请教墨尔本投资房回报率

LGM

tina-go 发表于 2022-11-24 21:55
空窗期 我一般是按照每年收租50周。

租金*50周*94.5% 还得扣管理费

看样不挣钱

LGM

le0exxx 发表于 2022-11-24 22:50
说个真实案例，我家附近的，去年11月168W买入，9月份580每周租出去了。

就这租金？  168w的房子

不是说现在租房都靠抢？

GoldenAlpaca

Pippa 发表于 2022-11-25 17:28
有没有认真算过每年真正补贴了多少钱？房子增值了多少钱？未来五到八年预测怎样？如果说八年后还是这样， ...

感谢分享
感觉5-8年周期太长很难预测

LGM

cccaat 发表于 2022-11-25 10:52
墨尔本什么样的房子可以7年翻一翻啊，贵区的house吗？

个人感觉应该是原价格便宜区

LGM

撕裂城市 发表于 2022-11-25 00:17
是这样的，如果不能用杠杆，投资房产其实蛮不合算的。
资金流动性差，持有成本高，劳心劳力。
但是对于普 ...

房子应该不劳心劳力，找对租客就可以，zj也重要

LGM

Pippa 发表于 2022-11-25 07:06
其他都同意，但劳心劳力我觉得没有啦。别买破房，交给中介，自己基本不用管。中介定期提交租金报告、查房 ...

股票做的心累，想换成房子省点心

LGM

Pippa 发表于 2022-11-25 21:23
那可不一定。上次有网友问起贷款利率，我看到差异还是可以很大的。尤其是买了好多个投资房的时候，有些人 ...

杠杆不能勉强，会让人一夜归零的

Pippa

GoldenAlpaca 发表于 2022-11-25 22:31
感谢分享
感觉5-8年周期太长很难预测

所以需要每年调整变量进行确认啊。模型的目的不是看最好的情况而是最差的情况，在最差的预测下投资房产的回报表现如何，对你的现金流压力如何。这些都是做买卖决定的时候非常重要的信息。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-25 21:36
谢谢。那么请问你的利率平衡点是多少？就是说，在几%的利率下，由赚转亏？

我看最近买房的话啊，在5% 还 ...

这个亏损点要个案分析才知道的。别说我的例子对你没有意义，你买的两个房子，每个房子的亏损点都不会完全一样的。所以必须自己亲自建模自己决定变量。变量除了利率还有其他方面呢。除了考虑现金流的情况，还有对房子增值的期望值。负流量的房子不一定就是差的投资，比如我上面提到的几个朋友。他们的投资房都翻倍以上了。但还是决定卖掉，是因为对家庭经济负担能力带来太多的压力。卖掉后都是賺不少的，所以也算是好的投资。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-24 21:55
空窗期 我一般是按照每年收租50周。

租金*50周*94.5% 还得扣管理费

你的变量预测太乐观了，属于高风险预测模型。我在利率预期低的时候按双倍利率计算利息，各种费用都按高的算。按低风险建模运行一两年摸清房子出租表现再调整到更贴近现实的水平。这样做可以让我有很强的抗压力。现在利率预期上涨，如果是我建模，我会按利率三倍去计算可承受风险。这样做杠杆没有拉满，但肯定不会晚上睡不着觉。

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-25 23:03
你的变量预测太乐观了，属于高风险预测模型。我在利率预期低的时候按双倍利率计算利息，各种费用都按高的 ...

我觉得还是利率是最大的变数。利率打的高一些，比如 打到8%

其他费用我就是按多少就多少了。

再还不上贷款，就拖家带口去爸妈家住去了。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-25 23:07
我觉得还是利率是最大的变数。利率打的高一些，比如 打到8%

其他费用我就是按多少就多少了。

如果是这样，请问你买投资房的目的是什么呢？

大家都说前几年买房賺了，但当时我利率比现在高很多，我记得我当时设了15%作为最差的预测。实际回报更贴近我当时的最好预测。

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-25 23:11
如果是这样，请问你买投资房的目的是什么呢？

大家都说前几年买房賺了，但当时我利率比现在高很多，我记 ...

所以我也没买 就是利率太高了。

逆风而上

毛利2到2.5%

澳洲牧羊人

5%，楼主是墨尔本的吗，你太敢想了，能有一半就差不错了

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-25 23:12
所以我也没买 就是利率太高了。

现在确实不是投资房下手的时机。最理想是房价往上波动的时候买入，短期就有增值，这样守起来就容易多了。

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-26 07:21
现在确实不是投资房下手的时机。最理想是房价往上波动的时候买入，短期就有增值，这样守起来就容易多了。 ...

这次周期太长，就算出现了2019价格（更别说还远没有），比如1.3m 买epping, 租个700，在这么高利率下，再好的价格也无法正现金流。而且长时间不回本。

不像2019入市 2021出头那波。

mea

这个形势下先不要问回报，问问自己可以付出多少更加实际

ilovefamily

tina-go 发表于 2022-11-26 08:48
这次周期太长，就算出现了2019价格（更别说还远没有），比如1.3m 买epping, 租个700，在这么高利率下，再 ...

现在利率不算高了。。以前我们买房都8%的利息。。
只能说前几年利率不正常的低。。不见得再有低息的时候了，要做好长期高息准备。。如果一直这样的利率，就不要投资房地产了？？

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-26 08:48
这次周期太长，就算出现了2019价格（更别说还远没有），比如1.3m 买epping, 租个700，在这么高利率下，再 ...

周期变得越来越长是肯定的，因为澳洲经济进入了减缓期。我看不到未来十年经济腾飞的机遇在哪里。我身边的朋友们都注意到了，很多人开始卖投资房，把钱投在美国ETF上面。说明大家更看好美国经济的增长趋势。但这不等于说所有澳洲的房子都失去了投资价值。优秀的投资者应该还是能找到好货入手的，但可能不是闭上眼睛随便抓周就能找到吧。

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-26 10:03
周期变得越来越长是肯定的，因为澳洲经济进入了减缓期。我看不到未来十年经济腾飞的机遇在哪里。我身边的 ...

对，起码悉尼这房市，如果还要像前几年一样，保证正现金流，是很难了。我也是对现金流比较在意，没钱每年自掏好多还要养房子。有的人不是太在意，手上现金比较宽裕，自住房负担少，投资房每年自掏一万多 也不是啥大事。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-26 10:39
对，起码悉尼这房市，如果还要像前几年一样，保证正现金流，是很难了。我也是对现金流比较在意，没钱每年 ...

如果是负现金流，那真要算一下，房子增值是否值得累年付出的现金了。我不贪心，房价翻一倍我就满足了。在房价翻倍前的成本，尤其是现今成本其实不难算出来的。

cncsc

现在House基本上都是要自己贴钱的，算好账，能负担得起就买，只能长期持有才可能赚钱，短期操作肯定亏的

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-26 10:48
如果是负现金流，那真要算一下，房子增值是否值得累年付出的现金了。我不贪心，房价翻一倍我就满足了。在 ...

翻了一倍很好了。大把19年买的，21年也没翻一倍。

周期很难说的，有人觉得明年就掉头，有人觉得10年后掉头。还有利率这种大头，真不好说的。只能把利率打的高点，8% 够吗，也未必。

主要是周期和利率的变数太大。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-26 11:06
翻了一倍很好了。大把19年买的，21年也没翻一倍。

周期很难说的，有人觉得明年就掉头，有人觉得10年后掉 ...

19年买入的房子希望21年翻倍，这是天真还是贪心？所谓七年翻倍是历史数据，建立在当时房价的可支付水平还比较高的前提下。结果19年因为低利率有个小高潮，大家就亢奋了

Pippa

cncsc 发表于 2022-11-26 10:54
现在House基本上都是要自己贴钱的，算好账，能负担得起就买，只能长期持有才可能赚钱，短期操作肯定亏的 ...

至少二十年不卖的决心吧，我觉得

tina-go

Pippa 发表于 2022-11-26 11:50
19年买入的房子希望21年翻倍，这是天真还是贪心？所谓七年翻倍是历史数据，建立在当时房价的可支付水平还 ...

19年买入的肯定没有这个期望。但是21年是个很高的高点。很难得历史的一低一高，就在短短两年。再下一次看到，都不知道猴年马月了。

Pippa

tina-go 发表于 2022-11-26 13:02
19年买入的肯定没有这个期望。但是21年是个很高的高点。很难得历史的一低一高，就在短短两年。再下一次看 ...

再厉害也就冲50%吧？这次高位感觉墨尔本没有跟上，太可惜了。其他州的首府都有比较好的涨幅

le0exxx

LGM 发表于 2022-11-25 22:29
就这租金？  168w的房子

不是说现在租房都靠抢？

可能city靠抢吧，越贵的房子越不好租，能付房租超过2500每月的人，去年大部分都上车了。我朋友家隔壁也是去年卖了131， 租金也是500每周。我说的这两个房子都是大地破房，房子本身价值低，所以租金还不如装修好一点的townhouse。

mydoudou456

Pippa 发表于 2022-11-25 21:21
我的思路是先计划好预期投资收益，再根据这个模型寻找合适的房产。我买的都在一两年内正现金流了啊 ...

是要100万以上了吗？好难啊