说一说我在悉尼做real estate agent 的故事

天韵

谢谢分享，但是您能加上标点符号吗。。。

cclay

楼主好，campaign一般收多少费用呢？

colu_au

其实Auction的时候，买家没听到on the market，或者还没到reserved price，根本不需要出价，不然都是白出价。

mchi11

dabaodedouzi 发表于 2024-4-30 14:04
目前的行情 off market 不一定能找到最好的买家 建议找一个感觉舒服 沟通交流顺利的中介

好的价格 是同 ...

我是想在Melbourne買房, 想請問的是用買方仲介可以找到好一點的房嗎? 價格上也會好一點嗎?

因為我去看房, 覺得他們都好像LV的店員, 不太想鳥人. 聯絡了也只會叫你加價, 然後就沒了

a_bomb150

陈微亮 发表于 2024-4-30 20:13
请问下，怎么判断一个中介公司是不是用心呢？我过往经历都是口头答应得很完美，实际拿下单子后就抛之不顾 ...

确实。大多数人一辈子也不会卖几套房子，对于如何辨别这类情况是很难有丰富经验的，希望楼主可以谈一谈。

ADT

楼主，房子曾经有白蚁，也能看到白蚁损坏的痕迹，但专家出报告现在没有活白蚁的存在，还有就是房子有石棉夹层。
这些信息都来自于拍卖的房子卖家给出的报告。
请问这种房子值得买吗？
据说房价会比正常的低20多万

flyingying

请问下，小apt如果要卖，是让租客搬走再open呢，还是带着租客open？
后者会影响卖价吗？

还有，如果一个大地破房（70年红砖房）卖的话，需要化妆到什么程度？
如果大改，花了10W，最后可能也就多卖个15W，这样再加上花费的时间，真的需要吗？

nanami666

楼主， PG 一般和房东的reserve price 差多少？ 感觉很多PG都是钓鱼价格。

dabaodedouzi

ymmf 发表于 2024-4-30 19:35
有没有特别的买家可以讲故事？

我知道你是为卖家工作的，但是作为一个买家有什么可以做去拿一个好的deal， ...

买家故事很多

就是房源够多的话 发现一天同一组买家能看到好几次

这个市场里 买家和卖家 都一样 很多人见面时候各种寒暄 互相问好 回家后 直接不接电话 发了信息不回 很正常

我自己今晚给一个房东花了20分钟给他更新市场 花了40分钟给他的房子做了价格报告 和区域分析 最后 直接被对方拉黑


这个行业就是要有一个tough skin
中文来说就是够不要脸 不在乎别人的看法和想法 只要自己在觉得正确的道路上 做着正确的事情 剩下的我们交给市场和时间

其实是一份极度考验心理承受能力的工作

dabaodedouzi

陈微亮 发表于 2024-4-30 20:13
请问下，怎么判断一个中介公司是不是用心呢？我过往经历都是口头答应得很完美，实际拿下单子后就抛之不顾 ...

这个需要看中介，
我是会从房子之前上市 告诉买家需要做什么 到了上市 发给房东链接.
open home后给房东电话 告诉这次openhome的情况 有没有收到offer.
然后有人出offer 根据自己的经验和市场反应程度决定要不要再多次open home.

一个好的agent 要多次call back 在buyer和vendor之间互相negoatiate  在任何一个过程里 让别人知道你在做什么 大概是什么方向

我现在在和房东签合同时候 直接给人家告诉全部过程 让别人每一步都清楚 不会云里雾里

市场不好的时候 我们要给房东信心 市场好的时候要帮房东争取好的价格

如果是走拍卖形式 直接问 我这套房 你会auction day 前做些什么 走contact agent 你的策略是什么 你为什么会这样走

一套房子从上市到成交 settle 就像是孕育了一个孩子 从出生到成长 到长大成人 其中的过程 简单也复杂

对于挑选中介来说 就是选一个 你随时都能appaoch到的agent 不是说24小时待机 而是说有电话 必须一到两小时内有回应

dabaodedouzi

天韵 发表于 2024-4-30 21:00
谢谢分享，但是您能加上标点符号吗。。。

好的，我聆听您的意见并及时改正????

dabaodedouzi

cclay 发表于 2024-4-30 21:38
楼主好，campaign一般收多少费用呢？

您说的是marketing费用吧，

一般3500-8000，甚至一万多不等，具体看agency和区域.

主要包含了realesate 和domain以及专业摄影师 门口竖排子和宣传广告等

dabaodedouzi

colu_au 发表于 2024-5-1 07:25
其实Auction的时候，买家没听到on the market，或者还没到reserved price，根本不需要出价，不然都是白出价 ...

您说的对，真正的拍卖是说达到reserve 听到拍卖师说 we are selling selling selling 时候.
但是一般的agency都会1.5的房子标个1.2 左右开始， 如果没有第一个喊价的人，也不会有后续的人跟价.

拍卖是门艺术，参加拍卖需要自己本身至少看过5场以上拍卖，才会找到自己的节奏. 在上拍场前 一定要把控好自己的自己budget， 不要冲动上头. 因为排卖真较上劲， 一切都有可能.
我自己经历的拍卖不算多 也算少， 很多拍卖， 经验少的买家 一通拍， 最后价高者得， 当所有人散去， 留着这组成功竞拍的买家 在风中摇曳. 因为 当天就要付掉10% 得定金， 而且没有冷静期.

拍卖能合理拍卖到想要的房子， 靠的是天时地利人和 缺一不可， 当然土豪除外.

dabaodedouzi

a_bomb150 发表于 2024-5-1 10:49
确实。大多数人一辈子也不会卖几套房子，对于如何辨别这类情况是很难有丰富经验的，希望楼主可以谈一谈。 ...

其实有个最好的办法就是去参加这个agent的openhome，以买家的身份去和这个中介接触

如果遇到一个你感觉很透明，并且极力介绍这套房子的中介 7-8成，他是一个不错的agent.

98%的情况下 open home时房东是不在现场的，但是你发现这个agent即使房东不在 依然很努力的在做事，证明他是一个真实在做事的agent.

agent要聆听买家的需求，而不是说非要把这套房歪曲事实推荐给不合适的买家. 在这过程中 买家开心，卖家也开心. 这是一个很高纬度的艺术.

dabaodedouzi

mchi11 发表于 2024-5-1 09:15
我是想在Melbourne買房, 想請問的是用買方仲介可以找到好一點的房嗎? 價格上也會好一點嗎?

因為我去看 ...

坦白来说，墨尔本地区我不是很熟悉，但是如果自己不想做功课也没时间和经历，找到一个好的买家中介也是没有任何问题.

市面上的买家中介鱼龙混杂，在这方面我不方便多说什么. 避免不必要的纷争，毕竟都在市面上.都要有自己的生存空间.

我只说一句买房是大事，如果自己都不怎么用心，指望别人对你负则，这本身就是一件不太负责任的事情.

希望能解答到您的问题

dabaodedouzi

ADT 发表于 2024-5-1 13:27
楼主，房子曾经有白蚁，也能看到白蚁损坏的痕迹，但专家出报告现在没有活白蚁的存在，还有就是房子有石棉夹 ...

我公司最近卖了一套房子 之前有白蚁，treatment过. 换了三个买家 最后终于成交，但是我自己可能不太会碰这种房子，尤其是那种complex或者townhouse 道理你懂的. 当然 没有卖不掉的东西，只要价格合适. 也是可以入手，只是需要考虑到再出售时你的顾虑 会转移道新的买家身上.

在我们这个行业有句话叫anything can sell at the right price

ymf9901071

卖房子，找刚刚把附近的相似房子，卖出高价的中介，是个好办法吗？

dabaodedouzi

flyingying 发表于 2024-5-1 14:32
请问下，小apt如果要卖，是让租客搬走再open呢，还是带着租客open？
后者会影响卖价吗？

之前手机码字 写完了，没电了.自己哭一下

现在重新写

公寓如果本身condition比较好的话 不带租客卖是最好的 因为往往自住买家是舍得花钱的.

带租客有两个难点

1 租客 一般by law 带租客的房子一周内看房次数一次到两次是极限，在短暂的30分钟内敲定一个上百万的deal 本身有点难度 不是每个租客都会给你最好的presentation

我自己这周刚卖掉一套房东的投资房带租客，一周一次open 这个租客还算配合 每次open前家里会规整下 但不要指望每个租客都会这样

人是视觉动物，第一印象不好 跟买家说看到潜力 是很难拿到很好的价格，你能指望每个agent都提前一小时到场 开灯开窗打扫卫生 美观整洁 放音乐 营造很好的vibe吗

2 投资客一般希望花最少的钱得到最大的租金回报 投资房本身不需要投入很多情感 但也不会拿到很好的价格 所以这种情况下 有些房子带租客是一个加分项目

大部分情况下，市面上卖出的record price 往往都是经过房东和agent合力配合 营造出来的

我能理解在悉尼 随便一套公寓都是700以上的租金 空置一周就是不少的钱 但目前的市场只要房子够好 自身条件硬 两周之内通常就有不错的offer进来
所花出去的钱，也会在售价里体现

具体的房子 位置 具体分析
比如你在darling harbour的penthouse 和在bankstown或者canterbury众多倒闭破产楼对比  情况都因房源和市场走向而议

dabaodedouzi

flyingying 发表于 2024-5-1 14:32
请问下，小apt如果要卖，是让租客搬走再open呢，还是带着租客open？
后者会影响卖价吗？

房子不怕旧，最关键的是condition

这几年很多新建的房子都是样子货，不一定有之前的红砖结实.房子就像是车，要保养要maintain.坏了的地方要届时维护.

最近burwood不是一套房，连屋顶都烧着了还卖了280多万 那就是个地价.

可以花钱到房子上，但在花钱之前想好是对这套房子，增值还是无效加成.如果不确定可以联系我帮您具体案例具体分析.



如果本身是大地破房 不太建议花太多大钱和精力 把钱拿到下一套房，我最近自己在谈的一套房源，老外房东花了5-8w进去 做的像狗屎一样 还问我要不要建个granny flat 我只能说，咱就别折腾了.

有时候忠言腻耳，我也很难，但还是极力告诉vendor真相，让他自己做决定.

希望能解答到您的问题

dabaodedouzi

ymf9901071 发表于 2024-5-1 20:42
卖房子，找刚刚把附近的相似房子，卖出高价的中介，是个好办法吗？

是个不错的方法，但坦白来讲这套卖出好价格，下一套不一定卖到好价格.

真实情况是卖房也讲究天时地利人和 三个要素缺一不可

Kangar00

干了一年了，赚多少，底薪加提成？

dabaodedouzi

nanami666 发表于 2024-5-1 15:05
楼主， PG 一般和房东的reserve price 差多少？ 感觉很多PG都是钓鱼价格。

拍卖的pg 一般会比实际成交价低个10%至少
不同agent 风格不一样

低的pg是欢迎人来看 上拍场的房子最后拍出大部分也会比实际房子价格高5%-10%
不过不能一概而论， 我最近就有客户拍场买到了喜欢的房子，价格还挺合理的.

运气也是实力的一部分，多看多去参加

悉尼地区太大 各个区域走势都不近相同 答案不是很全面，希望能解决您的一些顾虑.

dabaodedouzi

Kangar00 发表于 2024-5-1 21:27
干了一年了，赚多少，底薪加提成？

这个问题很敏感 夹缝中生存
如果有一天碰到一个华人面孔的在你的邮箱出现 有可能是我 还请多多支持

che999

加菲猫1234 发表于 2024-4-29 17:57
请问auction的时候 可能有托吗？

房东自己都可以叫价

che999

‘agent自己本身也是人， 虽然在大部分情况下 都是价高者， 但agent 本身作为房东代表 会选择一个对房子很感兴趣 而且贷款确认不会出问题的人， 有些人给出了可能比你高1w的价格’

问题来了，

如果有人出了更高的价格，但是不多比如5000到1万以上，但是这个买主就像你说的贷款情况没有低价的那个好

这种情况， 是中介自己就filter掉，不告诉房东，还是法律规定中介必须要告诉房东，让房东决定？


‘一些在club或者office的inhouse auction’

我个人感觉这种在online和office拍卖的，因为买主没有看到房子，没有冲动buy，这种形式不如on site auction，流拍的不少，但是为什么这种auction还不少呢？

是房东要求的，还是房源佣金不好，还是房子不够贵，中介没有时间安排去现场，才建议房东去这类office auction的？

mchi11

dabaodedouzi 发表于 2024-5-1 20:33
坦白来说，墨尔本地区我不是很熟悉，但是如果自己不想做功课也没时间和经历，找到一个好的买家中介也是没 ...

回答的很好...非常感謝!

dabaodedouzi

che999 发表于 2024-5-2 09:54
房东自己都可以叫价

拍卖中间 房东有一次vendor bid的机会 但是只有一次

dabaodedouzi

che999 发表于 2024-5-2 10:01
‘agent自己本身也是人， 虽然在大部分情况下 都是价高者， 但agent 本身作为房东代表 会选择一个对房子很 ...

如果有人出了更高的价格，但是不多比如5000到1万以上，但是这个买主就像你说的贷款情况没有低价的那个好

这种情况， 是中介自己就filter掉，不告诉房东，还是法律规定中介必须要告诉房东，让房东决定？

我不知道其他中介 我会告诉房东 但是long settlement 比如一般是6weeks 但是 有人给12weeks 或者20 weeks 一般房东都不太会接受

除非价格非常好 或者房子有硬伤


on site auction 一般是最好的auction

但是有一些 老的agent 的listing 很多时候  就会安排像是促销会一样
这套完了就下一套 在一个地方 每个office 风格不一样
我个人觉得现场auction是最好的

flyingying

dabaodedouzi 发表于 2024-5-10 16:54
如果有人出了更高的价格，但是不多比如5000到1万以上，但是这个买主就像你说的贷款情况没有低价的那个好
...

我之前参加过一个auction是在club的。
我估计是房子状态太差了，（内部的地毯都烂了，厨房等全部不能使用，院子也没有维护，可能中介给剪了个草。好像是欠款银行拿出来卖的）。
是不是这样的就是不在现场还好一点？

Xenabear

哈哈反正就是两头骗吧，房东是房产中最难赚到钱的人。