在悉尼內西南區蓋房子（有index, 怎样做前院砖墙的帽子盖， 图片更新：3725楼)

eric_hl88

原帖由 H妈妈 于 2011-9-11 22:30 发表


如果造房子的时候builder在plan里面含了挡土墙，但是因为是不含在合同中的，没做挡土墙。然后造房子结束了，通过独立certifier来做，不告诉他要做挡土墙，岂不是就不用做挡土墙了？这个空子是不是存在？

这样说来，假设说如果有可 ...

一般plan中就算有挡土墙，builder也不会包在contract价格里的，因为有时候很难算准实际工程cost，都是owner负责cost。一些复杂地皮的fill和cutting，明显影响retaing wall 的cost。除非你和builder协商同意，那么你要确认你们把retaing wall 放在inclusion list里面了，否则纠纷多多，必须要写明长度，高度，材料，谁负责cost包括labour。
你前面的有关retaing wall的问题，我来说说建议供讨论。
1.有retaing wall的地盖新房子，强烈建议先做Retaingwall，越是后面，难度可能越大，比如通道很小，石头运不进去，另外复杂的地形，如果和drainage什么一起来，好难开工。另外做错什么很难返工。
2. House Design 非常重要，retaining wall 如果在cutting 很大量的地上，无论做砖的石头的，底部都要占用300-500mm空间，可能会很影响通道面积。cost也高。
3. 房子design要结合地形，还要找懂cost的人设计，不是简单fill and cutting，spilt floor这么简单。首先fill cutting，那么地的两边都产生retaing wall，你负责cost，split floor也有cost，如果前后倾斜的地，cutting地块就要去扔土 。不知道NSW为什么这么贵，600一车。卡车一般可以运9个立方土，挖出的土有个膨胀系数1.2，就是一般挖10立方土，运卡车时候是12立方体积，卡车一般不会满载，司机会说我压过了什么的，考虑安全什么的，你也不懂的。另外卡车运不是土而是建筑垃圾就很贵，600-700一车就正常，但是土要600一车好像很贵，不知道nsw的行情。所以site cost 是最tricky的地方。你最好在挖的时候守着看多少车土，当然如果这个包括在site cost另外说了。所以你要设计房子用最少的site cost，少cutting，少垫高fill，少扔土，少retaing wall，同样，如果是自己喜欢split level的另外讨论。有些复杂地皮，连footing都要加cost，比如要用strip footing，cost要高些，做排水系统的joiner，也会多charge钱，这个那个都是几千几千加的，所以好的design不是你自己随便想的。
3. 如果是新地皮，最好先和左右builder沟通，看看他们的site plan，不然你往下挖，他往上垫土，你们的boundary的挡土墙很麻烦。

eric_hl88

原帖由 H妈妈 于 2011-9-11 16:44 发表
请问一个问题，这个问题非常不急，因为和Builder的合同无关，是有关council的。我的Builder告诉我，即便我的ｃｕｔ和ｆｉｌｌ只有半米的样子，但是呢到NGL有可能要900mm，说是council会要求什么engineer的报告什么的。你们的到NGL是多少？有没有需要出具什么engineer的什么东西？

这个由于和builder无关，有关retaing wall的，所以他才不管。但是其实是要先考虑。他已经透露出，会比较麻烦的了。因为半米加挖footing的400，就是要900的retaing wall，超过一定高度，在boundary的retaing wall设计要engineer design的，不是随便找个brick layer做就可以的了。如果是砖的，下面有footing，如果石头的，要底部宽度要求。做水泥的可能要打pier 等等。所以要先设计，申请。NSW，找私人certifier贵些，快些，找concil便宜但是慢些，另外申请不符合要求，发回重新弄，时间，cost都会多。

St.G.Illawarra

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-12 15:45 发表


一般plan中就算有挡土墙，builder也不会包在contract价格里的，因为有时候很难算准实际工程cost，都是owner负责cost。一些复杂地皮的fill和cutting，明显影响retaing wall 的cost。除非你和builder协商同意，那么你要确认你 ...

呵呵， 还是最好买一块平的土地/落差没有这么大， 费用少。

白雲山民

http://www.ebay.com.au/itm/35025 ... d=p3984.m1423.l2649
今天問倆這６．５米的電線幹送上門（ＳＹＤ）﹣﹣４０刀

St.G.Illawarra

这么便宜的送货， 好抵

happyll

恭喜楼主啊，我估计我们不会弄前面的墙了，因为本身是cul-de-sac，弄一排screening plant估计就搞定了。。
我觉得大家建房都懂的好多啊，什么landscaping bond的都没听说过。。。
今天老公又跑去看房子了，基本已经成型啦，估计再多几天屋顶全都搭好了～～

St.G.Illawarra

如果你们家附近的房子都没有前面的墙， 那就可以不做了。

可以省起码几千块。

happyll

估计圣诞节之前是能盖好了，正好年底趁打折去买家具去～～～

H妈妈

原帖由 happyll 于 2011-9-12 22:20 发表
估计圣诞节之前是能盖好了，正好年底趁打折去买家具去～～～

恭喜恭喜，曙光就在前面了

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-12 15:53 发表


这个由于和builder无关，有关retaing wall的，所以他才不管。但是其实是要先考虑。他已经透露出，会比较麻烦的了。因为半米加挖footing的400，就是要900的retaing wall，超过一定高度，在boundary的retaing wall设计要engineer ...

多谢指教

可是我还是有些搞不懂，为什么同样是ｃｕｔ　半米，楼主的retaining wall就不需要engineer的设计，用timber就可以做retaining wall了呢？我的地前后没落差，左右差１米。ｃｕｔ和ｆｉｌｌ各半米，理论上应该土不会多出来很多（根据你的膨胀原理，应该会有一定量的土多出来）。

为什么ｃｕｔ半米后还需要加挖footing　４００ｍｍ呢？

还有什么时候一定需要做Brick retaining wall呢？

H妈妈

原帖由 happyll 于 2011-9-12 21:59 发表
恭喜楼主啊，我估计我们不会弄前面的墙了，因为本身是cul-de-sac，弄一排screening plant估计就搞定了。。
我觉得大家建房都懂的好多啊，什么landscaping bond的都没听说过。。。
今天老公又跑去看房子了，基本已经成型啦，估计再多几天屋顶全都搭好了～～

不可能吧？你们没有交ｂｏｎｄ的吗？一般建房子都会弄坏人行道，ｃｏｕｎｃｉｌ都会要求付押金的，房主负责修

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-12 15:45 发表


一般plan中就算有挡土墙，builder也不会包在contract价格里的，因为有时候很难算准实际工程cost，都是owner负责cost。一些复杂地皮的fill和cutting，明显影响retaing wall 的cost。除非你和builder协商同意，那么你要确认你 ...

1.我们有drive through设计，运东西很方便

２和４不用考虑

３　所以你要设计房子用最少的site cost，少cutting，少垫高fill，少扔土，少retaing wall

这个几乎不可能，less cutting & filling就是意思少动NGL,那么就要做drop edge beam or split level=a lot of money $$$$$. 光drop edge beam出来的土就预计要花2500处理掉。drop edge beam & XX courses down　原本要收我们$17k.　这里就几乎要２万的开销了。

而如果用cut & fill，因为不超过半米，不需要做drop edge beam. retaining wall是不是必需的情况下只要做地基周围的（当然理想状态是全做）。timber retaining wall的报价两边是５０００而已。

我现在只是担心说如果超过９００ｍｍ的话，一定需要做brick retaining wall?　那么成本就高上去了，而且还需要打地基，那么的确是先做比较好。但是先做了，又担心造房子时候被造房的給弄坏了

St.G.Illawarra

原帖由 H妈妈 于 2011-9-12 23:12 发表


1.我们有drive through设计，运东西很方便

２和４不用考虑

３　所以你要设计房子用最少的site cost，少cutting，少垫高fill，少扔土，少retaing wall

这个几乎不可能，less cutting & filling就是意思少动NGL,那么就要做drop edge ...

车到山前自有路， 想这么多也没有用。。。

H妈妈

原帖由 St.G.Illawarra 于 2011-9-13 10:19 发表


车到山前自有路， 想这么多也没有用。。。

But if it's too costly to do retaining wall, maybe we should do drop edge beam & X courses step down instead without changing NGL much and also save much for landscaping later on. That's why I want to know more about the site cost and then decide which way is better

St.G.Illawarra

我觉得 如果 $ 不是问题， 还是做 drop edge beam 好。  

这可是百年之建。

[ 本帖最后由 St.G.Illawarra 于 2011-9-13 14:55 编辑 ]

H妈妈

原帖由 St.G.Illawarra 于 2011-9-13 14:51 发表
我觉得 如果 $ 不是问题， 还是做 drop edge beam 好。  

这可是百年之建。

But you did not do drop edge beam neither...why should I pay big $$$. 55555555

H妈妈

$ is a problem.

When I sell the property, no one will ask me... did you use drop edge beam?

eric_hl88

原帖由 H妈妈 于 2011-9-12 22:58 发表


多谢指教

可是我还是有些搞不懂，为什么同样是ｃｕｔ　半米，楼主的retaining wall就不需要engineer的设计，用timber就可以做retaining wall了呢？我的地前后没落差，左右差１米。ｃｕｔ和ｆｉｌｌ各半米，理论上应该土不会多出来很多（根据你的膨胀原 ...

cut and fill 是比较划算的，因为没有扔土，但是你左边高一米，cut半米后，这边就是低于隔壁的level半米了，同样右边垫高半米，你要负责retaing wall，做footing要挖400，楼主的地可能是前后落差，后面挖了就挖了，和你的不同情况吧。另外木的retaing wall 过了一定时间要维护，你如果要美观耐用，就直接上石头的。你把site plan发上来，有等高线的那个图 才能看得才明白。另外你的地皮土质是什么级别。有些山脚下的地，如果是S，再来个大些的落差，就要多准备几万弄地了。

St.G.Illawarra

原帖由 H妈妈 于 2011-9-13 15:18 发表


But you did not do drop edge beam neither...why should I pay big $$$. 55555555

呵呵， 我的 pergola 有做 drop edge beam。 但是 挡土墙我觉得我们家的不需要drop edge beam。 而且， 市政厅也没有要求我们一定要用drop edge beam。

St.G.Illawarra

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-13 15:22 发表


cut and fill 是比较划算的，因为没有扔土，但是你左边高一米，cut半米后，这边就是低于隔壁的level半米了，同样右边垫高半米，你要负责retaing wall，做footing要挖400，楼主的地可能是前后落差，后面挖了就挖了，和你的不同情况吧。 ...

哇 ！！

“如果是S，再来个大些的落差，就要多准备几万弄地了。”

这么多， 你吓怕了她。

H妈妈

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-13 15:22 发表


cut and fill 是比较划算的，因为没有扔土，但是你左边高一米，cut半米后，这边就是低于隔壁的level半米了，同样右边垫高半米，你要负责retaing wall，做footing要挖400，楼主的地可能是前后落差，后面挖了就挖了，和你的不同情况吧。 ...

I have the contour survey and there is only 1m fall from side to side.

M class slab

If timber retaining wall, do we still have to do footing? My understanding is no. Our next door neighbour will build a new house later so I'll discuss with them about the retaining wall. May share the cost. But the other side, we'll take care of it 100%

H妈妈

原帖由 St.G.Illawarra 于 2011-9-13 15:43 发表


呵呵， 我的 pergola 有做 drop edge beam。 但是 挡土墙我觉得我们家的不需要drop edge beam。 而且， 市政厅也没有要求我们一定要用drop edge beam。

Yes, you don't need to do drop edge beam for pergola area either. But it was good to do because it'll be easier for you to do flooring for Alfresco/pergola area later.

happyll

原帖由 H妈妈 于 2011-9-12 23:00 发表


不可能吧？你们没有交ｂｏｎｄ的吗？一般建房子都会弄坏人行道，ｃｏｕｎｃｉｌ都会要求付押金的，房主负责修

我们家那条街没有人行道，所以没有交？？ 反正从来没听说过这么个BOND。。。 DRIVEWAY的位置也没有改，不用开喇叭口～
至于SCREENING PLANT，不着急啦，等都弄好了最后再弄吧。。反正这个不弄也能先住人。。
到时候我还打算自己种草地，不知道难不难啊，我看足迹有人也自己去买的种子。。

H妈妈

原帖由 happyll 于 2011-9-13 16:44 发表


我们家那条街没有人行道，所以没有交？？ 反正从来没听说过这么个BOND。。。 DRIVEWAY的位置也没有改，不用开喇叭口～
至于SCREENING PLANT，不着急啦，等都弄好了最后再弄吧。。反正这个不弄也能先住人。。
到时候我还打算自己种草地，不知道难不难啊，我看足迹有人也自己去买的种子。。

自己种草地? Wow...I think 草地 is not expensive. You can get as cheap as $12/sqm. I'm going to buy lots later.

Screening plants are good. But they are not cheap, are they?

happyll

原帖由 H妈妈 于 2011-9-13 17:01 发表


自己种草地? Wow...I think 草地 is not expensive. You can get as cheap as $12/sqm. I'm going to buy lots later.

Screening plants are good. But they are not cheap, are they?

你知道去哪里买草皮好吗？ 这些个花花草草的都不是特别贵，几百块应该能把screening plant搞定吧。。。我网上大概看了一下，还没去nursery瞧过。。我还是想找人设计一下后院，然后能自己弄就自己找人弄。。。

lz的landscaping打算怎么弄啊？？

St.G.Illawarra

原帖由 happyll 于 2011-9-13 17:42 发表


你知道去哪里买草皮好吗？ 这些个花花草草的都不是特别贵，几百块应该能把screening plant搞定吧。。。我网上大概看了一下，还没去nursery瞧过。。我还是想找人设计一下后院，然后能自己弄就自己找人弄。。。

lz的landscaping打算怎么弄啊？？

还没有想好。

首先要按照我们被批准的landscaping 图纸来做。
等拿了 OC 之后再做长远打算。

happyll

问一个白痴问题，是所有的landscaping都需要council批吗？？我们的plan里面完全没有lanscaping啊，我很茫然。。。。

happyll

又研究了一下，应该不是都要approval的。。好像是针对boundary retaining wall，像eric提到的。。不正确的话请更正～～

St.G.Illawarra

原帖由 happyll 于 2011-9-13 19:26 发表
问一个白痴问题，是所有的landscaping都需要council批吗？？我们的plan里面完全没有lanscaping啊，我很茫然。。。。

我的council的 CC里面也没有要求， 不过，当你申请 OC 时， council 一定要有 landscaping 的。

如果没有， 那就要另外再找 合格的 landscaping师 帮你画图， 然后再向council 申请， 申请费 每一个council都不一样。

如果当你申请CC时一起申请，那就不用再另外申请多一次 landscaping， 省钱省力。

St.G.Illawarra

当我们去买灯饰，射灯时， 商家说是半卖半送节能灯泡给我们。

那些大陆山寨厂生产的灯泡质量太差了。

我们刚刚搬进新家， 用了一个星期， 马上就有两个坏了！！

NND， 这么差的质量！！
这个烂牌子是 ：

Lumos

一怒之下， 到 bunnings 买了 Philips 的灯泡， 希望名牌的质量有保障。

不知道大家用什么牌子的灯泡呢？