能否用国内银行的贷款在澳洲购房

yangjr

突然有个想法，想和大家商量一下：能否用国内银行的贷款在澳洲购房


问题：
发现这里的贷款差不多都是7以上的利率，有没有什么更便宜的方法呢？

条件：
1、而国内的贷款差不多5左右，相对于7，这之间差了2个点，对于房贷这种高额东西，不少了；
2、国内有些银行，例如招商银行，他们提供一种“随借随还”的业务，就是拿自己已经付完款的房子做抵押，可以得到最多房屋现价80%的现金；
3、人民币在升值，虽然澳元也在升值，但是相对于人民币来说，还是要慢一些。所以贷款人民币，预期今后可以得到更多的澳元。

解决方法：
用自己在国内已经完成付款的房子做抵押贷款，在这里买房。
例如在国内一套100万的房子，按照80%折算，就是可以得到80万的人民币，相对于13.3万澳币。如果在这里买一个20万澳币的房子，首付房款6.7万以后，剩余的就可以用那13.3万澳币来支付了。
这80万人民币的贷款，可以省下1.6万人民币的利息。如果人民币升值，节省的会更多。

限制条件：
1、适用于准备生活在国内的朋友，在澳洲置办房产，因为收入是人民币；

风险：
1、利率风险；
2、现金转移费用。


不知道这个方法是否可行，欢迎大家讨论。

whynot

我也打算这样做，应该能省些费用。

只是能贷出来的人民币，相对买澳洲的房子，尤其是悉尼的，还是太少了。正如你举的例子，100万人民币的房子，只能贷出相当于13.3万澳币。

我在想怎样能从国内的银行多贷点款。有没有在国内银行工作过的朋友指点一下。

yangjr

看来还是有这个想法的朋友，一起努力呀！

lichi

提醒下哈，人民币存在加息风险，cpi居高不下国内经济过热，不得不进入加息周期。而澳元应该已经走到加息顶部了，将可能面临减息。

cn_yy

汇率风险比较大，现在是1：6，就是60万人民币可以换到10万澳币，如果变成前4，5年的汇率1：4，就是说如果你借了60万人民币你就要还15万澳币了。

zhengtao

我觉得可行性比较低，因为
用国内贷的款买澳洲的房子属于涉外投资，在国内是受限制的。加上外汇管制，怎么样才能把100万带出境呢？
此外私人想贷那么多钱的话，收入方面有要求，如果没有足够的不动产抵押的话，要找个第三方保证人，但谁又会为你担保那么多的钱呢？

伊宁

你贷成现金买汇票带出来啊
（我指楼上说的房产循环贷）

现在每个身份证每年可买5万美金，那13万再借3个人的身份证买成美金汇票或者澳元汇票即可

yangjr

原帖由 lichi 于 2007-2-11 13:14 发表
提醒下哈，人民币存在加息风险，cpi居高不下国内经济过热，不得不进入加息周期。而澳元应该已经走到加息顶部了，将可能面临减息。

没错，是一个潜在风险，应该考虑进来。

yangjr

原帖由 cn_yy 于 2007-2-11 15:34 发表
汇率风险比较大，现在是1：6，就是60万人民币可以换到10万澳币，如果变成前4，5年的汇率1：4，就是说如果你借了60万人民币你就要还15万澳币了。

说的有道理，这要看如何处理还款，是用人民币还还是用澳币还。

如果用国内收入的人民币还，这个利率人民币对澳元升值是好事，减少还款金额；如果用房子出租的澳币收入还，确实增加了还款成本。

yangjr

原帖由 zhengtao 于 2007-2-11 16:58 发表
我觉得可行性比较低，因为
用国内贷的款买澳洲的房子属于涉外投资，在国内是受限制的。加上外汇管制，怎么样才能把100万带出境呢？
此外私人想贷那么多钱的话，收入方面有要求，如果没有足够的不动产抵押的话， ...

这个问题我这么考虑：
1、确实是涉外投资，但是打死我也不说没有人会知道；
2、外汇管制到不是问题，现在国家恨不得把那么多外汇储备用了，没看现在一直推行“藏汇于民”的政策吗？外汇政策越来越宽，从2007年2月1日起，可以自由购汇5万美金/年；超过5万美金/年，提出申请也可以购得；取消了现汇和现钞的区别；
3、这个不是私人贷款，这个是房产抵押贷款，对银行来说风险很小很小。这个不需要第三个人担保的。

bulaohu

I know some people in Australia actually borrowed money from Japanese banks to buy properties. That's about 0% interest rate.

yangjr

原帖由 伊宁 于 2007-2-11 17:50 发表
你贷成现金买汇票带出来啊
（我指楼上说的房产循环贷）

现在每个身份证每年可买5万美金，那13万再借3个人的身份证买成美金汇票或者澳元汇票即可

是个很好的主意！

实践中，很多黄牛可以做这个事，雅宝路有的是，价格实惠、量又足！

哈哈！

苍梧一生

人民币升值预期强烈，适合持有人民币资产，不适合增加人民币债务。

whynot

原帖由 cn_yy 于 2007-2-11 15:34 发表
汇率风险比较大，现在是1：6，就是60万人民币可以换到10万澳币，如果变成前4，5年的汇率1：4，就是说如果你借了60万人民币你就要还15万澳币了。

我倒觉得这是机会，不是风险。为什麽不等到1：4的时候再买房哪？

whynot

原帖由 bulaohu 于 2007-2-11 18:52 发表
I know some people in Australia actually borrowed money from Japanese banks to buy properties. That's about 0% interest rate.

这个比较绝！有全球一体化的思路。非日本居民能从日本贷款吗？

coolyn

同问

echkai

一套100W的房子，贷不出多少的，首先要经过一个评估(评估出来的价值一般都要低是市场价值)，然后在评估价上打7折(二手房最高七折，要看房子的新旧，位置等等)，当然有关系的话就另说了。

我已经抵押了，准备去看看有没有合适的生意，有了钱再买房吧

yangjr

看来已经有先人在探路了，不错。

只是觉得已经还完贷款的房子放在那里有些可惜，这样做可以把固定资产盘活。

大熊

我觉得不管是否可行，至少楼上各位的想法让我觉得眼前一亮。
不过最近央行放出话来，07年中国货币升值预期差不多5%，我觉得汇率风险是个挺大的问题。

clickle

用日币看起来是最好的方法了。

虽然去年刚刚加过息，预示着货币会强。但据我的观察一旦日币强--外资立马买不动日本货，所以货币至少还会平一段时间。

这样还日币资产就不用过多考虑日币升值的问题，而且低利率又是极大的诱惑：因为利率涨会引起通缩--国内资本同样买不动日本货，政府不会傻到大涨利率继续萧条。

LZ的想法有利有弊，除却外汇管制操作上有些沙石，我认为利大于弊，因为个人看好澳币相对人民币升值。

BTW, 国内有通胀么？大学生失业，农民工卖不出去，银行贷款卖不出去，外汇储备只敢买收益率4%的美国国债那都是通缩的表现。通胀是物价增长率相对生产力增长率快而言的。

[ 本帖最后由 clickle 于 2007-2-13 21:08 编辑 ]

清风浅韵

请楼上各位专家继续讨论

我们也可以继续关注

确实对于人民币升值很期待

不过澳币的利率近期内没有下降的可能

各位不要忘记贷款利率上涨到过15%

yangjr

原帖由 大熊 于 2007-2-13 18:10 发表
我觉得不管是否可行，至少楼上各位的想法让我觉得眼前一亮。
不过最近央行放出话来，07年中国货币升值预期差不多5%，我觉得汇率风险是个挺大的问题。

我的理解，现在人民币币值是参照一揽子货币的政策，但是美元还是有相当大的权重的。因此这种升值，是否可以理解为人民币对美元的升值呢？

而对于澳币来讲，那还是保持基本稳定？

clickle

回LZ,

以前人民币与美元挂钩，兑美元之外其他汇率皆浮动。

现在以一篮子外币为锚，人民币与所有外币的汇率皆浮动，但浮动的空间相当小(听说要升到日最大幅度1%，给衍生品机会)。这是因为篮子里的一种外币兑人民币可以大跌，但如果其他外币跟着跌，首跌的外币会相对升上来。
而若是整个篮子的外币一起跌，效果是--兑人民币完全没有跌。

其实，汇率政策以"外"币挂钩是"不得已而为之"的次选了,怀念清后期的银本位阿。。。

alex1031

不用去花心思了，一般人是做不到的（除非是欺诈或私自挪用），大型跨国公司或国际贸易公司才能有这可能。一是外汇管制问题，还有一个就是银行也会因为自身经营策略和其他方面的限制，不会贷款给你。大银行一般都很保守的，贷款时第一想到的是资金安全而不是利息收益。所在国的金融政策问题、地域的问题，还有就是市场熟悉度的问题都是要考虑的，所以一般异国贷款存在很多不可控风险，就算是银行认可的客户，如果没有8成把握或充足抵押物，银行也会婉拒。

yangjr

原帖由 clickle 于 2007-2-14 00:45 发表
回LZ,

以前人民币与美元挂钩，兑美元之外其他汇率皆浮动。

现在以一篮子外币为锚，人民币与所有外币的汇率皆浮动，但浮动的空间相当小(听说要升到日最大幅度1%，给衍生品机会)。这是因为篮子里的一种外币兑 ...

多谢多谢！

长知识！

yangjr

原帖由 alex1031 于 2007-2-14 06:41 发表
不用去花心思了，一般人是做不到的（除非是欺诈或私自挪用），大型跨国公司或国际贸易公司才能有这可能。一是外汇管制问题，还有一个就是银行也会因为自身经营策略和其他方面的限制，不会贷款给你。大银行一般都很 ...

我的理解是，现在国内的银行，特别是一些中小银行，对于贷款的控制越来越严，而且确实像您讲的，有欺诈或者挪用的。但是随着银行盈利的要求越来越明确，他们更关心的是自己的资金如何利用、保值、升值的问题。这其中就不乏一些像招商银行这样的优秀中小银行代表开发出了一些有新意的产品。包括我开始提到的“随借随还”，其核心意思就是用客户自己的资产（绝大部分情况是房产）做抵押，向客户提供现金，而银行收取贷款利息。

而对于您提到的外汇管制，可能以前是管制的很严，但是现在国家的政策是“藏汇于民”，就是把自己高额的外汇储备转嫁给老百姓，减少自己的风险。所以控制的已经相当宽松了。5万美金、取消现钞、现汇区别、鼓励QDII、QFII等这些都是国家政策的一些具体体现。

所以才感觉可行，也希望听取大家的意见。

1t

(sorry no chinese typing) this is really depends on 国内的银行 policy. if they are willing to take overseas property as security property, borrower in australia will get lower interest rate. But it is limited by many things, e.g. foreign currency risk (as TZs said), government's agreement, bank management system... For a lender (bank), mostly they wont do it unless they have a branch which has enter overseas mortgage market.

北风

国内非房屋贷款的利息是多少？

yangjr

原帖由 1t 于 2007-2-14 12:34 发表
(sorry no chinese typing) this is really depends on 国内的银行 policy. if they are willing to take overseas property as security property, borrower in australia will get lower interest rate. But it ...

看来确实不了解中国的情况，太澳洲化了；我们在中国又太灵活了，呵呵，需要中和。

oliverzeno

酱紫没法玩的。。

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日元也不大方便，何况现在Carry Trade Unwind1下，你能及时脱身么？

有这功夫，直接做些债券的买卖不就好了。。