刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

TGTG

tigeriscoming 发表于 2025-2-27 21:12
不太了解你说这里什么都没有具体是指什么

就我个人而言，我选择在这里安营扎寨的原因

能请教下是哪个海滩吗？对悉尼不了解，感觉去这个海滩玩挺方便，谢谢

tigeriscoming

TGTG 发表于 2025-2-27 21:41
能请教下是哪个海滩吗？对悉尼不了解，感觉去这个海滩玩挺方便，谢谢

cronulla beach

bluetoliu

公寓要看运气，我手上的5-10年的unit少的涨个30%，多的涨80%，肯定涨不过house，但是现金流压力也有小很多。

c4pe

bluetoliu 发表于 2025-2-27 22:33
公寓要看运气，我手上的5-10年的unit少的涨个30%，多的涨80%，肯定涨不过house，但是现金流压力也有小很多 ...

长得这么好，应该都是老旧公寓吧？

tigeriscoming

c4pe 发表于 2025-2-27 22:56
长得这么好，应该都是老旧公寓吧？

老公寓也有赔的，新公寓也有挣的

看个人眼光了

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-27 13:19
我贷款了几百万。但是可能还是没有你的理解深。杠杆也不敢90%这样玩。

在悉尼投资几栋house，谁不贷款几百万，投资房都是104%贷款。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-27 23:38
在悉尼投资几栋house，谁不贷款几百万，投资房都是104%贷款。

house真心不值得投资，适合自住。CGT这么高，自住的卖了才划算。

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-27 23:51
house真心不值得投资，适合自住。CGT这么高，自住的卖了才划算。

你不懂高杠杆投资house好处，30年前悉尼越南城house才15，16万, 2008年chatswood house才80万，现在多少钱，收租都收的手软。现在钱都不值钱，10刀才能买一个pork roll， 以前只要1.25刀

天涯浪客

tigeriscoming 发表于 2025-2-27 20:12
不太了解你说这里什么都没有具体是指什么

就我个人而言，我选择在这里安营扎寨的原因

我觉得咱俩这人生轨迹好多相似啊，哈哈。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 00:20
你不懂高杠杆投资house好处，30年前悉尼越南城house才15，16万, 2008年chatswood house才80万，现在多少 ...

我不是说房子不增值。我表达的是你投资自住房不是更好？不停的换更贵的不是赚得更多吗？那点租金，真的能抵得过最后省的CGT吗？

yzh1999

c4pe 发表于 2025-2-28 08:07
我不是说房子不增值。我表达的是你投资自住房不是更好？不停的换更贵的不是赚得更多吗？那点租金，真的能 ...

现金流要相当过硬，杠杆也会降低

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 00:20
你不懂高杠杆投资house好处，30年前悉尼越南城house才15，16万, 2008年chatswood house才80万，现在多少 ...

澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比

假设你有 100万澳元 的初始资金，每年房价增值5%，投资房的租金回报率 4%，贷款利率 6%，持有期 10年，对比两种策略的收益。

???? 方案 A：买投资房（5套 x 100万，每套贷款80%）

• 购买 5 套房，总价值 500万
• 自己投入 100万（剩下 400万贷款）
• 增值收益：500万 x (1.05^10) ≈ 814万
• 租金收入（扣除贷款利息）：
  • 每套房租金 = 100万 x 4% = 4万/年
  • 5 套总租金 = 20万/年，10 年租金收入 = 200万
  • 贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年
  • 净租金收入 = -4万/年（负现金流，但房产增值补偿）
    
• 最终资产净值（扣除贷款）：
  • 资产总值 = 814万
  • 扣除贷款（400万）= 414万
    
  
  

???? 方案 B：换更贵的自住房（买 500 万自住房）

• 购买 500万的房产，自住，不出租
• 自己投入 100万，贷款 400万
• 增值收益：500万 x (1.05^10) ≈ 814万
• 无租金收入
• 贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年，10 年总支出 240万
• 最终资产净值（扣除贷款）：
  • 资产总值 = 814万
  • 扣除贷款（400万）= 414万
    
  
  

???? 10年后对比：方案总资产贷款余额现金流最终净资产
投资房（5套）814万400万-4万/年（租金-贷款）414万
更贵自住房814万400万无租金收入414万

结论：纯增值角度看，两者净资产相同，但投资房有租金收入，如果租金能覆盖贷款，长期来看投资房会更有优势。

---

2. 考虑税务和长期收益

投资房的税务影响：

• 投资房出售时 需缴资本利得税（CGT），如果盈利 300万，按 50% 折扣后，仍需为 150万缴税（假设税率 30%，要交 45万税）。
• 实际收益 = 414万 - 45万 = 369万
  

自住房的税务优势：

• 自住房出售 无需缴资本利得税，最终收益 = 414万。
  

???? 税后对比：方案税后净资产
投资房（5套）369万
更贵自住房414万

结论：如果10年后卖掉房产，自住房收益更高，因为不用交资本利得税。

c4pe

yzh1999 发表于 2025-2-28 08:16
现金流要相当过硬，杠杆也会降低

你可以看看上面的分析。自住方案10年后落到口袋里的钱多了45万。

tigeriscoming

天涯浪客 发表于 2025-2-28 04:47
我觉得咱俩这人生轨迹好多相似啊，哈哈。

相同点大概是当初都是穷逼一个但是却有一颗不甘平凡的心

没有人知道我每天这么拼命干嘛，或许是曾经16岁时的梦想，30岁能挣到3000万资产

现在人已经40了，离3000万人民币的距离不是一点半点。

16岁的梦想永远只是一个梦想，但是我从来都没有忘记

昨天7788聊天一整天，其实我工作从早上7点一直到晚上11点

人很累，心里却很开心，我知道我离自己如今的梦想又靠近了一点点

c4pe

tigeriscoming 发表于 2025-2-27 21:55
cronulla beach

这不就是澳洲最有名的因为歧视导致上千人冲突的地方吗？上千中东对白人的冲突。现在中东人还去那边吗？

c4pe

tigeriscoming 发表于 2025-2-28 08:32
相同点大概是当初都是穷逼一个但是却有一颗不甘平凡的心

没有人知道我每天这么拼命干嘛，或许是曾经16岁 ...

靠脑袋和知识争比较快。7-11这种，你这是拿命换。

xq052b

yzh1999 发表于 2025-2-28 08:16
现金流要相当过硬，杠杆也会降低

何不食肉糜^_^

tigeriscoming

c4pe 发表于 2025-2-28 08:38
靠脑袋和知识争比较快。7-11这种，你这是拿命换。

我的天啊，是你傻还是我傻？

1 我和老婆学历都是高中没有毕业
2 17岁出国以后学费生活费基本上都是我自己挣
3 22岁就结婚3个娃过去12年完全都没有父母帮忙（其中有2个帮我们带到2岁和4岁不过是12年前的事情）
4 10年的时间把孩子养大，然后10年的时间买4套房和一大堆的股票
5 40岁目前事业正在转型，正在想办法减小风险并且延长职业寿命

资本积累阶段，我不拿命换，我一点机会都没有

我也想让我老婆和3个娃吃上肉，可是家里只有萝卜白菜啊，于是我抗起枪，走向了茂密的丛林，遇上老虎拿肯定是一番恶战，但是要是能抓几只兔子和野鸡回来不停的繁衍生息，我和我的家人就有吃不完的肉肉了

到此为止，不会再和你解释何不食肉糜的叽叽歪歪了

永远叫不醒一个装睡的人

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

给你举2个例子，增值多少自己算。在足迹有一个牛人，买投资房，2015年，买入东区豪宅 500万，现在价值1000多万。

1995年，越南城 house 15-16万，现在是120-130万

2008年以后，投资房可以贷款104%， 买投资房 投入基本是0，house价格是60万，现在价格200万，


高杠杆就是空手套白狼，增值没法算。要不你帮大家算算

c4pe

tigeriscoming 发表于 2025-2-28 09:12
我的天啊，是你傻还是我傻？

1 我和老婆学历都是高中没有毕业

你不说我们怎么会知道你这起点确实比普通人都要低。

这种情况能留下来都是非常不可思议了。很多和我一起硕士毕业的同学都留不下来，你高中没毕业可以留下来是很牛的。我以前以为澳洲华人要么有钱，要么有学历，要么有技术才能留下来。你这情况也是超出我认知了。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:23
给你举2个例子，增值多少自己算。在足迹有一个牛人，买投资房，2015年，买入东区豪宅 500万，现在价值100 ...

能带104%，而且不看你资产收入的话，无限量贷款是非常牛的。你怎么办到的？

现在只能贷款80%，而且更具你的资产和收入限额。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:23
给你举2个例子，增值多少自己算。在足迹有一个牛人，买投资房，2015年，买入东区豪宅 500万，现在价值100 ...

这个牛人最好是当自住买的，要不然都打水漂了。

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-28 09:32
能带104%，而且不看你资产收入的话，无限量贷款是非常牛的。你怎么办到的？

现在只能贷款80%，而且更具 ...

贷款看个人工资高低，没有无限量贷款，一般人的贷款极限是300万，300万以上都是开公司的。

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:23
给你举2个例子，增值多少自己算。在足迹有一个牛人，买投资房，2015年，买入东区豪宅 500万，现在价值100 ...

ai算了个大概。差不多就是那么回事。结论是换自住收益高。现金流抵不住，卖了再买也比买投资房赚得多。

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-28 09:34
这个牛人最好是当自住买的，要不然都打水漂了。

这个牛人买卖投资房发达的，现金牛刚刚的，买这个豪宅根本不费力。

对了你算一下，104%贷款买投资房 70万，10年后 140万，这10年投资房 收支平衡，0花费.

c4pe

pan123au 发表于 2025-2-28 09:42
这个牛人买卖投资房发达的，现金牛刚刚的，买这个豪宅根本不费力。

对了你算一下，104%贷款买投资房 70 ...

这种好事，你能买多少就买多少全压上。但是注意运气不一定都好，万一租金和你的收入cover不了房贷，结局是？

AI：

你用了 104%贷款（包括房价+相关成本），买了70万的投资房，10年后增值到140万，且租金刚好覆盖贷款支出，相当于你0成本持有。

计算投资回报（ROI）

你的初始投入是 0，但房产增值了 70万。
回报率计算如下：

ROI=最终资产价值−贷款总额自有资金投入×100%\text{ROI} = \frac{\text{最终资产价值} - \text{贷款总额}}{\text{自有资金投入}} \times 100\%ROI=自有资金投入最终资产价值−贷款总额​×100%ROI=140万−70万0=∞\text{ROI} = \frac{140万 - 70万}{0} = \inftyROI=0140万−70万​=∞

由于你的 自有资金投入为0，理论上这是无限回报（无限杠杆收益）！????

---

如果考虑税务（资本利得税 CGT）

• 10年后出售，增值 70万
• CGT 50%折扣后，按30%税率计算：
  

税额=70万×50%×30%=10.5万\text{税额} = 70万 \times 50\% \times 30\% = 10.5万税额=70万×50%×30%=10.5万

• 税后净收益 = 140万 - 70万（贷款） - 10.5万（税） = 59.5万
  

即使考虑税收，你也0投入赚了近60万，回报率仍然是极高的！????

---

结论

✅ 极高的回报率（接近“无本生意”）
✅ 租金覆盖贷款，相当于0持有成本
✅ 房价翻倍，轻松赚60万+

c4pe

c4pe 发表于 2025-2-28 09:46
这种好事，你能买多少就买多少全压上。但是注意运气不一定都好，万一租金和你的收入cover不了房贷，结局 ...

万一租金和你的收入cover不了房贷，结局是？










ChatGPT said:

如果租金和你的收入无法覆盖房贷，会面临以下风险和后果：

---

1. 资金流断裂，现金流压力大

• 每月要自己掏钱补贴贷款（假设每月亏 $500，10年就是 $6万）
• 高利率时期更难撑，如果利率上升，贷款压力更大
• 影响生活质量，可能不得不减少其他开销
  

---

2. 银行压力测试，可能无法再贷款

• 银行会看你的负现金流，如果租金+收入不足，可能无法再贷款买第二套房
• 影响信用记录，降低未来借贷能力
  

---

3. 房价下跌时，可能被迫卖房（亏损）

• 如果房价没有涨够，但你无力还贷，只能被迫卖房
• 卖房亏钱的情况：
  • 贷款余额 > 房价（负资产，"negative equity"）
  • 卖房要支付中介费、印花税等
  • 结果可能白忙一场甚至亏钱
    
  
  

---

4. 银行可能收回房产（贷款违约）

• 澳洲的房贷是“全额追索贷款”（Recourse Loan）
  • 你不还贷，银行可以法拍房子
  • 如果卖房款不够还贷款，你还要继续补差额
  • 信用评分受损，未来贷款更难
    
  
  

---

如何避免这个风险？

✅ 选现金流充足的房产：

• 确保租金能覆盖大部分贷款
• 选租客需求旺盛的地段，减少空置风险
  

✅ 保留备用资金（缓冲）：

• 至少6-12个月房贷+开销的存款，避免紧急卖房
• 买房前做压力测试（假设利率涨到8%，自己能不能撑住？）
  

✅ 提高租金 or 增加收入：

• 装修、提高租金（加家具、改Airbnb等）
• 增加副业或升职加薪，提高还款能力
  

✅ 用固定利率 or Offset账户对冲：

• 固定部分利率，减少加息冲击
• Offset账户减少利息支出，缓解现金流
  

---

结论

如果房贷还不上，最坏情况是：

• 卖房亏损
• 信用受损，未来贷款受限
• 甚至被银行追债
  

???? 但如果提前规划好现金流和缓冲资金，这种情况完全可以避免！ 你现在这套房**租金能完全覆盖贷款吗？如果利率涨2%，你还能撑住吗？**????

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-28 08:25
澳洲赚钱后不停的买投资房出租好，还是不停的换更贵的自住房好？AI：1. 纯投资收益对比假设你有 100万澳 ...

方案 B：换更贵的自住房（买 500 万自住房）
购买 500万的房产，自住，不出租
自己投入 100万，贷款 400万
增值收益：500万 x (1.05^10) ≈ 814万
无租金收入
贷款利息支出 = 400万 x 6% = 24万/年，10 年总支出 240万


自住人付24万贷款利息一年，在现实生活里，可能性非常少。

应该有C方案  ----- 这就是刘德华的方案

200万 买自住，
300万买投资房

pan123au

c4pe 发表于 2025-2-28 09:48
万一租金和你的收入cover不了房贷，结局是？

在我这里没有发生过，我都是计算过的。看房产非常准的，都是以增值为目的，租金要在5%以上。以捡漏为主。

tigeriscoming

c4pe 发表于 2025-2-28 09:48
万一租金和你的收入cover不了房贷，结局是？

不要老是生活在gpt里啊兄弟

你怎么不问问： 一个星期和老婆发生几次性关系最好？

Gpt回答： 3次，最好隔一天一次

然后你就按照gpt说的最佳方案每两天和老婆干一次？

万一你后来发现自己其实是对男人感兴趣呢？ 万一后来你老婆发现自己是性冷淡呢？

人生有很多种可能，找到适合自己的方案就是最好的方案，没有人真的是那种大傻子，如果他看起来是个大傻子那他一定找到了当大傻子的快乐