买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

Wangmingtaoau

原帖由 daidailx 于 2010-11-3 16 begin_of_the_skype_highlighting              2010-11-3 16      end_of_the_skype_highlighting:47 发表
谢谢lz的热心解答.好像另外一个卖窗户,玻璃的贴也是lz发的.请问lz可以做阳光房吗??大概报价多少?谢谢!

您好，我目前还没有开展阳光房的业务，谢谢关注。

Wangmingtaoau

问：我看中了一个房子,想查它的成交历史,或是拍卖历史,该怎么查?
答： 您可以参考这个网站，是付费的。
http://www.homepriceguide.com.au/

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2010-12-13 07:57 编辑 ]

any

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-11-6 20:35 发表
最近看了一份 Section 32, 里面的房子是在 有 single dwelling covenant 的地块上又建了第二栋房子。除非除去 single dwelling covenant，否则这么做只能算是一栋房子，不能分割。但是新建的房子单独拿出来卖。卖主是一 ...

挺有意思，假如有人买了，会有什么结果呢？LZ能给分析一下吗？

卫克利

感谢LZ，刚刚为我们做了Building inspection，很专业、很认真，且收费合理，非常满意。

suncx789

你好！
我在悉尼，刚做了个building report ，有几点不明白想请教。
1.Large cracks have developed in the external brickwork above the lower garage roof to the rear.

2.Vertical cracks, due to brick growth, have developed in the wall surface above the lower garage roof to the rear.

3.Where visible there is no sarking under the roofing.
No insulation was in place over the ceilings at the time of the inspection.
不知道，是不是什么大问题。
谢谢！

Wangmingtaoau

问：你好！我在悉尼，刚做了个building report ，有几点不明白想请教。
1.Large cracks have developed in the external brickwork above the lower garage roof to the rear.
2.Vertical cracks, due to brick growth, have developed in the wall surface above the lower garage roof to the rear.
3.Where visible there is no sarking under the roofing.
No insulation was in place over the ceilings at the time of the inspection.
以上3点，问题严重么？谢谢了。
答：1. 第一点和第二点讲车库的裂缝问题，从照片上看砖相当新，初步判断是砖下面的混凝土基础等级不够。因为车库通常与房屋是分离的，我一般不会因为车库出现问题而做出不买的决定。
2.. 在我看到的房子里，绝大多数是屋顶下面没有 sarking的。没有insulation 的房子我通常会建议安装R3.5-R4.0的 fiberglass insulation, 连工带料通常不会超过2000元。

suncx789

lz这么快回帖，十分感谢。
因为cooling day在周三结束，非常及时，帮大忙了！

summer2205

how to contact you for a house inspection? is that called strata report?

Thanks

[ 本帖最后由 summer2205 于 2010-11-18 13:02 编辑 ]

suncx789

不好意思,还要麻烦你给点意见!
1.Large cracks have developed in the external brickwork above the lower garage roof to the rear.

2.Vertical cracks, due to brick growth, have developed in the wall surface above the lower garage roof to the rear.

以上2个裂缝,不是在车库,是在车库的上方.见下图圆圈处.不知道问题是不是很严重？因为贷款的问题，cooling day延后了两天。

Wangmingtaoau

原帖由 summer2205 于 2010-11-18 11:14 发表
how to contact you for a house inspection? is that called strata report?

Thanks

我的联系方式在我下方的个人签名。这种检查英文是 Pre Purchase Inspections.

Wangmingtaoau

问：不好意思,还要麻烦你给点意见!
1.Large cracks have developed in the external brickwork above the lower garage roof to the rear.

2.Vertical cracks, due to brick growth, have developed in the wall surface above the lower garage roof to the rear.

以上2个裂缝,不是在车库,是在车库的上方.见下图圆圈处.不知道问题是不是很严重？

答： 我原来以为你的车库是与房子分开的，但看了照片发现车库与房子是一体的，增加了问题的复杂性。

根据英文报告，房子的斜裂缝恐怕是由于砖墙下方的不均匀沉降，竖向裂缝是由于砖自身的膨胀。在检查房屋时，通常可以从整个房子施工的各个方面了解 builder 的施工经验和水平，能够进一步获取更多的信息帮助决策。你的这种情况在我看来介于买与不买之间，偏于倾向于不买。看起来这栋房子相当新，就出现了这种裂缝，不能不让人有所顾虑。

但是从照片上看，出现裂缝的墙下方的承重梁可能处理得不好或是不好处理。通常很多 builder 这面墙都会用轻型结构包括木板来处理，这个builder 选择是砖墙，本来是一件好事，但是下方的梁可能支撑部分出现了位移，导致了斜缝的出现。但也很有可能斜缝不会再继续扩大。如果能够的话，需要检查这面墙下方梁的情况。

仅供你参考。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2010-11-18 19:58 编辑 ]

suncx789

你好!十分感谢您的解答,我还有一个疑问,其实是我非常喜欢这个房子.如果裂缝继续扩大有什么不好的后果?能修理么?

suncx789

感谢LZ给的热心解答,发现ＬＺ很热心，而且非常专业。真心感谢您的帮助！！！

ilovejojo

very useful

jands

現在才發現這篇文章,謝謝樓主的分享.

Wangmingtaoau

问：现在有点担心老房子的石棉问题。 报告上SUB FLOOR 里的建筑垃圾有破损的FIBRO ， 可能含有石棉。我问他墙里面会不会有石棉，他说无法判断。 那万一以后需要墙上挂画什么的， 打钉子，万一打到石棉怎么办？

答： 我 个人的看法是，很多公众因为不了解石棉这种建筑产品和造成的危害，有些过于谈虎色变了。

其实我们很多人住过含有石棉的房子，国内石棉瓦以前使用得非常广泛。大多数情况下，石棉是稳定地存在建筑当中，对人体没有任何危害。得病的人是因为经年累月在石棉工厂工作，并没有采取适当的劳动保护措施，才最终得病。这与我们偶尔遇到含有石棉的建筑产品是不可同日而语的。

建筑 Sub floor 内的垃圾，特别是木材，最好清出来。

seth_chen

请问S32上有development contributions plan overlay，schedule 3，这个一般指有什么规划呢？会有多大影响？谢谢

Wangmingtaoau

问：Section 32上有development contributions plan overlay，schedule 3，这个一般指有什么规划呢？会有多大影响？谢谢

答： 根据我的经验，这个通常是指如果您要推倒旧房建新房，您要交的一笔费用。我曾经计算过，大概是几百元一千元左右。对于绝大多数情况，换房会出售房屋而不是重建，所以影响应该不大。

seth_chen

多谢lz的回复！

Wangmingtaoau

问：请问一下我们的源自大概有600平米的草地，我们刚刚搬进来，割草机选择哪一种比较好呢？非常感谢！

答：因为你的草坪比较大，我建议至少选择有 Mulch 功能的割草机，就是可以把草留在地里当肥料。Victa 有一款        Tornado Mulch or Catch，相当不错。它可以像普通的 mower 一样，把草收到 catcher 里面，而且它的catcher 比较大。Mulch 的功能是换上一个 mulch plug 之后，剪下来的草打碎留在地里，不用一桶一桶地倒到垃圾桶里，对于中型和大型的草地非常方便。否则将这些草倒到垃圾桶里相当累人。这个功能的一个前提条件是要经常剪，如果草很久没剪的话，就只能用 catcher.这款割草机的链接如下。

http://www.victa.com.au/index.cf ... 39-F1778D877810F439

割草机我个人倾向使用四冲程的，免去每次将汽油和机油混在一起的麻烦。一般二冲程的 whipper snipper 比较多，要将汽油和润滑油混在一起。

除非是面积很小的草坪，否则千万不要买电的剪草机，力气不够，而且不方便。

从长远考虑，以及节省时间，600平米的草坪买一个 ride on 剪草机，就是人骑上去的，也是一个选择。

Bunnings vs 割草机专卖店
我倾向于第一次买剪草机从专卖店买，加汽油，润滑油，提供售后服务，而且可以讲价。连锁店有 Mower power 什么的。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2010-12-4 18:44 编辑 ]

NeoLife

感谢楼主，请问大草地割草充电 和 汽油的哪种合适呢？

Wangmingtaoau

原帖由 NeoLife 于 2010-12-4 08:36 发表
感谢楼主，请问大草地割草充电 和 汽油的哪种合适呢？

一定要选择汽油的。充电的可能剪一半就没电了。建议买四冲程的。而且我更新了楼上。

NeoLife

非常感谢楼主，回复细致而且切中要害，顶楼主！等我升了级给你加分！

Wangmingtaoau

Ride On Mower Special $2,000

http://www.melbournesmowercentre ... er-clipper-12.5.php

grass

请问fence被挤变形要紧吗?(如图, 左边是google图不知道哪一年, 右边是今年10月的图) 要修复得多少钱? 谢谢

Wangmingtaoau

问： 请问fence被挤变形要紧吗?(如图, 左边是google图不知道哪一年, 右边是今年10月的图) 要修复得多少钱? 谢谢

答： 你太厉害了。国安局/克格勃/还是军情六处？

没有看到其他的资讯，特别是什么原因造成的 fence 变形，是来自由于高差挡土墙的压力，地表水的排放，图上基本上排除了树的可能性，如果只是 fence 本身的原因，不必担心，但是如果造成 fence 变形的原因同时会影响 房子的 foundation 和 footing的话，就应当采取措施了。

因为没有细节，只是原则上回答了你的问题。

grass

多谢lz, 应该是左边的地势高造成的, 见照片. 请问修好大概要多少钱? 房子其他方面都还可以 就因为这个一直没出offer

Wangmingtaoau

问：应该是左边的地势高造成的, 见照片. 请问修好大概要多少钱? 房子其他方面都还可以 就因为这个一直没出offer。

答：这是一个相对比较普遍，典型的挡土墙的问题。我之前还有遇到过树根影响ｆｅｎｃｅ　的情况。我曾经见过重修挡土墙和fence 的报价，18000元。重要的是要检查挡土墙的状况，修 fence 相对容易，如果挡土墙出问题的话，甚至对邻居的房子造成破坏，就是相对棘手的问题。

NeoLife

楼主你好，mulch放在草坪上是不是影响美观啊？mulch的功用只是做肥料用吗？如果买只有catch功能的除草机可以吗？

Wangmingtaoau

问：楼主你好，mulch放在草坪上是不是影响美观啊？mulch的功用只是做肥料用吗？如果买只有catch功能的除草机可以吗？

答： 如果您注意观察公园等大片草坪的维护，剪下来的草都是留在草坪上的。如果买普通的只有catcher 的 mower, 小面积的草坪维护没有问题，但是如果草坪面积大，第一，将剪下来的草从 catcher 倒到垃圾桶中是一个不小的工程，第二，您可能剪了一半就发现两个垃圾桶就都满了。