第一套房是直接买公寓还是等pr贷款买house？

甜瓜

毕业了刚工作，每天需要做火车往返家和工作地点之间，公寓离车站近，有门禁安全，不用打理，也没时间打理。如果不买，租的话，租金是税后收入 每月2400. 全款买下，首套房stamp不足两万。我结婚生子到孩子需要学区房，大约10年时间（可能都不止），减半计算，假设5年，我可以节约14万的房租（假设房租不涨）。在澳洲，拿房款去买ETF或者fixe的 saving,收益还要交37%+的税，算下来顶多是2.3万的收益，所以买房比租房，我可以获得rental yield = 12万 （5年时间）。五年后，我可以卖掉，或者出租并抵押贷款买house。如果我10年不需要卖掉它的cash，hold 10年，假设没有任何capital gain（已经是比较悲观的预期了），我的transaction cost （中介费用和stamp duty）大约3万，那么和租比，我的净收益是9万，年均2.4%。这还不算我另外五年可能的出租收益，拥有自己房子不用搬家等的心理收益。因为假设没有capital gain，我也假设了房子没有帮助我抗通胀。  另外一个选择是，一毕业就买house。对我来说，买公寓 好于 租房子。 另外一个选择是 买house。那就面临几个问题，最大的问题是，我不想住。一个人，胆小，很难靠近火车站，没有精力打理。第二，house的话一定是更贵更大的投资，那么我就得对地点更慎重，考虑学区等等，我想不了那么远，不知道很多年后我的需求是什么。第三，我会被还贷的压力限制职业上的选择，会更不敢做对于自己的human capital的长远投资。可能 house的capital收益更大，但是这三点的成本对我来说都是intangible，很难计算。所以两个比对，也很难有结论。 欢迎指正，分享给你我的思考方式。

天上不会掉馅饼

我孩子要在悉尼东区上学

都这种条件了

不买一个harbor view的大house对不起足迹的基本收入

来份儿晚报

你的租金好高，是在悉尼吧？
不知道你是不是临时签证，临时签证买的房子似乎不能用来出租。并且你已经说要自住，这样还能计算租金收入吗？
另外我觉得公寓的持有成本，流动性，出售/抵押的难易度都得考虑进去吧。

跑去澳洲值不值

楼主最后买的apartment还是house哇~

eguan88

等PR买二手house，现在行情还是往下的。

Sweetbamboo

笑和尚 发表于 2022-1-4 10:12
墨尔本公寓就别买了，悉尼的还是可以买的，但也是要谨慎挑选。我买的是公寓，说实话，很后悔，疫情是最大的 ...

实在人

历飞雨

果断等PR换house啊，兄弟。

多余的钱怕手贱乱投资的话直接放银行吧，现在利率也有2.8%左右了。 在澳洲没地搞个毛线

Xenabear

笑和尚 发表于 2022-1-4 10:12
墨尔本公寓就别买了，悉尼的还是可以买的，但也是要谨慎挑选。我买的是公寓，说实话，很后悔，疫情是最大的 ...

悉尼的公寓也是90%都亏啊，能保值都不错了

Xenabear

不要买公寓，就算买不了house也要买个带地的villa或者townhouse之类的，公寓除了物业费涨其他啥都不涨，而且公寓的康嫂费居然比villa还贵（同一个区的）

DaftPunk

第一份工作就90k 不错啊

idea_lee

甜瓜 发表于 2022-1-8 16:43
毕业了刚工作，每天需要做火车往返家和工作地点之间，公寓离车站近，有门禁安全，不用打理，也没时间打理。 ...

是这样的 你需要考虑计算到公寓自住 你持有的成本也是很高的  有些新公寓像你这种周租在550-600之间的 每年需要缴纳的物业费 council费 水费 要在8000-10000块之间了 这么一算 其实也就不香了  也可以视为 如果你租公寓 你的每年实际边际成本 是18000-20000左右

至于买house  按悉尼的中价 如果你首付 60万 贷款100万 （9万年薪你是贷款不到100万的）假设到年底利息率8% 你一年光还给银行的利息就8万 更别说以后还本了  9万税后能拿到7万不？

甜瓜

idea_lee 发表于 2022-8-28 18:41
是这样的 你需要考虑计算到公寓自住 你持有的成本也是很高的  有些新公寓像你这种周租在550-600之间的 每 ...

很多利弊不是钱能衡量的，在每个人心中不一样。比如，相同负担程度，house的交通和时间成本高，因为要去city工作，house一个人住没有公寓有门禁安全，house的前期投入大买卖的交易成本都高，会限制一个人做出搬家的决定。年轻人，换工作，换城市，换国家都有可能，不想被一个需要更多首付和现金流的固定资产束缚手脚。时间成本和机会成本，这些因素对于每个人的价值是不一样的。

rainbowletter

没有计算Apr的物业管理费动辄3000多？

mimez

甜瓜 发表于 2022-1-8 17:43
毕业了刚工作，每天需要做火车往返家和工作地点之间，公寓离车站近，有门禁安全，不用打理，也没时间打理。 ...

请问你拿多少本金算的etf收益啊？ 我的etf和investment fund的分红大概在5%-7%左右 假设你买一个60万公寓 首付20万 没有印花税 这20万拿去投资etf可能收益是10000-14000分红 这种investment fund会有一些fracking benefits免税 我一般最后都是收益30%的部分需要交税 所以一共3000-4200部分交税32% 预计交税1200 最后净收益9000-13000左右

另外你的房租很贵啊 一周600刀 什么豪华房产 我一个人住公寓450一周就搞定了

按450租金算 一年租金23400 你5年租金就是 450x52x5=117000

买房的话 算物业费4500/年 市政水费2000每年 支出是6500每年 做一些修修水管的维护 算200每年 你的房产支出是6700/年 这里我们假设你的公寓不需要大的维修 没有额外征收levy 如果额外征收 你每年还要再多付2000刀

你的贷款40万 利息3.5%算（接下来应该要到5%了）每月还款1804 其中利息630 因为自住 不能抵税 所以利息是纯支出 每年利息支出7560

至此你买房后的成本是6700+7560 = 14260 5年71300

你最终省的租金是45700

5年后卖房1.5%中介费 假设不涨（对公寓来说不稀奇 还经常碰到跌的）9000中介费+2500staging fee = 11500

那么你省下的租金大概是34000左右了

一个更主要的问题是 5年后你卖房后 和你同期的house涨幅一定远远大于你收益的这部分 你会发现买house比5年前又难了一些

mimez

甜瓜 发表于 2022-8-31 17:28
很多利弊不是钱能衡量的，在每个人心中不一样。比如，相同负担程度，house的交通和时间成本高，因为要去c ...

这个我同意 我父母也是这样觉得  因为我计划去欧洲和泰国工作几年 认为没有必要太多钱套在house里 而且又不好打理 但是我觉得买了房子就买了 换国家为什么要卖房呢？租出去cover你的租金不就好了？

甜瓜

mimez 发表于 2022-11-5 21:46
请问你拿多少本金算的etf收益啊？ 我的etf和investment fund的分红大概在5%-7%左右 假设你买一个60万公 ...

任何买房决定要划算都要长期持有的，长期是说超过10年。买公寓，资金投入小，我之后去别的地方，我也不需要卖掉这个房产，可以出租。

如果我买house，资金投入量大，我就不敢说我能长期持有，所以才会考虑卖掉的各种中介费等成本，时间短不一定能经历一个经济周期，没人保证house的增值就很大，capital gain不够大一样要上税，考虑到这一切，我还有说走就走的勇气么？我可能为了钱就畏缩了，这就是我最不想看到的。

etf的收益5%-7% 这是有风险的 这不是risk adjusted return 和租金节省的钱不能直接对标。 租金节省的钱是没有风险的，节省了就是节省了。

600/week 在悉尼可以租到豪宅吗？ 2b2b 交通便利 市区 10km之内的 多少钱？

物业成本在公寓中差异很大，我现在的每年3800.

市场是有效率的，价格和供需调节一切。每个人有每个人的价值观。想证明，对所有人来说，一个选择一定优于另一个选择，何其难也。

甜瓜

idea_lee 发表于 2022-8-28 19:41
是这样的 你需要考虑计算到公寓自住 你持有的成本也是很高的  有些新公寓像你这种周租在550-600之间的 每 ...

公寓的持有成本差异也是很大的，你说可能存在。我知道的是，持有成本每年6000。 租金要近三万。

MelD

在墨尔本买房，怎么会有这么幼稚的问题？

MelD

拿脚思考，也应该知道怎么做吧！

and206pp

絕對不買公寓+1 誰買誰知道 owner corperation  費用貴死了 隨著持有時間增加 費用只會越來越高 死亡循環...

z3282998

悉尼新建的公寓，质量很差，而且越建越小，如果非要买楼，还不如去买老的unit。

maxinfang

公寓买2010前建的 unit最好避开 高密度 如果可以

frida123

不懂就问 请问Unit为啥比Apt强呢 看很多老unit管理费奇高

xinkaishi

frida123 发表于 2022-11-11 09:14
不懂就问 请问Unit为啥比Apt强呢 看很多老unit管理费奇高

有一些unit是没有管理费的，400左右的，地不大，约等同于小house。

mimez

甜瓜 发表于 2022-11-6 21:19
任何买房决定要划算都要长期持有的，长期是说超过10年。买公寓，资金投入小，我之后去别的地方，我也不需 ...

你是在悉尼 那就是another story了 悉尼公寓还升值呢 悉尼房租很高我也知道 我的观点只是基于墨尔本 墨尔本租个2b th才450 还有很多350的公寓 那我算账肯定和你遍地500+一周 1b的算法不一样了