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发表于 2020-10-3 18:13
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本帖最后由 Postoffice123 于 2020-10-4 08:20 编辑
之前看过真人，T姐等很多前辈的帖子，还问了些问题，觉得大家线下都非常友好，当然我也从未发过报表让帮忙分析，因为总觉得萍水相逢，能指个路已是感激不尽，分析啥的真的要付费或一起扛过枪才能开这个口。
加入大家庭后，才发现华人朋友做邮局的其实很多，这里我就不班门弄斧了，以前也得到众多前辈指点，简单说一下买的经验，希望对对后来者有些帮助。
一. 赢利+ location + budget
这个跟买房子一样，要有个范围才能挑或等。基本上市中心的价格高，边远的低。盈利两块，commission 和sales. Commission 相对可靠，saleS 有可能水分很大。我当时只看20w commission +和自己可以接受的location,对着看中介给我的最近的销售，还在自己的budget 内，就决定等合适的出来就买。因为如果赢利/location/budget 不合适，就没必要继续或改为看其它生意。
二 中介和数据
卖邮局的中介其实不多，好些都是局内人跳出来做的，觉得比好些卖车卖房的都靠谱。但他们肯定不会主动告诉你听不好的地方，但如果你问到点到，基本都会告诉你，因为业内很小以后你可能也是他的客户。报表如果你不懂可能需要找会计或懂的人帮你分析一下，每个邮局的赢利点不尽相同。邮局近几年也在不断变，如果你是邮箱为主的，那今年比去年降低了差不多8%的提成会对你影响比较大。如果是护照大头的，那疫情会影响很大，但这个无人能预测。
三 独立店，+彩票还是+书报店和彩票
独立店工作时间要短些，相同情况下售价要略高于后两者，具体可以跟中介核实。
后两者会增加人流量，但通常newsagents 要营业更长时间，有些人会不是很喜欢。然后lotto 的commission 能否cover 额外的人工等等。
四 大购物中心，小购物中心还是街边店
我觉得这个具体location 非常重要，跟买房子一样。前面因为赢利和budget 的原因我们已经把选择的范围缩小了很多，然后里面的邮局可能有好几十个，当然好的也不会卖，但最起码我们可以等。
大购物中心的，就是有Myer, Kmart,BigW 等，小购物中就是Coles,Woolworths. 小生意基本压死人的就是铺租和人工。如果是新手很害怕的，街边店会比前两者铺租便宜很多。但就零售业而言，人流比什么都重要，相同购物中心，不同位置都差很远。因为大家都有固定思维，邮局就是寄东西的，要把零售做起来不是这么容易。但如果本身有资源或经验的，前两者会是一个不错的选择。
五 怎么看，看什么
一般你要把过往几年的报表，包括commission 月报表，每月销售报表，进货报表（邮局和非邮局）拿来看一下，看它的走势。大多数都是下降的，因为没点问题没人拿出来卖，主要你要看降得多不多，主要是那部分。邮局的数据比好多小生意相对正规，一般owner是印度人的，我会特别认真看，试过有一个接手一年多就卖的，对比他和前前owner的数据，commission掉了，铺租涨了25%，他直接把销售拉上去，这样总营收就跟前前owner 差不多了。然后报表特别漂亮的，象年年稳定增长还under management的，我会额外认真看。
租约要看一下，对于多数小生意租约是生意的保证，许多坑都在这，但邮局是相对比较稳定的，房东基本愿意长租的。但如果你要争取好的租约条款的，一定要买前或买的过程中让owner去做，因为他去谈比你去省时有效。如果能不用个人担保的尽量不用，这些让律师帮你把关。
六 其它
邮局是相对比较稳定的生意，但资本盈利的能力并不高，如果你是寻求短时间资本积累，疫情前的咖啡店或现在的online business 可能更合适。以前不需要压东西，邮局本身就可以贷款，但现在卡得很紧，即使压房子，比例收入等都有限制，如果你是打算贷款的，要提早跟银行沟通，并预留多一些资金。要不要买这个没人能帮你做决定，但这里有好些前辈的帖子虽然久远仍然非常值得看一下，因为里面提到了好些细节。
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