都比较高，可是真到出钱的时候，多少人可以真的投入 ？投入的人都想拿到回报，起码有床位优先权，可是一个床位的投资是多少大家有没有概念？和投入是否成比例呢？

投入周期，基本是买地，批复， 建设，装修，聘请团队，认证，投入运营，这个中间的过程大概需要2～3年时间， 资金到位方式是一步到位还是分阶段集资？如果一步到位集资，可是DA 没有拿到的话怎么办？ 如果要追加预算的情况怎么办？ 如果是分期到位的话， 有人中途不想做了，想退出怎么办？ 是退钱还是不退， 不退的话，份额怎么处理？分批投资的话， 第一期投入和后期加入的股份怎么比，毕竟后来的风险小。

另外，我的了解是100床左右的在运营的养老院要销售价格在1000万左右，新建的话，估计价格可能低点，不过差距不会太大。 每床的单价大概10万左右，有多少人真的愿意拿10万出来做这个长期的事情？


3. 运作模式
前面更多的是提问题， 这里分享一点经验，未必精确， 供参考
HOSTEL 原本是最容易的模式， 基本不需要太多的政府认证， 不过现在已经被归入RESIDENTIAL CARE这个概念必须具备特定资格，并接受定期的认证。
我个人的看法是，大家理想中的养老院是，退休了可以找一个地方聚会，然后年纪再大一点的时候有人可以帮忙做饭，再到洗澡，以及最后一程。其实在现实中要实现这些预期要经历三种不同定位的设施， 西人的退休基本会经历三个阶段，

第一个，退休后进入RETIREMENT VILLAGE， 房子面积小，自己做饭，独立生活，但是有公共花园，公共游泳池，网球场，定期体检，紧急情况下有基本的救护人员和设备。 现在有一些（VILLAGE经营管理/所有权）在卖的，价格300万起跳， 距离悉尼一般比较远，也有近的，不过价格轻易过500万，而且大多已经有住户了， 要他们搬走不现实。 因此只能自己盖， 不过DA已经批的，基本都很贵， 还不如几家人合伙买地然后批来做， 不过前提是离医疗设施要近。

第二LOW CARE 和第三个HIGH CARE有可能合并， 这个我也还在努力的做研究， 总之，难度绝对更大。


之前的项目卖掉了，看到大家都很关注这个话题，现在给大家一个交代，
http://www.realcommercial.com.au ... rathmines-500958679

1。最终成交价格应该在100万以下，中介当时对我说，80万成交有60%的可能， 90万基本可以百分百成交，对于一个风景优美的水景地块来说，外带50个房间整体商务厨房，外加40台以上的空调的物业来说，便宜的发指。
2。放弃的原因有两个，
第一主要在于这个建筑本身。 天花板，墙还有地下水管普遍有石棉问题，可是因为属于历史遗产保护区又不能拆除，修复的成本高过重新建设成本，说实话我确实动过花个10万二十万非法清理的念头，找了几个月居然没找到愿意干的，难道我正气场太强了，烂人靠不过来？？？做人很失败阿。。。。 （初步报价60~80万，不包括地下水管的处理，由于地基真个是水泥板浇注的，所以要是挖出来有石棉的话哭也来不及。）  还有一个就是建筑比较老，格局不合理，不是全部符合现在养老院规划要求，比如洗澡间数目不够，一旦开挖有会涉及石棉管道问题。  -------- 由于特殊原因，这个地块不能改其他用途，只能做养老院。而且不够加高，限制很多。
第二是自己的资源问题，确实没有大量的资金可以支持这样的冒险，也没有良好的经营团队来做个事情，由于地点相对偏僻，可以预计的是达到盈亏平衡点的时间要长达数年之久，所以做了一个300万左右的预算，还是没信心投下去，

还有一个次要原因就是当时附近有一个MOTEL本来是要一起卖的， 可以立马产生15%现金流，设想是找合作伙伴一起买下来，用MOTEL的现金流补贴可能的开发黑洞，不过先去现场看的时候已经被人捷足先登了。

目光降落

1. 教会拥有的，35%
2. 慈善机构拥有的  31%
3  社区类型的 17% -------- 估计足友一起发起协作的归入这一类，这几天看了老外的做法，基本都是采用信托TRUST模式。有高人可以分析一下具体的构成。
4. 盈利性质的 6%
5 剩下的是政府运作的，地方和联邦政府合计11%

目光降落

最近翻看了若干养老机构的组织结构图， 其中有一个比较全的，类似公司架构，颇有借鉴意义，

                             Board of Management    
                                                 |
                                            CEO
                                                  |
               _______________________________________________________________________________
               |                                 |                             |                                   |                               |                          |
Maintenance              Finance Manager     Clinical Manager                Chef Manager       OH&S            Environmental Supervisor   
Supervisors
                 
   

目光降落

最近研究了几个破产案例，养老院的开的不好，被清算的也不少。　究其原因，　主要是由其收入结构导致的，养老院的很大一部分收入来源来自政府的资金，通常情况下有２个原因导致收入减少，一个是政府砍预算，导致结构型消减，　最近这些年貌似很少，不过长远来看，消减的可能性是有的，　比如通过不增加拨款的形式，ＣＰＩ增长了，不拨款等于消减。另外一个是本身资质出问题，这个最严重，有一个案例，　因为养老院盖在低洼的地方，被洪水淹２次，被判定为严重威胁居民的安全，资质被取消，再也不能从政府拿钱，虽然保险拿了点钱回来，可是经营费用马上飙升，在没有彻底转走客户的期间就破产了。因此此前大多以非营利组织为主流经营养老院，一个是钱不够的话可以再募集，另外就是为了分散风险，他们都需要同时运营若干点，如果点太少，一个地方出问题整个组织就扑街了，所以这类法人形式占据了市场的主体。　

Hillwang

先顶一下，去叫人来

cangaru

同意建那种四合院形式的，周围是每家独立的房，中间一个院，可以种菜养花养鱼啥的

每家定时派代表参加村民委员会，共商管理事宜，比如请服务人员啥的

xiaoxiaomt

这个很有意思

minialau

cangaru 发表于 2014-1-10 09:44
同意建那种四合院形式的，周围是每家独立的房，中间一个院，可以种菜养花养鱼啥的

每家定时派代表参加村民 ...

一个四合院的，里面会有多少个房呢？四合院是不是只能建一层？会不会很浪费地方？

黑山老妖

楼主价格有误。不是300万，500万。而是30万（300千）和50万（500千）。

alyssa

退休村现在的价格上不去。
不知道等我们老了，是否一样。

目光降落

黑山老妖 发表于 2014-1-12 19:59
楼主价格有误。不是300万，500万。而是30万（300千）和50万（500千）。

不好意思， 没有讲清楚，我是从经营的角度来估价， 如果你是自己买一套房子住得话， 那么从2万到三几十万的都有，然后每月交管理费， 我说的300万是指论坛里头的集资来买一块大地，然后拿批文来建几十套房子的样子，或者是建成养老院，所以总体花费会高很多不过可以从日后的管理费用收回。  

Hillwang

顶一下

williamcheng

很有意思。支持

vivifanfan

学习了， 我也对此很感兴趣，希望联系。 零肆贰叁零玖陆玖零伍

melinda_liu

感兴趣。

mlhdo

很感兴趣，需要组织联系我。

mlhdo

我有当地的养老院的顾问项目资源，需要联系我

Mathilda

收藏  

1919

楼主请继续

NATEROB

这个还不错

yeu008

是自用，还是招人呢？

WEIB

扯蛋贴，虽然扯的挺像的。就国人的散沙特征，不熟悉的人共同出资做一件事的概率是100%--------不成功。

fence

缨子

WEIB 发表于 2014-5-3 23:12
扯蛋贴，虽然扯的挺像的。就国人的散沙特征，不熟悉的人共同出资做一件事的概率是100%--------不成功。 ...

同意

simple8982161

WEIB 发表于 2014-5-3 23:12
扯蛋贴，虽然扯的挺像的。就国人的散沙特征，不熟悉的人共同出资做一件事的概率是100%--------不成功。 ...

现在就是熟悉的朋友一起出资做一件事情还未必成功呢，不熟悉的一起出资的还没发现。

liutt4433

WEIB 发表于 2014-5-3 23:12
扯蛋贴，虽然扯的挺像的。就国人的散沙特征，不熟悉的人共同出资做一件事的概率是100%--------不成功。 ...

“扯蛋贴，虽然扯的挺像的。就国人的散沙特征，不熟悉的人共同出资做一件事的概率是100%--------不成功。”
呵，理解这些朋友的好心，不过看得出他既没有养老院的经验，也没有房地产行业的经验，再加上是通过这样在网上募集的方式，真的是如果要成功，那也要100百年以后了。

fuying

retirement village 和 nursing home 是不同的。

很遗憾， 甚至有些悲伤， 养老院和退休村 这样的福利机构都要被商业化。 难过！

有节操的朋友们， 还是在其他行业多赚点， 捐点钱给养老院吧。

vivifanfan

很感兴趣，不知投资前景如何，回报如何，重点是风险有多大？

biu

我只知道关于意外事故，可以通过indemnity insurance来控制。出了事，财务赔偿自然有保险公司担着。当然，作为经营者，该承担的民事刑事责任是没法转嫁到保险公司头上的。

春天的燕子

绝对是个趋势