关于房价的思考和疑惑

patricb

鉴于工作关系和个人的投资需要，房地产市场一直是我比较关注的。来澳洲定居只有4年多，不敢妄称了解市场，只是最近的市场行情越来越出乎意料，实在有点让人不吐不快，所以发此一贴，以“抛砖引玉”。
每周照例到REIV的网站上看一下周六的拍卖结果（仅限维洲），最近几周看到的成交记录都非常强劲，显示出房地产市场之热。先来看一下这周REIV的报告：
Saturday 15 August 2009

Another clearance rate in excess of 80 per cent today will provide vendors with great confidence as we head into spring, and whilst Melbourne continues to have a broader housing supply issue house prices will remain solid.

Today there were 475 auctions reported, of which 398 sold resulting in a clearance rate of 84 per cent. There were 77 homes passed in, of which 44 were passed in on a vendors bid.

Auction numbers continue to increase, reaching just over 600 in two weeks which will be welcomed by buyers who face stiff competition at auctions.

CLEARANCE RATE是市场情况的重要指标，最近连续保持在80%以上的高位，更为重要的是，看CLEARENCE RATE要结合上市的房屋数量，本周victoria是475个AUCTION，比去年同期的451个auction更多，所以说这个高clearence rate 还是有一定的数量基础的(有个别时段，由于上市auction的房屋数量极少，会造成clearence rate相对异常而不可靠）。
再看成交价格，不排除有些房子的成交价格还是在合理区间的（包括我们这里的网友买的 ），但是确实有不少房子的成交价格非常高，我有关注过的几个房子成交价格超过asking price约30%，咋舌的很！以前通常觉得超过20%就很牛了。 当然有时候这种情况是由于agent under quote以吸引买家，但我关注的这几处房子我原来都认为asking price还是合理的。所以，要不就是我太保守（WHICH IS 我家领导的观点），要不就是市场太火爆。
了解我的人知道，我不是“多头”，也不是“空军”，总是试图理性看市场，尽管ALMOST IMPOSSIBLE.
分析一下，看多的理由先：
1，        首次购房津贴：这无疑是市场旺盛的一个重要原因。从我平时的工作中就可以看到，来咨询的首次购房者比例相当高。对于这里的很多同学来说，可能大幅增加的津贴只是一个吸引你买房的理由或是一个奖励，但我看到对另一部分尤其是local的年青人来说，这个增加的津贴是个决定性因素，因为我们知道有不少aussi收入不错，但开销大存款少，对他们来说存款是阻碍他们买房的最大障碍。而目前新房最高3万2的补贴，极大的帮助了他们的存款不足，对一个价格30万的普通住宅来说补贴几乎占到了10%，所以我们看到了各新建小区内流水般的参观者和签约者。
2，        外来资金的流入和新移民（包括中国投资移民）
上面说到了津贴对市场的推动，但这应该仅限于中低价市场，毕竟大多说首次够房者只能负担25-60万之间的房子。但出乎意料的是高端市场同样火爆，于是我们从拍卖现场上频繁出现的同胞上得出另一个推论，是新移民炒高了房价。不可否认，从我接触到的情况来说，这种现象是存在的，我有大约10%的客户是新移民，包括大量的投资或商业移民，可能你不了解的是，其中除了来自于我们的祖国以外，还有不少来自印尼，马来西亚，新加坡等等。显然这个人群首先是资金较为充裕，其次由于是新移民，对价格不熟悉或是不敏感，还有是一部分人时间比较紧（就是来几个星期搞定房子的），种种原因造成其出价比较“大方”。更何况以国内例如上海现在动辄数百万人民币的普通公寓房来说，这里类似价格的花园洋房确实显得不贵。当然有时我们又想难道整个澳洲市场就能给新移民买下来炒高吗？我的理解是，新移民当然还只是澳洲人口的一小部分，但也许是因为，在一定的时段内，上市的房产是有限的，成交换手的房子里被新移民买走挺大一部分，所以就造成一种局部的价格上升。
3，        低利率。
也是重要因素，目前如此之低的贷款利率，就意味着同样收入的人，比去年或前年可以借到到更多的贷款，以支撑更高的预算和购买力。
4，        房屋供应不足：
最近澳洲央行行长在警告房价泡沫的同时也提到了澳洲住房供应不足的问题，所以很多人干脆“弃租转买”，而低利率有造成暂时的还贷金额几乎持平租金。
5，        心理原因。
人总是有追涨的心理的，房市股市都一样，看空不成也会翻多。很多人说，澳洲在经济危机之下都有如此市场，等经济复苏那还了得。

再说看空的理由：
1，        同样要说首次够房津贴。随着时间推移，津贴将减少，到明年初就几乎接近原来的水平了。所以首先会减少对购房者的刺激作用。其次，我个人认为，目前大幅增加的津贴实际透支了未来的购买力，也就是说很多原来计划在今后几年买房的人因为现在的津贴而提前买房，这样未来几年内潜在的首次购房者就会减少，影响需求。
2，        经济危机。
目前全球市场预期都有转好的迹象，但失业率还是有可能会增加，这样就可能从供应和需求两方面影响市场。
3，        利率和汇率的上升。
澳洲的利率基本确认走出下降通道，今后几乎肯定要升，现在只是在讨论何时升怎么升的问题。经济转好，通胀压力增大，利率上升不可避免，自然会影响贷款能力和购买力。另外经济转好，也意味着澳元可那走强，对境外投资者也是个抑制。
4，        购买力不足。
我们已经看到澳洲房价在2008年前有个很大的增长，现在时隔不久，有来一个大幅上升的话，本地的购买力是否跟得上，毕竟大部分人的收入在同期并没有增加这么多。平均房价对平均收入的倍数在增加，最近CBA的调查也显示affordability在下降。收入还能支撑房价吗？

罗罗嗦嗦一堆，求高手指正！

[ 本帖最后由 patricb 于 2009-8-16 12:43 编辑 ]

ylcg

Patricb的意思是不是房价要降，至少不会老是这么疯狂...

chriswxy

很有道理。
但市场经常是非理性的。
如中国的房产市场和墨尔本目前的房产市场，有一种最后的疯狂的感觉。

patricb

原帖由 ylcg 于 2009-8-16 12:27 发表
Patricb的意思是不是房价要降，至少不会老是这么疯狂...

我是“不多不空” “亦多亦空”  写这帖子不是我的结论，而是分享我的想法和疑惑。
不过昨天，我有个好朋友也是一贯的”空军司令“，昨天在市场上涨的压力下也“白旗投降”了

shangpin

就像等澳币回落一样，等房价回落。

不急，不要把买房看成很重要的一部分。

投资赢利才是主要。

patricb

原帖由 shangpin 于 2009-8-16 12:35 发表
就像等澳币回落一样，等房价回落。

不急，不要把买房看成很重要的一部分。

投资赢利才是主要。

道理是对的，只是对很多身在其中的人来说，难以作到。我的工作关系，看到太多买房到绝望的人。

ylcg

原帖由 patricb 于 2009-8-16 12:37 发表

道理是对的，只是对很多身在其中的人来说，难以作到。我的工作关系，看到太多买房到绝望的人。

非常同意，俺就是一个买房绝望的人 ，从来是看房眼见着房价噌噌往上涨，预算也跟着不断提高，现在快跟不上了...

junniao

DING YI XIA.

alfredbird

我觉得利率低是一个比较重要的因素，不管对于自己住的还是投资的。

西门吹哨

透支投资,或透支消费在短期内可能"盈利",但需要有接盘者力挺市场才行

nikyxin

有一个疑问,澳洲的平均工资有没有一个人60K? 如果有的话,一个家庭就有120k,税后也有90K吧,saving45k一年.一套房子算45万吧,两年就能付首期了,只要贷款30多万,还款压力和工资比起来很小阿.虽然和几年前比起来,房价上涨很多,Affordability在下降,不过只是相对几年前而说吧?

patricb

原帖由 nikyxin 于 2009-8-16 15:11 发表
有一个疑问,澳洲的平均工资有没有一个人60K? 如果有的话,一个家庭就有120k,税后也有90K吧,saving45k一年.一套房子算45万吧,两年就能付首期了,只要贷款30多万,还款压力和工资比起来很小阿.虽然和几年前比起来,房价上涨 ...

这个affordability确实是相对而言的，比起国内的房价收入比，澳洲是好多了。我的意思是如果大家回忆一下这几年自己工资的涨幅，比较一下同期房价的涨幅，好像是落后的，所以affordability就下降了。

叶多爸爸

90k怎么能做到45k一年的saving?即使有也不是大多数啊。

紫萱

没小孩应该可以存到

sqfo

原帖由 patricb 于 2009-8-16 15:33 发表

这个affordability确实是相对而言的，比起国内的房价收入比，澳洲是好多了。我的意思是如果大家回忆一下这几年自己工资的涨幅，比较一下同期房价的涨幅，好像是落后的，所以affordability就下降了。

问题如果只有一方工作呢？ 还需要抚养小孩的话压力就倍增了

zxart

原帖由 chriswxy 于 2009-8-16 12:28 发表
很有道理。
但市场经常是非理性的。
如中国的房产市场和墨尔本目前的房产市场，有一种最后的疯狂的感觉。

VIC吹起的泡泡是本次金融危机重灾区，墨尔本疯狂的原因是几乎80%商业移民到墨尔本购房推高了房价，我这里有300个商业移民群的样本，一次性付款比比皆是，我比较了一下，原来悉尼和墨尔本两地华人社区的房价基本差20%左右，墨尔本现在已经没有这个优势了。

jialiren

Patric--来澳洲定居只有4年多！观点清晰！ 佩服！

letsgo

据权威人士宣称 在发生经济危机时 股票即可大跌  房价大概2--3年的滞后期

也就是几年和明年  经济危机影响到的贷款将会显现出来。

叶多爸爸

原帖由 紫萱 于 2009-8-16 15:36 发表
没小孩应该可以存到

肯定能存到，我的意思是这部分人比例不大，所以没有首期的人还是大多数

letsgo

现在房价高  已经成了社会问题
当年轻人 到了婚育年龄 买不起房产（包括贷款），社会将会怎样？年轻人会不会开始旁门左道？

当这个成为社会焦点问题时  澳洲政府的 鼓励投资房政策 将会改变。
这样支撑高房价的因素只有  外来移民了

jialiren

就去年，停了一下，但今年VIC 的房价 是很高了。
在去年有段时间也曾听说好像每周就有至少是一套以上的银行强制拍卖房的，现在好像都没了。
看看周围买了房的，都说涨了很多！难道澳洲是一净土，没一点，USA 和UK 房价的影响？ 而是上升？

patricb

原帖由 zxart 于 2009-8-16 15:49 发表



VIC吹起的泡泡是本次金融危机重灾区，墨尔本疯狂的原因是几乎80%商业移民到墨尔本购房推高了房价，我这里有300个商业移民群的样本，一次性付款比比皆是，我比较了一下，原来悉尼和墨尔本两地华人社区的房价基本 ...

墨尔本的房价和悉尼的差距确实在缩小。

[ 本帖最后由 patricb 于 2009-8-16 16:03 编辑 ]

patricb

原帖由 letsgo 于 2009-8-16 15:56 发表
现在房价高  已经成了社会问题
当年轻人 到了婚育年龄 买不起房产（包括贷款），社会将会怎样？年轻人会不会开始旁门左道？

当这个成为社会焦点问题时  澳洲政府的 鼓励投资房政策 将会改变。
这样支撑高房价的 ...

对于这个问题，澳洲的媒体一直在debate，有的说要控制房价，使居者有其屋，有的则认为年轻人要调整想法，买不起就租，过去人人有房产的澳洲梦走到尽头了。
多数政府对房价调控都是左右为难的，过高则影响购买力和生活水平。过低则降低国民资产水平并加大房贷和金融风险。

jialiren

曾经看到过一观点,想不起那个啥的reference ：如果这次的危机还没有到底， (作者比较悲观，definitely forcase  明年以后更worse ）。
目前是SALL 投资房的最好时机！ 然后等待利息进入上升周期，房市下跌，过个4-5年，再买回来，等待下一轮的上升期

lifejoy

以我的眼光看，只要不打仗不动乱，澳洲的房子绝对太便宜了。。。

nikyxin

原帖由 patricb 于 2009-8-16 17:25 发表

对于这个问题，澳洲的媒体一直在debate，有的说要控制房价，使居者有其屋，有的则认为年轻人要调整想法，买不起就租，过去人人有房产的澳洲梦走到尽头了。
多数政府对房价调控都是左右为难的，过高则影响购买力和 ...

其实澳洲的人均土地占有率还是很高的吧。政府手松一松，房子紧缺问题不会那么难解决啊，不过要是人人都想住600平米大地的house，那就很难了。

老外是不是都不太有积蓄？年轻人，没有孩子的时候，工作两到三年，应该是有能力付首期的。当然如果都想两个人月拿8k收入，只还1-2k左右的贷款（按以前的房价算），一个月消费6-7k,那是没办法了。

林草123

唯一的一点疑问就是补助只有1万7,怎么就占到了30万房价的百分之10了呢?
那一万7,三十万的房子印花税就要1万二.其实补助还真没剩多少给房价呢.

nikyxin

原帖由 sqfo 于 2009-8-16 15:44 发表


问题如果只有一方工作呢？ 还需要抚养小孩的话压力就倍增了

同意，要只有一方工作，压力确实很大，除非出租几间房子出去，不过有孩子的家庭大多不会喜欢这样做。

nikyxin

原帖由 林草123 于 2009-8-16 17:58 发表
唯一的一点疑问就是补助只有1万7,怎么就占到了30万房价的百分之10了呢?
那一万7,三十万的房子印花税就要1万二.其实补助还真没剩多少给房价呢.

我想LZ说的是新房吧？
不过现在新房上涨的幅度已经远远超过比旧房多出的1万5了。

林草123

以前澳洲的房子AFFORDBILITY是很不错的,一周收入税后500的话,房子其实才需要4,5万,说的是十几,二十年前吧/