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转载]王晓雨的买房故事：我在澳洲怎么买房投资？ [本文为 谢小残 在澳洲澳宝网络(AOBO)原创或转载，转载请注明作者和出处。] 王晓雨离开上海，１９８８年去澳大利亚，转瞬已经１８年了。作为一个文学作者，王晓雨在异乡依旧笔耕不辍，现任澳大利亚墨尔本华文作家协会主席。他曾采访从中国大陆去澳大利亚“留学”的高中生们，写下纪实文字，经《新民周刊》刊发，在大陆引起反响，国内电视台还专程赴澳洲，将此题材拍成专题片。日前，王晓雨再次来沪，对于上海近期的房地产现状很有感触，周刊记者与他聊及的有关两地房地产的情景和不尽相同的投资理念，颇值参考。 先少买一间房 记者：将时间提前２０年，买房子这件事情，在上海还是属于“天方夜谭”。随着国内经济建设的发展，人们的生活水准逐步得到提高，改善住房条件，个人购买房屋、拥有“不动产”，这些已经成为大都市人寻常的生活话题。你是上海人，到澳洲也已经有１８年的时间，想来你到异乡，也马上就会碰到“住”的问题吧？类似你这样的群体，开始是怎样考虑的呢？ 王晓雨：刚从亚洲大城市移民海外的华人，在买房时常常想买大房，前后花园要整齐，四五间卧房之外，还一定要有家庭房、书房、娱乐房，总之一切齐全了才签字。 从文化上分析，新移民们的“求大房”心理，是因为过去在母国居住的地方过于逼仄。台湾、香港地贵如金，价值百万的房子里面也要小心弯腰转身，才不会打翻东西。上海来的新移民更有和邻居合用厨房的痛苦记忆，曾有一位前列腺炎患者向医生哭诉，他憋尿太多是因为和邻居合用厕所。一到澳洲后，新移民欣喜若狂，每个家庭成员至少一间卧室。前后大花园，桂花、玉兰、玫瑰花连成片。花团锦簇中再放一个秋千架和一个游泳池，诱惑无法抵挡。不少台湾来的新移民，论财产基本上还不属于中产阶级，甚至还领救济金生活，可买房时却论公顷面积，好像只有大洋房才能一吐心头积怨。 房地产是有规律的，以墨尔本东南为例，离城中心每近一公里，地皮价格大约上涨１．５万元以上，布里斯班市也相仿，离开市中心每远一公里就可便宜１万元左右。其实对拥有资金不多的新移民来讲，买大房是有代价的，如果投资的钱相同，又想要多一间房，多几个平方米，那就只好将选房半径朝外再扩展一些。也就是等于说上下班的距离远些，汽油钱多花一些，不算塞车，每天路上耽搁的时间多一些，邻居层次差一些，子女的学校选择少一些…… 记者：买房子常常会出现这样那样的一些矛盾，但作为财产本身还包含着一个价值的问题，就是这个房子是增值还是贬值。 王晓雨：因为房产金额的基数都是比较大的，所以上下一个百分点对房产投资者来说就是很大的数目。专家的说法是：房屋上涨的潮水大致上是从市中心往外一波一波翻涌的，越到周边，幅员范围越大，可选机会越多，房价升幅就越小。这和在中国浙江海宁观钱塘江大潮是一个道理，瓶颈口一放大，潮水马上下去了。我们平时看拍卖，越是地区远，参加的人越少，就是证明。在移民数额减少的情况下（近年来，移民中投资移民、商业移民比例激升，他们属“成功”人士，有能力直接购买豪宅，这一类情况另说），房屋需求减少，远郊的房子升幅就更小。过去４０年的房产记录证明了这一点。远离城市特别是１５公里之外的房子升值也很慢，较理想是半径是７到１０公里之内。近城区房屋每年上升７％以上，那些远的地方也许只有５％甚至只有３％。 今天，世界正在一个危机四伏的处境中，中东形势更是令人担忧，石油价格势必上升。当汽油价格突然上升时，远郊的房子就可能不升值甚至反而下降。 仔细一算，就不算汽油费开支、子女求学不易、购物不方便等等因素，且就以房论房，自己住的房子升值，就是不卖，也是赚。要用钱时，就可押给银行。房子是砖头、木头、玻璃、水泥和地皮混合的不动产，这些东西实际上和钱是一样。人是肉做的，比砖头早消失，消失前留给后代，能多给两块砖头，或者让后代有钱进更好的学校，华人家长都是乐意的。何况现在的人平均寿命长，退休后仍有许多年要生存。如果没有一两幢投资房垫底，华人新移民的老年生活有可能不安稳，如果有一些有价值的房屋，晚年的生活将会有很大的不同。 由此看来，现在不求大，少买一间房，花园小一些，正是为了将来多值几个钱，表面上少买一间房，但实际上可能多买一幢房回来。 一房一厅是个好选择 记者：从你这些年的经验来看，初到外国买多大的房子比较好？ 王晓雨：我以为，比较理想的是买一房一厅的公寓单位。 现在的青年人比较自我，不像上一代人那么容易迁就。３个卧室的公寓一股要租给３个青年人，这给出面签字承租的那一位很大压力，因为３个人３条心，往往合约不到期，其中的一位就因为某个生活上的理由如电话大噪或东西找不到而分手搬家。３个青年人能租满１年的凤毛麟角。那些仅有１个厕所，１个浴室的三房一厅，更是对当代青年租客的考验。供出租的二房一厅公寓也应该有两个卫生间，以免去相互的干扰，留出相对独立的空间给他们。 不要认为３房中有一个人走了，另外两人仍会坚持付房租，现代小青年的责任感也远不如他们的长辈，如果短时间内找不到新租客，他们很有可能拖欠房租，甚至一走了之。 如果去调查一下，这样的例子很多，许多青年人奉行不吃亏原则，对履行合同条约的义务并不在乎。这也就是为什么今日一些好的代理人在出租３卧室公寓给年轻人时，会反反复复地了解对方收入和过去的租房史，并要求一份担保信的缘由。 澳大利亚居地产权威机构ＭＡＴＵＳＩＫ ＰＲＯＰＥＲＴＹ ＩＮＳＩＧＨＴＳ调查显示，与其他居住形式相比，独居人口的比率增长最快，估计到２００６年，独居将风行，成为澳大利亚最为普遍的居住形式。在许多现代青年人眼中，人一多，再大的房也拥挤；独居则再小的房子也横竖都觉得宽敞。鉴于当今青年租客的现状，我建议是买一房一厅最好。一个人住，麻烦最少，就是租金贵些，也有人不在乎，宁愿花钱减少干扰，一些生活爱干净，注重品位质量，强调审美爱好的租户更是首选。 记者：一室一厅还有一个最大的优点，就是保证了个人生活的私密性。 王晓雨：如今青年人晚婚，但他们不肯晚恋，恋了不久就要同居。两人一张床，租金就相对便宜了。同居者是租房客的重大来源，一房一厅是他们的最爱。他们没有婚姻契约证书，也不要孩子，但蜜月期又长又甜。一室一厅的另一个好处是可以带家具出租，这个市场很大，一卧房的家具费用低，房主承担得起，但租金回报可以高许多。租客要精装修布置花费也不多。 除了空置率低之外，一房一厅公寓还有一个好处是升值快和脱手快。 但是，城里公寓也不是越小越好，是不是一室一厅都可以大胆买入呢？不是。我以为，要注意几种情况：一是这幢楼共有多少一室一厅？一室一厅和两室一厅、三室一厅各占比例多少？如果整幢楼都是一室一厅和两室一厅的，千万不要急于买入。除了电梯楼道高峰时人满为患之外，租客中妓女的比例会高，小偷也会乘机混入其中。租客中的这种“另类人士”如果多了，也会因为治安和噪音而吓走租客。搬家车的频繁来往，会影响新买家的投资打算。我们无法控制别人的作为，所以比较好的办法是在投资前调查清楚，最好的选择比例是整幢楼中一室一厅的比例不超过１０％。 |
