调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

maplefire

看了一个报道，price and prejudice.说的大意就是：其实贵的区这些年的captical gain并不是很突出，反而一些ugly duck的区（悉尼西北，西南）的表现反而很好，主要是起点太低。

Consultant

原帖由 maplefire 于 2007-9-6 09:27 发表
看了一个报道，price and prejudice.说的大意就是：其实贵的区这些年的captical gain并不是很突出，反而一些ugly duck的区（悉尼西北，西南）的表现反而很好，主要是起点太低。

政府正在开发西区的计划也是一个原因所在。

Auburn

我觉得最终的真理：地就那么多，人却越来越多！

toysrus

原因也是很明显的，基本上大家都讲了，最主要是供求关系。一是首次置业的人士，二是投资者。利率上升对这两类人都不好，但是租金上升却对后者非常有利。如果房租涨到和贷款利息一样高，人们要么去买房，要么去其他地方（本人正在考虑，没$人士啊）。这样肯定会推动房价进一步上升，但是这样一来贷款就多（如果利率再加就更恐怖了），还贷也多。反正是没钱买房的人不划算，对投资者来说也有一定风险（但是小一些，毕竟有租客扛着一部分）。总之是赶快挣钱，及早下手比较好。
再说一点，实际上澳洲的人均地面积是非常大的（稍微去过远一点的地方的人都见识过吧），关键是大家都想扎堆住所谓“城里”，又加上NSW政府很坏，新批地即少又贵，搞得悉尼房产居高不下，但是再要翻番的话就是N年之后的事情了。

ccen

每年有那么多新移民过去,租金在涨,有点钱的就在疯狂的想买房了.

vmaya

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-19 21:41 发表
供应严重小于需求。
从房屋空置率可以看出。目前澳洲所有的大城市租房空置率都是在/靠近历史最低点上。悉尼空置率才1.5%左右。
造房速度远远低于需求增长。
家庭平均人数下降，人口上升说明一个问题：住房需求 ...

现在的房屋空置率确实很低，但是我觉得这不知是否来源于2党的争斗，一边是大量的移民、和家庭里面年轻人的出来，一边是省长把大量的建设审批的时间拖延下来，2-3年，只是为了政党的利益！

当大选尘哎落订时，老鸟落幕一刻，省长们可以从开建设审批？？

vmaya

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-21 08:57 发表



那时候还有两个地方也是香港人选择定居的比较多的地方：carlingford，castle hill

那3个地方都涨到天上去了，剩下2个什么时候动？？

黑山老妖

原帖由 realsta 于 2007-9-26 17:28 发表
那3个地方都涨到天上去了，剩下2个什么时候动？？

Castle Hill最近也在涨啊。Carlingford就比较郁闷了

bulaohu

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-26 20:01 发表

Castle Hill最近也在涨啊。Carlingford就比较郁闷了

Castle Hill Primary最近那起诉讼案判决出来了，老师对于学生之间的种族歧视行为没有干预的责任。要是中国人从那里撤退了，房价恐怕会缩水？但我想不是人人都在意这种事情？俺有小孩了，所以特别关注一些。

vmaya

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-26 20:01 发表

Castle Hill最近也在涨啊。Carlingford就比较郁闷了

Castle Hill是否是因为要修新铁路开始涨了，但是昨天听redio说，反对党议员指责工党省政府对修这个铁路始终都是犹豫不决。
最后什么时候可以知道是否修？

黑山老妖

原帖由 realsta 于 2007-9-27 10:22 发表



Castle Hill是否是因为要修新铁路开始涨了，但是昨天听redio说，反对党议员指责工党省政府对修这个铁路始终都是犹豫不决。
最后什么时候可以知道是否修？

不知道。不要又像carlingford一样被忽悠了。

vmaya

可恶的政客，没有好东东

loong

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-27 10:29 发表


不知道。不要又像carlingford一样被忽悠了。

Carlingford的铁路是决定不修了还是推迟？

黑山老妖

原帖由 loong 于 2007-9-28 11:41 发表
Carlingford的铁路是决定不修了还是推迟？

无限期延迟。。。

loong

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-28 11:42 发表

无限期延迟。。。

老妖你哭啥？你好像不是住在Carlingford呀.难道是投资房? 给政府提个建议吧，民间集资50%,我想附近居民可能也愿意

Consultant

给个文章大家看看
http://www.domain.com.au/Public/ ... 0growth%20prospects

spicypig

原帖由 Consultant 于 2007-8-31 22:22 发表


现在一个2室2卫的apartment, 租金在420应该问题不大吧。
如果您认为它的投资有问题的吧，我想可能是因为房主把它卖掉了，而得到的equity比较少，如果不卖我相信从长远看一定还是一个好的投资。

没有那么高的租金，我觉得可能是您做房地产投资的原因，把价格都估的过高。即使是在burwood这个地区，虽然粥少僧多。

我们去年在burwood租了一套保安unit，离火车站超近，2室2卫，2个阳台。一周340刀，现在这套房子今年也才涨了10元。

我朋友在belmore st上租的appartment，他们换了2个，一个就是他们熟悉的rta对面那个，现在租的是在对面那个，也是比较新的，离你说的420差的比较远，没有那么贵的。

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-1 18:31 发表



没有那么高的租金，我觉得可能是您做房地产投资的原因，把价格都估的过高。即使是在burwood这个地区，虽然粥少僧多。

我们去年在burwood租了一套保安unit，离火车站超近，2室2卫，2个阳台。一周340刀，现 ...

呵呵，这个不怕您不信，就怕您不做调查。而且请不要再拿去年的房价来说事情了，毕竟最近悉尼租房市场的变化太大了。

spicypig

呵呵，我也说今年的，呵呵，就算涨价，也没有那么离谱

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-1 20:56 发表
呵呵，我也说今年的，呵呵，就算涨价，也没有那么离谱

我想您可能误会我在前文中的意思，以至于认为涨价离谱。
对于给您造成的不便，先表示一下歉意，谁让咱当年语文没学好呢，呵呵。
我所说的burwood两室指的是apartment而不是保安unit，可能这是给您造成的最大困扰。现在在burwood一个两室的unit当然价格不到400，不过也有320-360的样子了，不过apt一般一室一厅也要300一周。当然我相信您说的您朋友的例子，因为毕竟有很多朋友take了有一段时间了，如果房东比较友善，一般是不会经常加房租的。我想这样给您解释，您应该能够接受吧，呵呵。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-10-1 21:55 编辑 ]

Consultant

嗬嗬，调查快3个月了，看来大多说人还是对悉尼房产持较乐观态度的。

夢回唐朝

原帖由 Consultant 于 2007-10-8 23:00 发表
嗬嗬，调查快3个月了，看来大多说人还是对悉尼房产持较乐观态度的。

不是一定要拍砖，可总要依据事实说话吧，你觉得第二挡“两年内可能会升，但升值空间不大” 也算持较乐观态度吗，两年升值到不了10%不就等于亏了吗？
顺便请教一下，以您的专业分析，目前的利率情况下，每年要升值多少才能持平不亏？

onedo

请问lz，买那种government lease 的房子有什么利弊呢，个人认为不用为出租发愁应该是好事呀，谢谢了

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-10-10 10:45 发表


不是一定要拍砖，可总要依据事实说话吧，你觉得第二挡“两年内可能会升，但升值空间不大” 也算持较乐观态度吗，两年升值到不了10%不就等于亏了吗？
顺便请教一下，以您的专业分析，目前的利率情况下，每年要 ...

呵呵，没事，有砖您就大胆的拍吧。
我个人认为第二档的人群起码不是悲观的人群，所以我对他们也保持乐观态度，呵呵。
对于您所说的张不到10%就亏得问题，我大胆的说一句，您并不懂什么叫做房地产投资，为什么做房地产投资，以及如何做房地产投资，我所说得是投资，而不是投机。估计我这个话一说，暴风雨又会来的猛烈了，呵呵。

我反问您个问题，如果您做房地产投资，是因为它一直会升才做么？亦或是您想等他升到一个高位在把它卖掉？

Consultant

原帖由 onedo 于 2007-10-10 15:05 发表
请问lz，买那种government lease 的房子有什么利弊呢，个人认为不用为出租发愁应该是好事呀，谢谢了

对于government lease的房产，我接触的比较少，不敢随便乱讲。他主要的租客是相对贫穷和领取centrelink的人，我并不认为把房子租给他们对您来讲是件好事。如果您作为投资来讲，租金回报和租客对于您物业的保护也是非常重要的。

夢回唐朝

原帖由 Consultant 于 2007-10-10 19:20 发表


呵呵，没事，有砖您就大胆的拍吧。
我个人认为第二档的人群起码不是悲观的人群，所以我对他们也保持乐观态度，呵呵。
对于您所说的张不到10%就亏得问题，我大胆的说一句，您并不懂什么叫做房地产投资，为什 ...

我确实不懂房地产投资，初学者而已，不过大多数投资房产的好像都不懂得，所以希望你们这些专业人士能客观的分析，合理的建议。

什么是投机，原用于期货、证券交易行为中，指根据对市场的判断，把握机会，利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为。
什么是投资，根据经济学上的定义，投资是指牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动。通俗的就是拿钱生钱，最简单安全低风险的投资就是存银行，当然回报也就相对固定且低。因此，个人认为以银行利息为参照，其他投资途径最终能高于银行利息的就是赚钱的投资相反就是亏钱的投资，这里的赚和亏是相对意义上的。所以我会认为不到10%就是亏，是不成功的投资。当然这只是个人的理解，或许真正的房地产投资并不是这么肤浅，请赐教，谢谢。
回答您的提问，如果做房地产投资，是要其收益比银行收益高得多，甚至高于其他途径投资更佳

最后再回到您的调查，第一挡当然是乐观，第二挡应该是持平，第三挡不升就应该是属于悲观了，理由就是上面说的

cattor

原帖由 Consultant 于 2007-10-10 19:20 发表
我反问您个问题，如果您做房地产投资，是因为它一直会升才做么？亦或是您想等他升到一个高位在把它卖掉？

房地产投资从来都是鸡肋。

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-10-10 22:00 发表


我确实不懂房地产投资，初学者而已，不过大多数投资房产的好像都不懂得，所以希望你们这些专业人士能客观的分析，合理的建议。

什么是投机，原用于期货、证券交易行为中，指根据对市场的判断，把握机会，利 ...

多谢您对投资与投机行为的解释。您说得也不错，如果一个投资行为每年的增值低于银行的利率，并持续一个较长时间的话，当然这种投资不是一个好的投资。但是我认为您忽略了一个重要的问题，那就是您资本存在银行的利息，与在房地产上获得的利润的比率是不能比的，因为资本的base是不一样的。为什么我们认为房地产的利润比较高，就是因为它有效的利用了杠杆的原理使您的资本得到了增加。

如果您不同意以上的观点，我们在分析下面一个问题。如果您有投资房地产的想法的话，您应该看一个长期的趋势以及统计，而不因该局限于几年间的增幅。我们都知道在过去60年中，悉尼平均每年的增值是11.2%，是非常有规律的。如果您有机会经常看关于悉尼地产的报道，market cycle这个词现在是经常被提及的，它指的是市场由低到高的一个周期走势。如果我们以10年来看这个市场的变化，从80到90年，从90年到2000年，悉尼地产的变化都是低开高走，从一开始市场疲软，到逐渐稳定，到最后一路攀升。举个例子给您，如果您的房产买在1993年，当时的property median price大概在180,000，94年市场价值上升了8%，95年在94年的基础上上升了4%，96年又上升了4%，如果按您的理论是不是您这两年就属于赔了呢？那么我们继续往下看，97年11%，98年+14%，99年+8%, 2000年+13%，2001年+1%，2002年+23%。如果我们在向前追搠3年，91-92，92-93都只是上升了2%，而90-91是下跌了5%。那么我如果买在90年，是不是我赔了呢？答案我想因该是否定的，之所以有人会在房地产中赔钱，是因为他们对于房地产的理解不对，房地产不是一买一卖的短线投机行为，而是一种中长线的投资。

还有一个想法想跟您share的是，投资房地产业绝对不是所谓的买一套来抵税，而是希望通过多套物业的中长线投资达到financial freedom. 如果您真的可以在一段时间在自己能力范围内把盘子做的够大，我相信您一定能达到您的投资目的的。

Consultant

原帖由 cattor 于 2007-10-10 22:03 发表


房地产投资从来都是鸡肋。

呵呵，食之有味弃之可惜，
是否可以share一下呢？

闷闷

相对稳当