CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

wtyboy

如果只有一个投资房（无自住房），是不用交Capital gain对吗？

txzhz

原帖由 cocowhite 于 2010-8-22 00:47 发表
楼主，年收入185K的话，交税是交百分之多少呢？

做什么工作的呀？ 真羡慕？ 一年一部宝马作为交税!

LENNY_DONG

原帖由 wtyboy 于 2011-3-14 12:53 发表
如果只有一个投资房（无自住房），是不用交Capital gain对吗？

不是，需要交的，因为有收入和支出

LENNY_DONG

原帖由 zqmama 于 2011-3-13 22:16 发表

多謝答覆! 前提是我已有自住房, 但在搬進新買的投資房的時候會把原有的自住房賣掉. 這樣的話請問以上的問題的答案會有不同嗎?

我刚才把你之前问题又看一下
现在我很迷糊你要问得问题。

之前是三个小问题，每一个是独立内容。现在要联起来，我不知道你是怎么打算。麻烦你整理一下你的思绪，然后我也很给你理一下思路。

你需要明白打算怎么做，结果是哪些

minnie

1) 先出租(譬如说5年), 再自住(譬如说1年),再出租(譬如说5年),然后卖掉, 可以免CGT吗?
2)先自住(譬如说1年), 出租(譬如说5年), 再自住(譬如说1年),然后卖掉, 可以免CGT吗?
先谢谢LZ了

LENNY_DONG

1。 不可以

2。可以，前提是就这一套自主房

鱼儿

你好。关注你的帖子有一段时间了，也仔细看了aTo的说明，能否这么总结一下：
1.自住房若不是在新老房子交接的6个月内应该只有一套；
2.如果有两套及以上房产，可以选择其中一套作为自住房，在未来实际发生房产交易时可根据当时的情况确定；
3. 如果房子买下，作为自住房进去居住后，又购买新房，将旧房子出租，以该房产出租时的市场价值作为未来计算CGT的基数，如果该旧房产实际在出租后6年内出售，而且主动选择该旧房子为自住房的，不产生CGT
4.如果房子买下，作为进去居住后，又购买新房，将旧房子出租，以该房产出租时的市场价值作为未来计算CGT的基数，如果该旧房产实际在出租超过6年后出售，若仍然主动选择该旧房子为自住房的，按超过6年部分的比例缴纳CGT

不知道这么总结是否对，麻烦您帮我指正。

如果以上理解正确，我不太确定如果按照以上3.4两条操作的话，这个negative gearing怎么算？ 尤其因为搬进所谓税务上的投资房居住，该投资房本身不产生房租收益，而是所谓自住房有房租收益，这笔账怎么算，算不清楚了，还请专家指导

LENNY_DONG

你好

你的理解非常正确

但是关于NEGATIVE GEARING

你第一套当自住卖，第2套的利息永远是用来做为CGT的COST

第一套转投资了，那么第2套利息算PRIVAE USE

jgo

真实案例分析, 请LZ分析

1. 现自住房NAB贷款40W, 有offset帐户
2. 准备买90w的投资房. 准备在自住房上开一个LOC(22W), 这样90w的投资房就可以100%贷款, 100%贷款利息抵税.
3. 三年后, 卖掉自住房, 同时搬到投资房住, 把投资房转为自住房.

问题
1. 投资房的CGT是什么时候交? 如果我20年后卖这个房子,就是20年后交CGT?
2. 假设房子增值50W, CGT = (3/20) * 50W * 50% ?
3. 我不感觉交CGT是个缺点, 那末这样做还有什么缺点吗?

马上就要买了, 急问!!!

[ 本帖最后由 jgo 于 2011-3-29 22:23 编辑 ]

LENNY_DONG

1，是的。卖的时候交
2。计算正确
3。缺点谈不上，问题是那时你房子都卖了，你140万的房子卖了，那么你也要花140万再去买别的房子。因为只有一套房子了，等于没赚

jgo

原帖由 STS-TAX 于 2011-3-30 09:47 发表
1，是的。卖的时候交
2。计算正确
3。缺点谈不上，问题是那时你房子都卖了，你140万的房子卖了，那么你也要花140万再去买别的房子。因为只有一套房子了，等于没赚

如果要办22W的LOC, 目前的自主房增殖是没有那末多, 只能通过还自主房的贷款来获得足够LOC. 如果我三年后不卖自主房, 相当与付了40%首付, 来变成投资房, 不划算. 所以可以卖了, 再另外买一个投资房, 这个思路, LZ感觉是否是错的?

LENNY_DONG

我只能说可能从退税角度来说不划算

但是如果这房子前三年升值很多事不交税的因为自住房。

所以凡事有两面性，划算不划算，楼上自已可以问自已就知道了

flyfreely

我也想问下楼主：我比较苯，请耐心点，有些问题可能有重复。
1 我现有一个自住房A，首付10W，贷款35W，正在用本金加利息还贷。
2 我现在还有50W存款，另外还有工作收入，三四年后，想用这笔钱再买个90-100W左右的B做自住房，想把原来的自住房A 改成投资房。
我的问题是：
1 是不是我买房子B的时候，直接用工资收入和存款贷款就可以了，不需要用房子A做抵押来贷款？
2 房子A三年后转成投资房可以抵税，是不是说我现在不用提前还贷，提前还贷不利于抵税？还有我现在还贷房子A，用哪种利率对以后转投资房比较合算，是用固定利率好还是浮动利率好？
先谢谢了，盼复。

LENNY_DONG

我也想问下楼主：我比较苯，请耐心点，有些问题可能有重复。
1 我现有一个自住房A，首付10W，贷款35W，正在用本金加利息还贷。
2 我现在还有50W存款，另外还有工作收入，三四年后，想用这笔钱再买个90-100W左右的B做自住房，想把原来的自住房A 改成投资房。
我的问题是：
1 是不是我买房子B的时候，直接用工资收入和存款贷款就可以了，不需要用房子A做抵押来贷款？当然了，只要贷款批得出
2 房子A三年后转成投资房可以抵税，是不是说我现在不用提前还贷，提前还贷不利于抵税？还有我现在还贷房子A，用哪种利率对以后转投资房比较合算，是用固定利率好还是浮动利率好？利率是市场因素我只能说平均三年最低率最好。如果三年利息不怎么涨，那么浮动也可以。你不用提前还贷，只要把钱都放在OFFSET ACCOUNT就可以
先谢谢了，盼复。

flyfreely

谢谢耐心解答。:)

LENNY_DONG

cherryfly

I wonder what's the English translation for '房子所有权". I want to find out some information about it on the government Revenue website.

Thanks.

cocowhite

LZ，我现在遇到麻烦，买的自租房空了半年了，现在以为满足ATO的要求，可以出租了，因为人在西澳，无法自住，结果OSR说必须要住满一年，否则要补交税，不上报还要罚款。
请问这个补交的话是不是补一半啊？

LENNY_DONG

如果你空了半年，地址不在哪里，就属于投资房性质。

至于住满一年问题可能你是拿FIRSTHOME GRANT？

OSR是NSW？罚款我不清楚，他们有自已的标准。

LENNY_DONG

原帖由 cherryfly 于 2011-4-7 16:09 发表
I wonder what's the English translation for '房子所有权". I want to find out some information about it on the government Revenue website.

Thanks.

property  title

shofang

請問.

去年買了自住房A.  46萬.(目前市價應該高沒多少). 貸款34萬. offset帳戶內有約6萬. 貸款是我和LG兩人名義一起貸的.
目前想買投資房B(約45~50萬). 請問

1. 我是該用A房去re-finance 100%貸款. 還是把offset的6萬拿來付首付?怎樣才能達到最好的tax benefit?
2. 還有這個月開始我請產假一年將沒收入.只有老公的收入70K.投資房B是買他的名子還是兩人的? 還是可以先買他的到時我開始工作後再加入我的名子?   要怎麼操縱才能達到tax return最大效應?
3. 如果到時兩人決定回國幾年是不是原本的自住房A就自動變成投資房了?(不打算賣A房,想以後留給小孩)
4. 如果幾年後要賣投資房B.有什麼辦法可轉自住房避稅嘛?

謝謝~~~

LENNY_DONG

1. 拿6万去付就可以当减税

2.你要说最大效应可能就是他名字最好，等你工作再加到你名字要交STAMP DUTY，因为不是自住房

3. 是变投资房了，不过6年内卖掉或回来住不影响性质

4. 没可能。

ninjasparda

原帖由 STS-TAX 于 2011-3-30 08:47 发表
1，是的。卖的时候交
2。计算正确
3。缺点谈不上，问题是那时你房子都卖了，你140万的房子卖了，那么你也要花140万再去买别的房子。因为只有一套房子了，等于没赚

看了你的回复，有2个疑问
1. 三年后, 卖掉自住房, 同时搬到投资房住, 把投资房转为自住房， 这样过了20年只有3年是投资的，其他17年为自住的，对吧，这样满足房产小于6年投资的要求，应该卖这个房子时候captital gain一分钱都不交税吧。
2. 如果交税的话，为啥要*50%是什么原因要把capital gain/2的？

jj1985_chn

请问1. 找谁做这49%的过户手续?律师吗?
        2. 这样做了以后, ATO就不会追溯原来还进LOAN ACC里的钱了吗?

LENNY_DONG

原帖由 ninjasparda 于 2011-4-11 22:12 发表


看了你的回复，有2个疑问
1. 三年后, 卖掉自住房, 同时搬到投资房住, 把投资房转为自住房， 这样过了20年只有3年是投资的，其他17年为自住的，对吧，这样满足房产小于6年投资的要求，应该卖这个房子时候captital gain一分钱都不交税吧。
2. 如果交税的话，为啥要*50%是什么原因要把capital gain/2的？

1.你说的6年是一开始就是自住性质的，和你投资变自主房两码事。

2。HOLD MORE  THAN  ONE YEAR， DISCOUNT CGT 50%

LENNY_DONG

原帖由 jj1985_chn 于 2011-4-12 08:28 发表
请问1. 找谁做这49%的过户手续?律师吗?
        2. 这样做了以后, ATO就不会追溯原来还进LOAN ACC里的钱了吗?

1。这个应该和过户的CONVERYANCING处理就可以，不确定。我不懂过户的事。
2。可能的，但是你材料充分不用担心被查

ninjasparda

原帖由 STS-TAX 于 2011-4-12 09:24 发表

1.你说的6年是一开始就是自住性质的，和你投资变自主房两码事。

2。HOLD MORE  THAN  ONE YEAR， DISCOUNT CGT 50%

谢谢了，明白啦

cherryfly

I have an investment property under my own name but the loan is under both of me and my husband. (We also have a residential property under both of our names.)

1. Our accountant used the negative gear to apply to both of our tax return, she said because the loan is under both names. Is that correct?

2. If I want to change the property title to 50% myself and 50% my husband, is there any fee involved? whom shall I contact with?

LENNY_DONG

1. IF the council rate and water rate notice only have your name, the return should only under your name.

2. Investment property will HAVE STAMP DUTY cost and contact state revenue office and solictors

ysz67

刚买了一个投资房，59k, 原来的自主房52k买的，现在评估了75k, ,自住房还有26k贷款，我想到投资房住，因为自住房房租高，等快到6年再决定是否卖或转？问题，用什么贷款办法好，一家银行没有offset account（6.85%）, 一个有（6.87%）。是否可以投资房100%贷款？非常感谢。