谈谈以正现金流负扣税为目的进行房产投资 加分不要手软

pan123au

希望大家加分不要手软 , rent and price ,问 银行城主

Bankstown   4 bed townhouse    买入2012/2013

Total price : 460k*1.04 = 478.4k      

Interest :478.4K*4.7% (fixed)= 22.5k   

Rent 600 * 50 = 30k

Stara = 0.5*4 =2k,

Water =1k

council rate + landlord insurance 1.5k

Agent fee = 30 *5%= 1.5k

depreciation 8k      

Paid = 22.5 + 2k + 1k +1.5k + 1.5 = 28.5k

rent = 30k

ng = (28.5k + 8k-30)*0.32(0.4) = 2.08k(2.6k)


profit 30 + 2.08(2.6) - 28.5 = 3.58k (4.1)

大江东去

沙发。

米雪兰

depreciation 8k.

alyssa

Rent 打的太高，买价打打太低。
是实际了还是举个例子？

大江东去

ng = (28.5 + 8k-31.2)*0.30 = 1.59k

税率应该是32.5%（37001-80000）

大江东去

Interest :478.4K*5% = 23.9k

现在的利息应该4.7%

tinaking666999

pan123au

alyssa 发表于 2014-11-30 15:45
Rent 打的太高，买价打打太低。
是实际了还是举个例子？

rent and price , ask 银行城主, 实战例子

alyssa

pan123au 发表于 2014-11-30 16:50
rent and price , ask 银行城主, 实战例子

求地址，没见到去年这么便宜的。租六百的是新房，这个价肯定买不到。。

KKei

开玩笑. 一看就知道是键盘房子投资手.

1-2k council rate 去哪里了?

landlord insurance $300 左右去哪里了?

出租房里坏了东西要修的provision 去哪里了? 一年估计下平均$500-$1000. 新房问题少, 但是越老维护费越多. 还有wear and tear等等

一年左右换一个租客contract fee等于一个礼拜租金. 如果续一个新合同就是半周租金 去哪里了?

如果换一个租客搬走, 中间有空的时间, 你的收入不就减少了?空一周就是$600哦.

有的中介还要charge 你statement fee每年.

你的4.6k profit 去掉以上还剩余多少? 运气好剩个几百,一千块. 运气不好就是负的.

另外你的利息率算的很低了. 未来几年直到你卖房都是那么低? 只要涨个1%. 你立马就亏损了.

pan123au

alyssa 发表于 2014-11-30 15:53
求地址，没见到去年这么便宜的。租六百的是新房，这个价肯定买不到。。 ...

http://www.realestate.com.au/pro ... bankstown-113003895
http://www.realestate.com.au/pro ... bankstown-112051203
http://www.realestate.com.au/pro ... bankstown-111933715

http://www.realestate.com.au/pro ... bankstown-110986011

http://www.realestate.com.au/sol ... 500000-in-bankstown,+nsw+2200/list-2?includeSurrounding=false

pan123au

alyssa 发表于 2014-11-30 15:45
Rent 打的太高，买价打打太低。
是实际了还是举个例子？

http://www.realestate.com.au/pro ... bankstown-414378519

alyssa

pan123au 发表于 2014-11-30 17:01
http://www.realestate.com.au/property-townhouse-nsw-bankstown-113003895
http://www.realestate.com. ...

感谢分享。
很明白了。例子还是有的，就是要买的早买的巧。
不过租金，肯定不到位。

qwertyui

40几万的房子租600的情况非常特殊.不具普遍讨论价值.如果拿特例讨论,和讨论如何10块钱中几百万六合采一样.

alyssa

pan123au 发表于 2014-11-30 17:06
http://www.realestate.com.au/property-townhouse-nsw-bankstown-414378519

这个例子就举错了。
这房子你知道卖价是多少？

alyssa

大家都是明眼人，我撤了。

DBOY123

折旧的钱，卖的时候要交回去的

天行健

没有人为了negative gearing而投资，都是为了capital gain!

这一点毋庸置疑

pan123au

alyssa 发表于 2014-11-30 16:07
这个例子就举错了。
这房子你知道卖价是多少？

银行城主 的房子和他自己出租的

pan123au

qwertyui 发表于 2014-11-30 16:07
40几万的房子租600的情况非常特殊.不具普遍讨论价值.如果拿特例讨论,和讨论如何10块钱中几百万六合采一样. ...

see 19 lou

civet

我作证，460K 13年入手，可以租600每周

idlepoison

。

kawara

idlepoison 发表于 2014-11-30 16:31
Rent 600 * 50 = 300k

你这个常识有点差了，这房一年租金三十万？

idlepoison

kawara 发表于 2014-11-30 17:32
你这个常识有点差了，这房一年租金三十万？

哈哈哈，对哦，没注意，赶紧删了，我就是顺着lz数字看看。。。

Carmen_lee

楼主很傻很天真

liu263

460k的房子每年折旧8k，基本是按新房折了。新房有这样的价钱么？

另外，每年折的8k，到卖出的时候要按边际税率交cgt的。现在就把这8k算成收入是不是太早了？

xiaobandeng

足迹高人真多啊

alix

alyssa 发表于 2014-11-30 17:07
这个例子就举错了。
这房子你知道卖价是多少？

1/19 Highland Avenue

Sold $635,000 in 04 Oct 2014(Auction)

Rent $630pw in Nov 2014

Townhouse: 4 Bed rooms 2 Bath rooms 2 Car spaces

不过旁边2/19
2/19 Highland Avenue

Sold $478,000 in Jul 2013

List over $479,000

Unit: 3 Bed rooms 2 Bath rooms 2 Car spaces

kc_zhang

我现在的投资unit，有35万贷款，只还利息，利息是4.99%，全额offset。
有个问题一直困扰我，因为负扣税的原因。我年收入是5.4万税前。这套投资房每周租金收入450，利息360，加上strata、水费、council费、中介管理费等费用基本可以持平。
我手头还要7万存款，这7万是放在这套投资房offset里抵扣利息呢，还是应该拿出来存银行的reward账户吃3.8%的利息？另外因为我太太没收入，是不是7万存款放到她名下吃利息，因为年收入不到1.82万，还能不扣税。

Carmen_lee

smallapples 发表于 2014-11-30 19:39
理论上是不错，实际上
1） 利润太少
2） 不可知风险，租客，etc

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如果行情不好的话，房子空一周都很麻烦...