求分！！！----2014年维多利亚州规划政策大调整相关信息讨论----

墨尔本大伟

2014年6月17日，墨尔本Boorondara区公布了外界期待已久的Planning Scheme . 这份文件的出台的大背景是整个维多利亚州百年历史以来最剧烈的一次规划政策调整。整个维州的规划部门围绕这个变革已经准备了2年以上的筹备工作。在这之前Glen Eira Great Dandenong 等市政厅已经通过了修改的规划政策.
作为 拥有Kew Balwyn  Camberwell  Canterbury 等诸多全澳最顶尖居住区的Boorondara 市政厅的举动是受到各界瞩目。 围绕着这个问题， 足迹网上也是引发了诸多猜测。
笔者历经2周时间，从 数千页拗口的政府文件中整理出来足迹网友比较关心的几个City Council的最新变化以供读者参考。
现在先写好Boroondara / Monash / Manningham / Stonnington 这四个华人网友们高度关注City Council。

Boroondara Planning Scheme
目前的R1 , R2 , R3被划归为 新的NRZ , GRZ , RGZ  三大类。 每个大类下面又有细分，称为Schedule 1,2,34
出乎大家的之前意料，Boorondara区没有施行 之前疯传的NRZ区Minimum Lot 500 SQM的政策,规划部长Matthew Guy亲自否决 。在最后的新的政策下，之前council建议的NRZ1,2都被取消，合并到 NRZ3区。
原文：The NRZ3 has been applied to all areas recommended by Council for inclusion in the Neighbourhood Residential Zone 1 (NRZ1) and Neighbourhood Residential Zone 2 (NRZ2).
NRZ3 主要规划特性:
•        a mandatory maximum 8 metres height  8米限高。注意 现在流行的法式豪宅大概是9米高。
•        a maximum of two dwellings on a lot.       每个Lot 只能有2个Dwelling .  
现在的Rescode即规划要求比如Set Back , Site Coverage 等保持不变，详细的可以在Boroondara  Planning scheme 的Cluause 54 and 55查询到 。
P799开始
http://planningschemes.dpcd.vic. ... ra_PS_Ordinance.pdf
作为一个简单的入门级别如何设计，可以下载这个文件。
http://www.boroondara.vic.gov.au ... 0RDP%2019122011.pdf


General Residential Zone 的高度限制
Zone                                          Maximum building height
General Residential Zone 1           9 metres *
General Residential Zone 2         10.5 metres *
General Residential Zone 3         10.5 metres *
General Residential Zone 4          9 metres *
现在的Rescode即规划要求比如Set Back , Pos Site Coverage , Permeability 等保持不变，详细的可以在Boroondara  Planning scheme 的Cluause 54 and 55查询。 其中Clause 54是关于 One  Dwelling on a lot ， 适合想在一块地上盖1个房子， 而 Clause 55 为two or more dwellings on a lot ，适合想后院分割或者小开发的朋友。. 值得注意的是POS 面积为80 平米或者 20% lot size 取其中更小的一个，但是不低于40平米， 其中和Living room 相连接的Secluded POS面积为 25平米， 任何一边不能小于3米。

Residential Growth Zone

The Minister has approved the Residential Growth Zone 1 in areas proposed by Council with the following key feature:
A discretionary 13.5 metres height limit
A requirement for a planning permit for single dwellings on lots up to 300m2.
同样，现在的setback 之类的要求保持不变，详细的可以在Boroondara  Planning scheme  55继续查到
需要批文的 Lot size和情况






另外Subdivision 的 New open space contribution 统一调整为 5% 上交Council
   
Manningham Council Planning Scheme :

Manningham Council 保持了现有的Low Density Residential Zone and Activity Centre Zone. 之前谣言要从4000SQM 变化为2000 的Low Density Residential Zone 也保持没有变化。同时新增了NRZ1 GRZ 1, 2, 3, 4 , RGZ 2 这几个新的规划分区
读者可以从以下的这个网站查到自己的新Zone
newresidentialzones.manningham.vic.gov.au


Key Features of the RGZ:
•        4层
•        楼高13.5 metres
•         一个lot 一个房子不需要planning permit , 2个及其以上需要批文
•        允许一定数目的商铺
•        ResCode applies. 这个设计技巧可以参考上文Boroondara City Council 的基本概念
Key Features of the NRZ:
•        一个lot 最多2个房子
•        层高8米
•        ResCode applies.
Key Features of the GRZ:
•        9米层高
•        一个lot 上的数目没有限制，但是2个以上需要批文
•        ResCode Applies.

City of Monash Planning Scheme :

Monash City Council 的绝大多数的区域都被画成了GRZ 区域 ， 在 stage II后，将会详细划分 不同的schedule ，并撰写不同的Rescode . 这部分信息可能要1年多以后才能完善。
目前GRZ的要求比较多的是 POS 75SQM ,其中Secluded POS 要求35 SQM ， dimension 不得低于5米
详细 的地图请参照http://www.monash.vic.gov.au/pla ... sidential_Zones.pdf


City of Whitehorse Planning Scheme

目前的Whitehorse 和之前的Boorondara City Council一样，兴致勃勃的制定了非常苛刻的 NRZ1 区规定。 在草案中， Minimum Lot 是 逆天的 650 SQM !  目前从规划部门的审查来看， 规划部长Matthew Guy再次否决掉的可能性比较大。目前Submission 的时间是7月7号 ，基于所有的信息都要精准以避免错误信息误导大家，这部分内容等到 Matthew Guy部长 批准下来后再更新，不会晚于8月中我从中国回来。

另外关于在Transitional Period 是否会采用新规这个疑问， 官方的目前的回答是不会。 但是从我们三个项目的经验来看， Town planner 还是或多或少的把主观决定向新政靠近，这点还是希望大家注意。



City of Stonnington  Planning Scheme

和其他的Council类似， Stonnington City Coucil 也把居住用地分成了三大类，但是让人耸人听闻的是 其中GRZ Stonnington 分成了12小类！ 天雷滚滚啊 ( ⊙ o ⊙ )啊！

具体分区地图地图参考  
http://www.stonnington.vic.gov.a ... ones-and-schedules/

RGZ 1    Buildings should not exceed 13.5m (up to 4 storeys)   地下室小于75% of site area  地上 Site Coverage 小于60%
RGZ 2    Buildings must not exceed 13.5m (up to 4 storeys)       地下室小于75% of site area  地上 Site Coverage 小于60%
地面上建筑数目没有限制


GRZ 区

高度
        9m GRZ2, GRZ4 and GRZ13
        9m GRZ5, GRZ10 and GRZ12
        10.5m  GRZ7
        11.5m GRZ6
        12m   in GRZ3, GRZ4, GRZ8 and GRZ11
        13.5m  in GRZ 1


Site Coverage  
: GRZ1;  GRZ2;  GRZ3;  GRZ4;  GRZ5;  GRZ6;  GRZ7 , GRZ8;  GRZ9;  GRZ10;  GRZ11
地面  60% ,地下 basement 75%

Lot 上房屋数目： 无限制

另外 Subdivision 后， Contribution 上涨到了地价的 8%！！！


NRZ 区

高度

9m maximum building height that cannot be exceeded.

lot 上房屋数目： 2个


Site Coverage  
地面  60% ,地下 basement 75%


Pos 要求

POS 面积为80 平米或者 20% lot size 取其中更小的一个，但是不低于40平米， 其中和Living room 相连接的Secluded POS面积为 25平米， 任何一边不能小于3米。
其他的 Rescode 要求参考  Clause 54 和 55  P668

http://planningschemes.dpcd.vic. ... on_PS_Ordinance.pdf

Glen Eira Council Planning Scheme


请参考 4楼Fatty 兄的发言。
后记： 总结整理工作时间比较仓促，再者笔者也是干中学，难免有错误/疏忽，还请前辈和各位网友指正！
另外此文只能作为一个规划政策101普及课程，还是需要专业人士的意见作为参考

wjsmelb

沙发

livetoeat

板凳

fatty

感谢大伟兄的帖子,可以被你点到名也是我的荣幸。

其实本来我也早就想以这个主题写点东西了，主要还是因为前一段时间里面，足迹上一知半解，或者有意无意的误导太多，实在看不下去了。后来因为一则是自身实在太忙（很搞笑的是，很多活也是拜这次改政策所赐），二则是自己本身做这个的，不想说多了得罪人。所以本身跟帖不少，主贴一个没发。
主贴已经说的很到位了，我就添点砖加点瓦。

1.whitehorse council在Transitional Period 到底何去何从？
大家前一段时间都在和时间赛跑，抢着把申请递交，WH council一个月就接的就相当于平时3，4个月的量，6月的数据还没有，但是估计是井喷。可是具体怎么处理？以我和council的沟通经历，他们已经明确表示，almost make no difference。希望是他们因为现在case太多，所以才放出来的烟幕，但是觉得这个可能性不大，毕竟人家是代表官方的发言，还是要慎重的。最大的希望，也只能寄予almost这个词了。anyway，已经递交申请的同学拭目以待吧。

2. Glen Eira Council Planning Scheme
和Boorondara一样，Glen Eira也是这次改革的先锋。所以虽然它不是我们华人的热区，我也拿出来提一下：
1).  NEIGHBOURHOOD RESIDENTIAL ZONE (Schedule 1) (NRZ1)
这个是大家所说的重灾区，而且占到了Glen Eira City的70%以上， 具体限制有：
a.限高8米，基本断绝了三层的可能性；
b. Rear Setback 4米，这个也是整个vic极为少见的限制，
c.Private Open Space 至少60m2，其中secluded POS 40m2， 而大家一向觉得已经非常严格的monash的规定中，POS是75m2,不过SPOS才35m2。可谓各有千秋。

2）. General Residentail Zone:（GRZ）
这个占得比例不高，在区内应该算是风水宝地了：
GRZ 1:max. height: 10.5米，可建三层
GRZ 2 & 3：max. height: 10.5米，可建三层，ground floor的rear setback:4米，first floor rear setback是5.5米，second floor则是夸张的11.5米！

3） RESIDENTIAL GROWTH ZONE (RGZ 1)
限高13.5米，最高可以4层，区内风水宝地，只是所在比例不到10%

NOTE：1.这里说的限高是指相对比较平的地，坡度大的地可以最多放松1m
              2.这些规定已经明确规定，不受VCAT干扰，除非Matthew Guy特批，不然违规基本没戏。

最后说的是，楼主和我只是勤劳的搬运工，我们写的东西都是基于官方资料，如果可以让大家看了以后，不再轻易听信和传播“朋友”那里传来的小道消息，那我们的目的就达到了。

小小强

前排占座～～

osrookie

收藏 有空再看

amie71

谢谢分享，收藏了

recharge

收藏了

smel

Mark!

新语丝

谢谢分享。

tinaking666999

看看

rhkwd

simont

高手

HAL

请问LZ消息来源是哪里？是否可以提供reference？

墨尔本大伟

HAL 发表于 2014-7-4 22:14
请问LZ消息来源是哪里？是否可以提供reference？

不急，这个帖子肯定是盖楼的。。。。
现在还有 Knox Whitehorse 这种热门区还没写完呢。。。。

这周补充完毕了Stonnington 后 我都会列上。包括Page ，以便大家快速查询

yifengyf3

学习了，楼主真是好样的

realfenglin

绝对要顶！

Eucalypt

Boroondara 的那个NRZ，一个lot 不能多于两个dwelling，我的理解是指不能多于两个multi-assessment. 就是地不能分割，土地上也不能多于两套房子

ziceng

学习

思源

感谢楼主。

dflwjimmy

好东西！！持续关注！！

tcmchen

新土地划分。感谢楼主

886

大伟，fatty，求扫盲，能不能请教下图中的一些术语。
请问Minimum street setback，Site coverage，Side and rear setbacks，Walls on boundaries，Private open space
是什么意思？ 图中的 None specified是不是就是说没有要求，随便来？谢谢了

fatty

886 发表于 2014-7-5 10:22
大伟，fatty，求扫盲，能不能请教下图中的一些术语。
请问Minimum street setback，Site coverage，Side an ...

Minimum street setback:主体建筑外墙到沿街边界线的最小距离（3.6米以下的porch,pergola,verandah...可以在此基础上减小2.5米）
side setback,rear setback类似的意思
site coverage=底层建筑面积（含车库）/ 地块面积
permeablity=去除底层建筑面积（含车库）和其他硬地面积（就是表面是不透水材料，如普通混凝土等等的driveway, foorpath..）以后，可透水的面积所占地块面积的百分比
wall on boundary就是沿着边界线盖的建筑外墙
private open space你可以理解为backyard+side yard的面积
none specified可不是随便来的意思，相反的，在planning scheme里面，很多时候是意味着按照最严格的规定执行。不过你贴图里面的意思就是说，没有另外的附加规定了，只要参照clause 54和55要求就可以。

墨尔本大伟

886 发表于 2014-7-5 10:22
大伟，fatty，求扫盲，能不能请教下图中的一些术语。
请问Minimum street setback，Site coverage，Side an ...

底下Fatty解释的比较全面了。
我说一点我的意见。
我的个人意见是 作为投资预估阶段，最早的一个评估 一般是owner自己做出来的，
比如说： 土地朝向(长条向北 比较好） /深度/宽度/周围邻居的建筑类型/ zone / Easement /Overlay / covenant  来做出一个初步的决策。
比如说900平米， 长条全北向、 深 60 ，宽 15 , 周围有 比较多townhouse 、 GRZ zone , no overlay 、 easement 在背后2米处， 无covenant ， 这种情况下， 做3个th比较安全，冲四个小的不是没有希望。
但是这个情况下并非万无一失，可能需要town planner或者artitect 介入做一个深入的研究，包括和council开一个pre application meeting 来决定最后是否入手，多少钱入手

HAL

墨尔本大伟 发表于 2014-7-4 22:30
不急，这个帖子肯定是盖楼的。。。。
现在还有 Knox Whitehorse 这种热门区还没写完呢。。。。

请问LZ是什么职业啊？我在Box Hill，继续了解相关信息

墨尔本大伟

HAL 发表于 2014-7-5 15:52
请问LZ是什么职业啊？我在Box Hill，继续了解相关信息

专业CFA  Charted Financial Analyst ，兼职 地产投资人

HAL

墨尔本大伟 发表于 2014-7-5 16:00
专业CFA  Charted Financial Analyst ，兼职 地产投资人

哇塞，崇拜！！！！敢问你这个兼职是怎么个玩法？

tu2011

太多，慢慢看

vampire_k

fatty 发表于 2014-7-5 12:38
Minimum street setback:主体建筑外墙到沿街边界线的最小距离（3.6米以下的porch,pergola,verandah...可 ...

这个clause 44. 45.要去哪里能找到呢?