其實折舊不一定有利。

李十三

如果你年收入低於18200，你申報折舊，不會增加退稅，收穫為0。當你賣出時，往年申報的折舊使你的增值額加大，會被徵收19%, 32.5%, 37%,甚至45%稅。有50%優惠，就變成9.5%至22.5%。總之肯定虧。


如果年收入37000以下，折舊收益率19%或以下。但是將來cgt有可能22.5%亦未必有利。

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修正一下。持有資產超過一年，是增值額減半，不是稅率減半。
所以稅率可能是19%, 32.5%, 37%,45%.減半

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發現一些人並不清楚： 折舊是會降低資產的成本，因而會增加增值額的。
例如，如果沒有申報過折舊的物業，總成本是100萬，賣出140萬，增值額是40萬。減半以後是20萬。
如果投資過程中累積申報了20萬折舊，那麼成本就變成80萬，增值額是60萬。減半以後是30萬。
增值額多了10萬。適用45%稅率，多交cgt $45000.
如果投資期間邊際稅率是19%，那麼由於折舊得到的退稅是$38000.
這種情況就得不償失。

(悉尼）吹哥

为什么，

拆旧使你的增值率加大 ？

tm_mingtan

这么低的年收入投资房产没有意义。

菲菲天空

折旧抵税是为长期投资者服务的，并且您的税率越高，做折旧就越有意义。对于短期炒作投机者，折旧抵税作用不大。

短期的低收入者（如学生在读期间）虽然表面上没有退税（因为他们的缴税额有限），但折旧额度会累积，去自动冲减未来他们的收入。因此还是有必要做折旧的。

事实上，长期的低收入者很少做地产投资。

goodsydney

菲菲天空 发表于 2013-11-1 00:30
折旧抵税是为长期投资者服务的，并且您的税率越高，做折旧就越有意义。对于短期炒作投机者，折旧抵税作用不 ...

赞成前两段，最后这段嘛，我坚持自己的观点，那就是房产投资是为所有聪明人服务的。

scorpionzn

那是不是说，只要年收入高于$37,000，折旧就有意义呢？

hjx1000

kirontor

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 00:52
这么低的年收入投资房产没有意义。

赞成。低于3万7还别考虑投资房了。

scorpionzn

今年报税的时候，我咨询过我的会计师，一开始他建议我不用做折旧。因为他觉得我的收入不够高，第一目前抵不了多少税，第二将来卖房子的时候，折旧退得税要算到资产增值部分交CGT，不合算。

但我自己仔细想了一下，即使我现在收入并不高，折旧的退税，一年一千多总是有的。另外，我近10年内肯定不会卖房子，所以现在每年拿1k多退税，还可以当一点钱用用，即使十几年后卖房子要把这些钱当做CGT再交回去，考虑到钱贬值的因素，还是合算的，大家觉得呢？

scorpionzn

kirontor 发表于 2013-11-1 10:02
赞成。低于3万7还别考虑投资房了。

这也难说，应税收入低于$37,000，不等于实际收入低于$37,000，对吧？大家懂得。。。

lydiaqq1985

common sense(paopaobing(56))

scorpionzn

scorpionzn 发表于 2013-11-1 10:16
这也难说，应税收入低于$37,000，不等于实际收入低于$37,000，对吧？大家懂得。。。 ...

表面上没有收入，照样好多套投资房的人，多的去了

kirontor

scorpionzn 发表于 2013-11-1 10:16
这也难说，应税收入低于$37,000，不等于实际收入低于$37,000，对吧？大家懂得。。。 ...

就是这个意思。

PKJ

卖房的时候需要交多少cgt？

李十三

(悉尼）吹哥 发表于 2013-11-1 00:20
为什么，

拆旧使你的增值率加大 ？

是。折舊降低成本。在主帖里增加了說明，請參考。

李十三

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 00:52
这么低的年收入投资房产没有意义。

不一定哦。在退稅上面沒有得益。但是仍然有機會從資產增值和租金收益中獲利。

小小强

折旧相当于把未来的钱拿到现在来用, 对于交税多的长期投资者肯定是有利的, 毕竟10年后的3000刀比起现在的3000刀肯定要小...

tm_mingtan

chenyunsun 发表于 2013-11-1 10:31
不一定哦。在退稅上面沒有得益。但是仍然有機會從資產增值和租金收益中獲利。

...

这么低的收入如何贷款供房子？负扣税也没有意义了。
如果全价买或者正现金流的租金是要算入收入，增加收入话那就不是原来的低收入，那折旧还是有利。
低收入有钱直接买不如买分红好的蓝筹股或者REIT, franking credit 都可以退回啦。

李十三

scorpionzn 发表于 2013-11-1 09:56
那是不是说，只要年收入高于$37,000，折旧就有意义呢？

首先，收入高於$37,000有可能還有免稅額，會使應稅收入低於$37,000。
其次，就算應稅收入高於$37,000。例如$38,000，折舊$4000，那麼其中1000可以得到32.5%退稅，另外3000得到19%的退稅。

李十三

scorpionzn 发表于 2013-11-1 10:17
表面上没有收入，照样好多套投资房的人，多的去了

如果稅務上低收入而投資地產，則不應該申報折舊。

李十三

scorpionzn 发表于 2013-11-1 10:13
今年报税的时候，我咨询过我的会计师，一开始他建议我不用做折旧。因为他觉得我的收入不够高，第一目前抵不 ...

到時候交的，有可能比你退回來的少，也有可能多。具體情況很難說，總之一般是收入越高越有利，投資越長越有利。

tas

" 短期的低收入者（如学生在读期间）虽然表面上没有退税（因为他们的缴税额有限），但折旧额度会累积，去自动冲减未来他们的收入。因此还是有必要做折旧的。 "

什么意思？难道今年的折旧还可以抵扣明年的收入不成？

coolmilk

李十三

小小强 发表于 2013-11-1 10:31
折旧相当于把未来的钱拿到现在来用, 对于交税多的长期投资者肯定是有利的, 毕竟10年后的3000刀比起现在的30 ...

有可能十年內累積得到三千退稅，但是最後多交三萬。當然通常不是這樣的。

李十三

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 10:36
这么低的收入如何贷款供房子？负扣税也没有意义了。
如果全价买或者正现金流的租金是要算入收入，增加收 ...

投資房會有租金收入，所以仍然有機會得到貸款。
我也主張買股票。
但是地產投資主要好處就是槓桿作用。

scorpionzn

發現一些人並不清楚： 折舊是會降低資產的成本，因而會增加增值額的。
例如，如果沒有申報過折舊的物業，總成本是100萬，賣出140萬，增值額是40萬。減半以後是20萬。
如果投資過程中累積申報了20萬折舊，那麼成本就變成80萬，增值額是60萬。減半以後是30萬。
增值額多了10萬。適用45%稅率，多交cgt $45000.
如果投資期間邊際稅率是19%，那麼由於折舊得到的退稅是$38000.
這種情況就得不償失。

那如果投资期间边际税率是32.5%，那么由折旧所得的退税是$65,000；
边际税率是37%，那么由折旧所得的退税是$74,000；
...
在这些情况下，折旧退税还是合算的

tm_mingtan

chenyunsun 发表于 2013-11-1 11:07
投資房會有租金收入，所以仍然有機會得到貸款。
我也主張買股票。
但是地產投資主要好處就是槓桿作用。 ...

收入是要到一定程度才有可以贷款，年收入低于18000就不要想投资房产了，就算是正现金流的房产银行也不会给贷款的。没有贷款就没有杠杆。股票也有杠杆。杠杆房地产投资需要到有一定Taxable Income才有意义。

vr3ok

LZ这里要说明一个问题，做房产折旧对于那些纯粹的NEGATIVE GEARING 的人很有好处，在每年没有其他收入的情况下，每年的TAX LOSSES CARRY FORWARD是能够抵将来的CGT TAX的！

对于那些收入高的人群，房产折旧报告就是每年能最大化他们的退税，增加CASH FLOW，个人觉得还是不错的。

alvin.y

怎么不考虑时间成本呢？
现金为王，不是只算绝对值的。

年收入只有18000，还谈什么投资

李十三

alvin.y 发表于 2013-11-1 16:18
怎么不考虑时间成本呢？
现金为王，不是只算绝对值的。

時間成本是需要考慮的。我只是說不一定有利，並不是說折舊一定不好。

如果一個人四五十歲，自住房已經還清。他不能工作或者不想工作了。還能不能投資？